沈 阳 理 工 大 学毕业设计（论文）题 目： 房地产行业投资决策分析研究以唐山市南湖生态城项目为例 系： 工商管理系 专 业： 会 计 学生姓名： 宋 丽 杰 指导教师： 商 敏 2011年 11月 3日 房地产行业投资决策分析研究以唐山市南湖生态城项目为例摘 要 近几年来，我国房地产业处于高速发展期，成为了国民经济的支柱产业，在国民经济中占据着十分重要的地位。 但是，由于我国房地产经济起步晚、发展时间短，市场运行还不太规范，各项制度有待逐步完善，投资决策的科学性和可行性研究不够严谨，如不加以分析、研究，不加以解决，势必影响房地产行业的健康发展，造成房地产投资得不偿失，影响房地产投资项目的经济效益。如何全面分析和综合评价房地产项目的必要性和可行性，如何在多方案中选择综合经济效益最好的方案，为政府部门和房地产投资商投资决策提供依据，尽可能免除主观性的方法来达到正确综合评价的目的，至今仍是行业中研究的重要领域。本文首先介绍了房地产投资决策的概念，其次对房地产投资决策的影响因素、房地产项目投资效益评价指标体系以及投资风险评价等内容做了分析，最后以唐山市南湖生态城为案例，以相关数据为支撑，详细分析此项目的投资费用、投资收益和投资风险，希望对房地产开发商如何决策及规避风险提供一些参考。关键词：房地产；投资决策；唐山南湖生态城16AbstractIn the recent years, in our country real estate industry was in the high speed period of expansion, has become the national economy pillar industry, was occupying the very important status in the national economy. But, in China the real estate economy has developed only for several decades, the market operating and trading are not normal enough. The real estate system needs to be completed to perfection gradually. The science application and feasibility research of the investment decision are not rigorous enough, for the sustainable development of real estate industry and the economic returns of the real estate projects, and avoiding the investment gain more less than lose, these problems must be well analyzed and solved.How to overall analyzed and comprehensively appraise the necessity and feasibility of the real estate project, and how to find out the most economic one in multiple-plans are the basis for government and investors to make decision, and achieve the correct purpose of the comprehensive appraisal without subjective influence is one of the important researches in real estate studies.This paper discuss the concept of real estate investment decision firstly, then it describe the influence factors of the investment decision and found Income Index System of real estate investment, including the risk evaluation of the estate investment. Finally, it has a case analysis based on South Lake eco-city in Tangshan City, and analyzes the cost, income, risk of real estate investment based on analyze data. It will offer some impotent references to the property developer decision-making and the circumvention risk.Key words：Real estate；Investment decisions；Tangshan Nanhu Eco-City目 录摘 要IAbstractII1房地产投资决策分析11.1房地产投资决策基本概念11.2房地产投资决策的内容11.3房地产投资项目的特点21.4房地产投资决策的影响要素41.5房地产项目投资效益的评价41.6房地产项目投资效益评价指标体系51.7房地产项目投资风险评价81.7.1房地产投资风险及构成要素81.7.2房地产投资风险因素分析92唐山市南湖生态城项目案例研究102.1南湖生态城项目投资决策分析102.1.1南湖生态城项目投资费用评价102.1.2南湖生态城项目投资收益评价122.1.3南湖生态城项目投资风险评价153展望173.1有待研究的内容173.2项目评价问题183.2.1注重项目后评价183.2.2注意各种评价方法的适用度203.2.3加强项目综合评价方法的创新20结 论22致 谢23参考文献24Appendix25附 录261房地产投资决策分析。 1.1房地产投资决策基本概念房地产投资决策是指在房地产投资活动中，房地产开发商为了实现预期的房地产投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行的房地产投资方案进行研究论证。从中选出最满意的房地产投资方案的过程。也即：对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。房地产投资指的是一种经济行为，即为了获取未来收益（货币的和非货币的），而预先投入一定数量的资金或者实物资源到房地产开发项目及经营活动中，以形成房地产资产2。1.2房地产投资决策的内容房地产投资决策包括两方面的内容：一是经营分析，二是做出决策。经营分析是从房地产公司经营的观点出发，运用科学方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外界环境及内部组织等进行经营方针和技术经济效果的分析与预测。做出决策就是根据分析结果，制定几个可行的行动讨论方案，再结合其它非定量化的条件和人的因素进行判断，并从中选择一个最适宜的方案。 房地产投资决策的主要内容包括以下几方面： 1. 确定房地产投资的目标 房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。房地产投资的目标很多，获取高额、无形收益、社会效益、环境效益等都是投资者所追求的目标。对于任何自主经营、自负盈亏、自我积累、自我发展的房地产投资者而言，决策都是在高额利润这个主要目标的前提下，去追求社会效益和环境效益。不过，在投资利润这个目标的前提下，还应考虑：投资资本金的安全性；变现性；远期与近期收入；对通货膨胀的防范等。 2. 测量风险 由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量而且要保证每一个方案在收益上的可靠性。 3. 制定房地产投资的可行方案 决策在于选择，没有选择就没有决策，在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才有可能进行方案的全面比较和有效选择，并可避免遗漏最优方案。 4. 分析与评价 方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，并与预先确定的目标进行比较做出评价。 5. 选择方案选择方案不仅仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。正确、有效地进行选择工作，必须掌握方案的优先性、时效性、可行性等标准。1.3房地产投资项目的特点房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故房地产项目投资具有以下特点：（1）房地产投资金额高房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特征和房地产经济运行过程所决定的。因此，对任何一个房地产投资，都要认真地分析、慎重地决策。（2）投资回收期长房地产项目开发需要经过可行性研究、规划设计、施工律设、销售和出租等一系列过程，造成投资回收期较长。房地产项目投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽可能避免风险损失。（3）流动性差房地产是一种非流动性资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售以收回投资资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大的经济损失。（4）投资风险大由于房地产项目投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期回收，企业或个人就会陷于资金窘迫之中，甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债开发，严重影响其生存和发展。为此，每个投资者都应加强自卫的风险意识，谨慎地参与房地产投资。房地产投资是一个动态过程，风险伴随着整个投资的动态过程。每一个环节都具有一定的风险，每推进一步就会重新面临一个新的风险。投资者的任务就是在相同风险情况下，设法最大限度地增加收益，或者在相同收益水平情况下将风险降到最小。（5）投资收益高与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资的风险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资