道县房地产市场调查报告第一部分、道县概况一、基本概况道县，又称道州。位于湖南南部，紧邻广东、广西，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是湖南通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。二、行政区划截至2010年12月31日，道县辖2个街道办事处、9个镇、9个乡、4个民族乡。三、交通概况洛湛铁路、207国道纵穿南北，323省道横贯东西，通乡、通村水泥硬化道路遍布全县乡村。建设中的厦蓉、道贺高速公路穿境而过，规划中的福贵（福州至贵州）铁路、洞道（洞口至道县）高速也将从道县经过。从道县北上长沙，南下广州，西出南宁，均可半天抵达，距桂林国际机场、永州机场也只有两小时车程。道州历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路今年已经开通，昆台高铁也将从道县经过，正在建设的二广、厦蓉、道贺三条高速公路交汇于道县，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽。四、资源优势（1）、山水资源：境内有国家重点文物保护单位，出土了稻谷遗存和陶片，被列为1995年全国十大考古发现之一，距今12000多年，是目前世界上发现时代最早的人工栽培稻标本和陶片，被誉为“天下谷源，人间陶本”的玉蟾岩。有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区、天下一绝月岩景区，以及“四奇”、“八景”。（2）、人文资源：宋代大思想家、理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。唐代著名文学家元结、宋朝名相寇准等在此为官。红军师长陈树湘等众多革命先烈在道县留下许多气壮山河的英雄事迹。2008年，道县被列为革命老根据地。（3）、矿产资源：是湖南省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达20多种，其中锰铁矿储量居全省之冠，具有发展冶炼工业的独特优势。锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为湖南省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达160万吨、铅锌矿220万吨、锰矿3400万吨、铁矿1500万吨、锂矿40万吨、铷矿16万吨、高岭土2000万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。（4）、农业资源：水稻、脐橙、厚朴、油茶、蔬菜等均在全省占有一定位置，优质稻、优质水果、优质工业原料林、优质烟、优质蔬菜、优质家禽等已发展成新农村建设的“六优”产业。五、经济概况 科技讲座现场 农机科技技术演示道县经济发展迅速。近年来，道县县委、县政府坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，围绕“加速崛起，跻身全省经济强县”目标，全力实施“工业强县”战略，大力深化改革，强力招商引资，积极承接产业转移，全力夯实发展基础，经济社会得到了全面、快速发展。2008年，完成地方生产总值59.04亿元，增长13.6%，三次产业比为31.9：22.9：45.2；全社会固定资产投资34.5亿元，增长44.9%；实现财政收入2.16亿元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入10820元，增长12%；农民人均纯收入4788元，增长18.3%。特别是工业经济来势较好，完成工业总产值35.8亿元，增长27%，农林产品加工、冶炼、电子、化工、纺织、模具等产业发展较快，道县工业园初步建成制鞋、五金电子模具、能源化工、纺织制衣、纸品包装五大基地；以优质稻、优质水果、优质工业原料林、优质烟、优质蔬菜、优质家禽等 “六优”产业为主的农业经济平稳发展，完成农林牧渔业总产值34.6亿元，增长8.8%，万亩基地、万头猪场不断涌现，规模农业实现新的突破。目前，道县已被确定为全国加工贸易梯度转移重点承接地、湖南省承接产业转移发展加工贸易试点县，全国粮食生产大县、厚朴生产基地县、秸杆养牛示范县、长江流域柑桔优势带项目县以及全省外向型蔬菜基地县、生猪调出大县和农业综合开发重点县。第二部分、道县房地产市场情况一、道县房地产市场板块划分：未来道州，将形成一城四板块的城市空间发展格局：东北部产业转移承接核心工业园区;北部政务、商务板块；老城区商业、商贸核心板块南部城市中央居住核心板块。目前房产开发主要集中在政务板块、南部板块，其中政务板块有4个项目，包括和一公馆、万和世纪城、锦绣花园、滨水花园；南城板块有5个项目，包括华城新域、松林苑、都市阳光、玉龙湾、奥苑新城；老城区只有锦江花园。二、道县重点楼盘分析：（一）政务板块：1、项目名称：万和世纪城项目简介：总占地200亩左右，总建筑40万，绿化40%，一期共推出672套，4栋18层，5栋12栋，5栋6层楼梯房，12层电梯有4栋纯板房，配有游泳池、地下停车场，24小时物业管理、幼儿园。户型区间：122-143之间122192套，占29%；13572套，占11%；13672套，占11%；13772套，占11%；14172套，占11%；143144套，占21%。价格：目前未开盘，预估价2300元/平米左右。优惠政策：开盘前60名政府官员买房优惠60元每平米近期动态：5月16号设在琅东大酒店的展示点正式对外开放，全天来访客户35组左右，其中有7-8组是在步步高设外展点带过来。其中有7-8组是住酒店顺便看一下的无意向客户。项目优势：项目位于道县市政府规划新城区，周边有汽车北站、道县第一实验学校、涉外职院，交通便利，位于道县未来城市中心升值潜力大，道县目前最大楼盘，宜居型楼盘也是代表性楼盘。2、 项目名称：和一公馆项目简介：共占地近50亩， 总建筑4万左右，绿化35%，共推出272套住宅，1栋多层，2栋18层，外加一栋酒店，按五星级标准打造的四星级酒店，配有游泳池、网球场。价格：楼梯房历史起价1700元每平米，均价1900元每平米，电梯房历史起价1880元每平米，均价2000元每平米，目前楼梯房起价2218元每平米，均价2400元每平米，电梯房起价2408元每平米，均价2550元每平米。户型区间：125-16612536套，占13%，12636套，占13%，12924套，占9%，13072套，占27%，14268套，占25%，16636套，占13%，优惠政策：按揭9.9折、分期9.8折、一次性9.6折销售情况：预热三个月，办卡300多张，元月一号开盘，开盘当天销售98套，开盘一个星期后卖到130多套，目前已卖到250套左右，销售周期4个半月。客户群体：政府官员、教师、医生、外地务工人员、周边乡镇。备注：此项目是属于政府招商项目，也是目前道县唯一一个代理公司销售项目。代理公司是长沙倍利地产。3、 项目名称：锦绣花园项目简介：规划有25万平米，目前售楼部模型上只展现了一半，另一半据置业顾问说因地的原因目前不确定。项目分三期开发，目前一期已售完，二期预估计10年初推出。目前剩的是顶楼复式204平米2套，一期价格最初为900-1000元/平米，现在一般价格在1800-2100元/平米，户型99平米、125平米、138平米、152平米、164平米、204平米，绿地率40%，购房客户主要是公务员、教师，占75%，20%为私营业主，大部分为返乡投资创业的企业老板。（二）南城板块：1、 项目名称：华诚新域：项目简介：总占地145亩，总建筑面积22平米，住宅207177万平米左右，商业7907平米，绿地率40%，共有39栋，分13个庭院，由三栋4+1洋房，25栋多层洋房和11栋小高层电梯房组成，共1600多套，小区配有幼儿园、社区街坊，4000平米活动广场、红外监控系统、访客识别系统、背景音乐、电子门禁系统，24小时巡更系统。户型区间：平层126-140平米，复试160-174，二期电梯有96平米。商铺1层，层高4.2米，暂时不卖，只招租。价格：一期2010年12月5日，开盘多层均价1800元每平米，小高层2100元每平米，二期小高层预估计起价2300左右。目前多层1900元/，花园洋房2300元/小高层2200元/优惠政策：按揭9.8折、分期9.7折、一次性9.5折销售情况：目前一期只剩1套，126平米，在6楼；2套复试楼。二期3月38日开始办卡。购房人群：已备案326户，县城93户，占寿雁，忪具72户，祥霖铺18户，仙子脚16户，梅花14户，营江8户，桥头16户，其余较均匀分布在其他乡镇。项目优势：园林绿化实景，现房出售，独特的院落设计，让人耳目一新；欧式风格的建筑外观彰显品位；4+1情景洋房户型设计创新品质，智能安保系统，物业给人以安全感，医院、学校、菜市场隔得很近，生活便利，距市中心近，公交方便2、 项目名称：玉龙湾项目简介：在滨水路二段，潇水河边，共30万平米，一起6栋电梯房加部分多层，估计在800-900户左右，沿街有4层商业，一楼层高5米左右，他们2008年就开始修建防洪大堤，后因污水处理延误工期1年多，目前估计住宅10月推出，目前还没有专门的售楼中心，也没有专门的置业顾问。（三）老城区板块：1、 项目名字：锦江花园项目简介：位于步步高附近，邻近潇水，第一期2009年10月开盘，共192套，据置业顾问介绍，开盘当天就卖完。车库5-8万，没有产权。目前二期因为拆迁不顺利还不知道什么时候开始，目前已登记近1000组，二期1栋多层加1栋17层小高层，三期一栋多层加一栋17层小高层，之前卖得早，当时价格在1400-1800之间，目前估计2400-2500.临江有两层商铺，目前还没有销售。三、 住宅市场总结:1、 道县房地产仍属初期发展阶段，楼盘质素层次不齐，整体档次不高，但发展速度相对较快，未来前景看好，道县房地产将迎来新的发展时期。2、 尽管国家对房地产宏观调控加大，但道县作为一个房地产起步不久的县城，购买人群仍以刚性需求为主，所受政策影响极少，房地产开发风险不高。3、房地产开发仍以本地开发商为多，一般为自主销售，开发商越来越视重楼盘品质的提升，并出现了万和世纪城这样40万方的大盘，一些楼盘通过前期实景展示，收到一定的成效。4、道县住宅市场主流以多层+小高层为主，住宅小高层整体均价在2100-2400元/ ，多层价格在1800-1900元/左右，各楼盘总体价格相差并不大，价格涨幅平稳，不会出现短期内跳跃上涨的形式。5、从户型上看，以三房、四房为主，户型创新不多，多以方正实用性户型为主，面积在122-140之间居多，两房较少，说明道县购买人群一般以居家型为主，刚性需求为主，无投资住房。 6、首次置业者和改善型刚性需求客户是道县住宅消费主力军，其中乡镇客户占据较大比例，客户在房产购买过程中比较注重眼见为实的直观体验。7、客户对户型有一定的认识，设计合理的户型产品比较受欢迎，客户群体以居家为主，小区交房后入住率较高。8、各楼盘销售策略上以办卡蓄客为主，通过对VIP客户优惠的形式吸引客户提前下订。9、道县回乡置业趋势明显，特别是在过年时期，大量的回乡人群带动了房屋的销销。县