2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑编辑：宁静致远 1、房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除？问：房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除？ 答：根据国家税务总局关于印发企业资产损失税前扣除管理办法的通知（国税发200988号）第四十二条规定，国家规定可以从事贷款业务以外的企业因资金直接拆借而发生的损失不得确认为在企业所得税前扣除的损失。2、房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除？问：房地产开发公司支付的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除？ 答：根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)第二十七条第一项规定，土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地闲置费属于其中的一项，因此可以在企业所得税税前扣除。3、核定征收企业进行固定资产清理时，所得税应纳所得额如何确定？问：核定征收企业进行固定资产清理时，企业所得税应纳税所得额如何确定？是按固定资产销售的金额，还是经清理后按会计科目“营业外收入”的金额确定? 答：根据企业所得税法第十六条，企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。会计上针对通过“固定资产清理”科目最终计算得出“营业外收入”科目的金额，在某种程度上等同于此处应纳税所得额，而不是纯粹的收入概念，况且企业应是在能够准确核算相关成本费用的前提下，才能得出会计上“营业外收入”科目的金额。而对采取核定征收方式的企业来说，依据国家税务总局关于印发企业所得税核定征收办法（试行）的通知（国税发200830号）、国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知（国税函2009377号），企业采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：应纳税所得额=应税收入额应税所得率，或应纳税所得额=成本（费用）支出额/(1-应税所得率)应税所得率。需要注意的是，从2009年1月1日起，上述“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。其中，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。因此，问题中提及的按收入乘以核定利润率方式核定征收企业所得税的企业来说，本身就是无法准确核算企业成本费用的前提下才会核算征收，一般不可能准确得出“营业外收入”科目的金额。且参照上述规定，故应按照资产的销售金额，即“应纳税所得额=应税收入额应税所得率”的公式来计算企业所得税。4、境内总机构支付给境外分支机构利息，如何率缴税？问：境内的银行，在境外有分支机构，总分支机构之间有资金的拆借，因此总机构应该支付给境外分支机构利息，应该依据什么税率缴税？另外，国家税务总局关于境外分行取得来源于境内利息所得扣缴企业所得税问题的通知（国税函2010266号）规定，属于中国居民企业的银行在境外设立的非法人分支机构同样是中国的居民，该分支机构取得的来源于中国的利息，不论是由中国居民还是外国居民设在中国的常设机构支付，均不适用我国与该分支机构所在国签订的税收协定，应适用我国国内法的相关规定，即按照国家税务总局关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知（国税函2008955号）文件办理。这个文件的意思是应该依据居民企业25%的税率缴税还是按照10%的税率缴税？ 答：应该依据10%的税率缴纳企业所得税。根据国家税务总局关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知（国税函2008955号）第二条，我国境内机构向我国银行的境外分行支付的贷款利息，应按照企业所得税法及其实施条例规定代扣代缴企业所得税。根据企业所得税法实施条例第九十一条规定的优惠税率10%缴纳企业所得税。5、享受减征或免征契税的土地、房屋改变用途后是否要补缴契税？问：享受减征或免征契税的土地、房屋改变用途后是否要补缴契税？ 答：根据契税暂行条例第七条规定，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。契税暂行条例细则第十七条规定，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。因此，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，应在改变有关土地、房屋用途的当日，按规定补缴契税。6、违章建筑是否缴纳房产税？问：违章建筑是否缴纳房产税？ 答：根据房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。根据房产税暂行条例的有关规定，已构成应税房产的违章建筑，应按规定征收房产税。对产权未确定的，由房产代管人或使用人缴纳房产税。7、转制后承受的土地、房屋是否缴纳契税？问：某些事业单位改制为企业后，承受原事业单位土地、房屋权属的，是否需要缴纳契税？ 答：根据财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知（财税201022号）规定，自2010年4月1日至2011年12月31日，事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照劳动法等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税。与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。8、由保险机构代收代缴车船税后，是否需要向车辆登记地的税务机关再缴纳车船税？问：在非车辆登记地由保险机构代收代缴车船税后，是否需要向车辆登记地的税务机关再缴纳车船税？ 答：根据国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知（国税发200848号）规定，在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。因此，在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。9、原企业资产含有房产、土地，变更法人后的企业是否要缴纳契税？问：企业转让100股权、变更法人，原企业资产含有房产、土地，变更法人后的企业是否要缴纳契税？ 答：根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）第二条规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。同时根据国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知（国税发200989号）第一条规定，财税2008175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。财税2008175号文件第二条、第三条、第四条中的“企业”，是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司。10、加计扣除和小型微利企业优惠能否同时享受？问：企业同时符合研发费用加计扣除和小型微利企业两个优惠政策的条件，享受了加计扣除后，是否还可以享受小型微利企业优惠政策？ 答：根据财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知（财税200969号），企业所得税法及其实施条例中规定的各项税收优惠，凡企业符合规定条件的，可以同时享受。因此，企业可根据具体情况提交相应的备案资料享受上述两项优惠政策。11、房地产公司为协调好按揭贷款退房支付的违约金缴纳个税吗，延期交房支付的违约金交纳个税吗？ 答：国税函2006865号明确了针对“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。”作为“其他所得”纳入征税规定。“其他所得” 个人所得税法中是这样确定的：“经国务院财政部门确定征税的其它所得。”其征税是列举式的，而非涵盖式的，开发商迟办理完房屋所有权权证的原因而支付给客户的违约金，是一种补偿性质的违约金，不属于经国务院财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。12、处置报废车辆应如何处理？ 问：房地产企业一辆车辆已到报废期，并符合报废条件，机动车报废公司要求我公司开具发票。请问应如何处理？答：财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知财税20099号 （二）纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。据此，贵公司销售自己使用过的已到报废期的车辆，按照4的征收率减半征收增值税，可到税务机关代开发票。13、请问房地产企业是不是施工企业营业税法定扣缴义务人？ 提问问题：我是一家房地产开发公司，我企业与另一家施工单位签订了施工合同，请问对于建安营业税我公司是扣缴义务人吗？专家解答如下：财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知（财税2006177号）文件第一条规定，纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：（一）建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。（二）纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：1.纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。根据上述文件的规定，贵公司作为建设方如果符合上述文件的规定条件的，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人，但财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知（财税200961号）对财税2006177号文件进行了全文废止或失效处理。因此，该规定已不再执行。新营业税暂行条例第十一条关于营业税扣缴义务人的规定为：1.中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。2.国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。根据上述文件规定，新营业税条例及细则实施后，贵公司已无代扣代缴施工方建筑业营业税的义务。14、房地产开发企业代建工程如何纳税？需符合哪四个个条件？问：我公司是房地产行业的,请问代建工程开发的营业税如何征收? 答： 您好！委托建房征收营业税问题：纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按“服务业代理业”税目税率