-精选财经经济类资料- 房地产企业破产重整实务问题研究(一) 编者按：随着我国房地产企业发展，破产重整正成为许多房地产企业面临的重大问题。如何解决好破产重整中的诸多棘手问题，依法处理好破产重整，使企业迎来新的发展机遇，对房地产破产重整企业极为重要。为此，本刊特邀多年致力于房地产企业破产重整律师服务的浙江金道律师事务所律师团队，以真实案件为例，通过连载的方式分述债权申报与审核的法律规定、如何做好破产管理人等房企关心的问题，总结房地产企业破产重整实践经验，以期对我国房地产企业破产重整实践操作有所裨益。 中国论文网 /3/view-12933261.htm一、案情简介 JFY房地产公司于2010年4月21日成立，注册资本4000万元人民币。其开发的铭楼项目位于某经济技术开发区中心区块，周边配套成熟，系地铁上盖物业，项目总占地面积为13188平方米，总建筑面积74920.55平方米。在铭楼整体建筑楼盘已经结顶的情况下，由于建设资金链断缺，该项目自2014年2月起被迫停工。同时，JFY公司经营状况持续恶化，诉讼案件不断增多。面对这种情况，JFY公司股东和相关债权人开始采取自救措施，筹集资金以挽救企业。但最终因JFY公司股东和相关债权人对方案无法达成一致意见，自救以失败告终。 2015年7月24日，债权人JH置业投资有限公司以JFY公司资不抵债，无法清偿到期债务为由，向人民法院提出破产重整申请。2015年8月19日，人民法院裁定受理重整申请，指定JD律师事务所为管理人。 二、本案之难点 JFY公司负债8.85亿多元，涉及将近500名债权人，且公司涉诉案件众多，除已销售房产外，剩余绝大多数房产已被抵押或者查封，透明售房网显示可售房源只有14套。在破产企业负债多、债权人数众多且情绪不稳定、资金链断裂的情况下，如何挽救企业，使企业起死回生，能够向债权人交付房产并清偿债权，是本案的难点之所在，具体有：本案各类债权人共计500余名，如何维护社会稳定；本案如何重整；重整过程中，如何解决抵押房产解押释放、如何解决逾期竣工交付违约金、如何解决网签债权人问题、如何解决精装修交房问题；各方债权人利益不同，如何争取各类债权人支持重整计划等。 三、工作实效总结及研究 自人民法院裁定受理重整申请之日起，到2017年2月28日法院下达批准破产重整计划的裁定，JFY公司终于进入破产重整方案的实施阶段，回首18个月的艰辛历程，有很多内容值得总结。 （一）主审法院必须高度重视，全方位掌握破产案件的进程 在破产重整案件中，主审法院必须高度重视，法院强有力的指导和支持，是破产案件案件办理的根本保证。它能保证管理人工作进程顺利，能保证预定的工作计划得以完成，工作目标得以实现。JFY公司破产重整案件立案后，人民法院高度重视，分管院长亲自挂帅，选派业务能力强，专业水平高的法官组成合议庭办理本案，为管理人办理案件提供全方位的支持。法院对案件的高度重视和支持，最直接体现在对接当地党委和政府。当地党委和政府支持破产案件办理，是任何破a重整案件成功办理必不可少的组成内容。其次，体现在对接中级法院的业务指导。破产法实务性极强，很多问题法律规定得并不详尽，为准确并高效解决破产案件办理中遇到的法律上的疑难问题，请示中院业务部门，是必不可少的工作。再次，建立与管理人畅通的工作机制，分管领导亲自抓破产重整案件办理进度、质量以及每一个节点；主审法官具体抓，与管理人团队直接对接，通过电话、微信、每周书面工作汇报的形式详细了解管理人办理案件各方面的情况。 （二）管理人的每项工作必须落到实处 管理人是破产重整案件工作开展的主要实施者，管理人一定程度上承担着政府职能和法院职能落实工作，行使着法律赋予的一定的职权。因此，破产重整案件的办理，对管理人团队有较高的要求，管理人的工作是否落到实处，法律功底是否具备，是否具有强有力的沟通能力等等都是管理人的必备要素，是破产重整案件能否成功办理的关键要素之一。 管理人在办理本案中，实施接管债务人财产、接受债权申报、完成债权审核和异议复核、召开债权人会议、确定项目进行重整思路、招募重整投资人、通过与各重整投资意向人谈判，并最终确定重整投资人、拟定重整计划草案、预测重整计划草案的通过率，制定重整计划草案的表决分组方案、与各类债权人就方案表决进行沟通、对重整计划草案进行表决、重整方案的实施等工作。以上所有的内容都由管理人具体实施，都有具体的操作要求，笔者仅选择具有特殊性内容进行表述。 1.对债务人资产接管应注意的问题 债务人资产包括债务人的资料和财产。 （1）资料移交需要特别注意移交清单的详细制作，要确定专人保管，明确文件的存放位置，防止今后使用时难以查找。 （2）房地产企业的破产资产移交不同于一般的破产案件，存在在建房产无法移交或难以移交的问题，因为施工单位没有退出，所有的施工现场都由施工单位自行管理和保管财产的。所以管理人采取的方式是制作现场资产确认书的方式，管理人召集所有的施工单位，对施工现场各施工单位的施工现状进行书面固定，由破产企业的法定代表人和各施工单位的负责人共同签署工程现状确认书，并在文件中明确签署后的保管责任落实在施工总承包单位名下，责成总承包安排专门人员负责对财产进行保管。正是由于在管理人进驻现场的第一时间采取书面固定证据的方式，为后续资产评估，工程造价鉴定，以及重整方进驻接收施工现场时，提供了明确无争议的法律文件基础。 2.债权申报审核方面应当注意的问题 （1）债权申报 在债权申报阶段，除了正常的制作债权申报材料，特别需要注意债权金额、孳息违约金金额必须由债权人自行确定，防止今后出现争议。 （2）债权审核 一方面要根据各类法律关系，确定债权性质和审核原则，债权审核原则要符合相关法律规定。另一方面，把握债权审核的进度，充分运用临时债权的形式，将能够审核确定的债权全部审核完毕，剩余债权作为临时债权，既保证债权人的权利的准确性，又不影响破产案件管理工作的进程。 3.债务人涉诉案件的处理应当注意的问题 管理人开展工作后，首先要查询债务人相关的股权、资产、账户被查封的情况，特别是失信人记录情况，查清债务人涉及的相关诉讼或者仲裁案件，管理人应向各相关法院（仲裁）发函中止原诉讼（仲裁）和查封或执行，为今后重整成功的启动做好前期准备工作。 涉诉案件中有些案件具有代表意义，管理人必须引起特别重视，不能掉以轻心。比如JFY破产重整案件中网签户提起诉讼问题的解决，极具代表性，法院对案件的判决结果，对于重整成功与否极为关键。管理人抓住由一位网签户提起诉讼主张优先权的机会，以最高院相关的司法解释出台的大好时机，出庭应诉中提出网签款项属于借款的关系，不享有优先权的观点。该观点得到中级人民法院和省高级人民法院的支持，从而确立了“网签户”款项在法律上的定位，为网签群体问题最后解决打下良好基础。 4.招募重整投资意向人应注意的问题 招募到有实力的重整投资人，是破产重整的重要工作。管理人在全面了解该项目前景的情况下，点面结合，既通过各种渠道招募重整投资意向人，又将重点放在曾经参与对JFY公司自行重整的JH实业投资公司身上，着重解决其在自行重整期间无法解决的法律问题，使其确信管理人所采取措施，能够确保其投资重整资金的安全，破产楼盘有明确的增值预期，法律上无顾之忧的基础上，JH实业投资公司最终报送重整投资方案，经管理人制定为重整计划草案报大会表决。 5.采取体外分离解决网签户债权问题，成为案件成功的创新亮点 以网签债权人倪某案件的最终判决为依据，管理人认定62户网签债权人与JFY公司之间的关系实质上是民间借贷法律关系，权利属于普通债权。此类网签债权金额达八千多万，占普通债权组较大的份额，涉及房产142套。对于管理人审核结果，网签债权人并不予认可，他们等待机会，准备对重整计划草案行使否决票。管理人预测网签债权人的意见将影响重整计划草案普通债权组的通过，而且由于该组人数众多，法院强裁的可能性很小。因此，如何解决网签债权问题，是管理人面临的一大难题。经过一轮又一轮的沟通协商，终于达成由网签债权人将对重整计划草案的投票表决权整体授予重整方行使的方式，获得网签户的整体授权，同时明确重整计划通过后，网签债权人配合重整方解除网签备案和预抵押登记手续后，重整方将债权总额的50%的款项以及应付普通债权人10%的款项一次性支付给网签户。以上方案解决了影响重整计划草案通过的不稳定因素，为重整计划草案表决通过创造了条件。网签债权问题的解决，是本破产重整案件的的创新和突破。 6.做好信访接待工作，是破产管理人的必修课 债权人人数众多，房地产类破产重整案件的特点之一。本案涉及10家以上建设施工方，几百户的购房户，多家金融机构，民间借贷，担保机构等等，法律关系复杂。债权人上访是常态，这些群体处理不好的结果，会造成社会不稳定。因此维稳任务也是管理人的政治任务。本案中管理人花大力气投入在这项工作上，管理人负责人亲自抓，力争把问题解决在管理人层面，杜绝债权人走向社会。比如在G20峰会前夕，网签债权人以每次二、三十人，每星期一次的频率到管理人处连续上访，管理人耐心地接待债权人，以案说法，以网签户代表倪某连续败诉的案例，打破网签债权人100%债权受偿的幻想，维护了社会的稳定。 7.模拟表决结果，巧妙设计分组方案，确保重整表决顺利进行 根据破产法规定，重整计划草案需要各类债权组分别表决达到法定标准才能通过。为确保重整方案草案得到大会的表决通过，管理人多次进行模拟表决，预测表决结果。通过模拟，管理人预测到除了普通债权组外，其他各组通过重整计划草案的可能性均很大，而普通债权组中债务人的实际控制人及关联公司并不支持重整计划草案。为解决普通债权组表决不能通过的风险问题，管理人提出设立小额普通债权组和大额普通债权组，即使大额普通债权组表决不通过，法院亦可在符合法律规定的条件下为了多数人的利益强制裁定通过重整计划。事实证明管理人的预测完全正确，且行之有效。 8.由法院和政府联手最终解决债务人股权变更过程中的问题 JFY重整计划明确重整方以零对价收购JFY公司股权，但法院裁定批准重整计划后，由于股权质押的解押手续不能顺利办理；几家法院查封股权问题没有顺利解Q；JFY公司失信人信息披露没有解决；股权过户完税问题没有解决等一系列问题导致重整方仍然无法办理股权变更。该情形的发生直接影响到重整方案的实施，影响到重整方支付重整对价，影响到已经平息的各路债权人的情绪，处置不当或处置不力，都可能导致重整失败。为此，管理人直接请求法院出面，协调相关法院和政府相关部门，采取措施协调安排最终解决。 从JFY公司破产重整案的实务操作可见，一个破产重整案件的成功办理，离不开当地党委和政府的重视，离不开各级法院的指导、支持和帮助，同时也需要管理人、重整方、债权人、债务人等各方共同努力。JFY公司重整成功，实现了法律效果、社会效果和经济效果的完美统一，是多方利益共赢的典型案例。 -最新财经经济资料-感谢阅读- 1