目 录1、 项目申报单位和项目情况简介41.1 项目申报单位情况41.2拟建项目情况41.3 项目背景51.4 项目建设的必要性61.5 项目编制依据71.6 项目编制范围及报告编制原则72、 市场需求分析92.1市场定位92.2目标市场的发展现状102.3盐城房地产业的走势预测162.4 本项目市场竞争优势172.5 市场分析结论193、 建设规模与建设内容193.1建设规模193.2建设内容204 、项目建设条件214.1 项目建设条件概述214.2 建设地点区位条件214.3 交通环境234.4 区域环境状况245 、工程技术方案245.1 总图布置245.2 土建工程285.3 公用配套工程295.4工程技术方案分析结论336、 节能分析336.1建筑节能336.2节排水节能346.3电气节能347、 生态环境影响分析347.1 采用的环保标准347.2 环境影响初步分析357.3 施工期环境保护措施357.4 项目建成后环境保护措施367.5 环境影响分析结论及建议378、 劳动安全378.1 设计依据378.2 施工期劳动安全378.3 项目建成后劳动安全389、项目实施进度3810、投资估算与资金筹措3910.1 固定资产投资总额估算3910.2资金筹措及投资计划4411、财务分析与评价4511.1总成本费用估算4511.2 财务评价4512、 结论和建议4812.1结论4812.2建议491、 项目申报单位和项目情况简介1.1 项目申报单位情况公司名称：江苏稳健房地产开发有限公司公司地址：盐城市都市创业园内法定代表人：曹妙生项目负责人：朱根荣联系电话： 13338933815邮 编：224300江苏稳健房地产开发有限公司成立于2010年9月，组织机构代码：69449728-4，注册资本5000万元人民币，经营范围：房地产开发经营。经省建设厅核准该公司房地产开发资质为暂定二级。江苏稳健房地产开发有限公司现有职工近30名。公司产权明晰，法人治理结构合理，机构设置完善，现有总经理办公室、财务部、销售部、客户服务部等部门。在新的历史条件下，公司将坚持“敬业、务实、精致、完美”的企业理念，为盐城市留下最优秀的作品，迎接新的居住文明。1.2拟建项目情况1、项目名称：“申鑫名城”住宅小区建设项目。2、项目建设地址：新洋经济区开放大道西侧，新洋路北侧。3、项目总用地面积：99191平方米；4、建筑占地面积：22028平方米；5、总建筑面积：168624平方米，其中：住宅建筑面积140643平方，商业建筑面积25206平方米，物管用房、社区管理服务及社区活动用房建筑面积2775平方米，地下储藏室及车库建筑面积27255平方米,6、项目总投资：76241.27万元人民币；7、项目地块周邻情况：项目区东面为开放大道，南面紧临新洋路。开放大道为城市主干道通向市区。8、项目进展情况根据盐城市总体发展规划要求，江苏稳健房地产开发有限公司拟在开放大道西侧、新洋路北侧实施“申鑫名城”住宅小区建设项目。本项目地块通过公开出让竞得项目建设用地开发使用权，自然人曹妙生于2010年7月6日和盐城市签订了国有土地使用权出让合同，江苏稳健房地产开发有限公司组建后，公司与盐城市国土资源局签订了土地交付合同。目前项目建设场地的拆迁工作已经完成。土地交付合同及变更协议详见附件。依据盐城市城市总体规划和国土局批文，拟建项目区已被规划为商业住宅用地。本项目建设的规划方案已通过盐城市规划部门的审批，盐城市规划局对该建设用地项目规划了设计要点。项目建设用地规划设计要点及规划红线图详见国有建设用地使用权出让合同附件1、2、3。1.3 项目背景房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。发展房地产业，对于带动消费、扩大内需、促进国民经济和社会的发展都具有极为重要的意义。目前，从中央到省、市、县各级政府都高度重视房地产业的发展，并纳入“十一五”发展规划中，同时出台了一系列的战略措施和相关配套政策。江苏省盐城市在“十一五”发展规划中和城市建设规划中，明确提出要大力加强城市基础设施建设和房地产业全面、健康、协调发展，房地产业要为作出新贡献。盐城市是江苏省省辖市中面积最大的市，市辖区面积为1779平方公里，市辖区158.65万人。全市地势平坦，河渠纵横，交通发达，物产富饶，素有“鱼米之乡”的美称。盐城处于江苏沿海的中心位置，拥有优良的深水港。并且，作为距离上海很近的城市，在苏通大桥开通后，盐城进入了上海2小时经济圈，再加上杭州湾大桥的建立，盐城与上海以及浙江的关系更加紧密，市政府提出“做上海的后花园”正是着眼于盐城的巨大发展潜力和优良的生态环境。 1.4 项目建设的必要性1、满足消费者的需要 满足消费者的需要，是市场经济的目标。随着人们生活节奏的加快，在同等价格情况下，能够买到称心如意的商品是消费者的追求，特别是象住宅这样的高档商品；同时一般消费者由于对各类住宅的结构、质量指标和价格等信息了解不够充分，往往造成消费行为的犹疑谨慎。“万成尚景”项目的建设，以其住宅的丰富性和价格的可选择性，可吸引消费者的眼球，满足不同消费者的需求。2、符合盐城经济发展的要求 近年来，盐城经济发展迅猛，随着新城区建设步伐的加快和规划开发区面积的不断扩大，目前已形成了机械、纺织、食品、化工、新型材料等门类比较齐全的工业体系，工业主体经济地位已牢固确立，实现了从工业化初期向工业化中期的历史性飞跃。本建设项目和盐城的其它房地产建设项目，必将带动盐城其它产业的迅猛发展，实现与第二产业发展良性互动的局面。 3、有利于推动城市现代化建设进程。 目前，盐城市的城市建设速度较快，市区城市功能显著增强，市区的面貌发生可喜的变化。公用事业的发展在城市总体规划指导下，逐步步入了科学化、规范化的良性发展轨道。但是与现代化城市化的要求仍然有相当差距，城市建设的任务依然相当繁重。通过本项目的实施，进一步加大商品房的开发力度，建设一批环境优美、功能齐全、配套设施完备的现代化小区，无疑将会推动城市现代化建设的进程。4、有利于增强企业的综合实力 江苏稳健房地产开发有限公司是盐城房地产开发队伍中的一支新兴中坚力量。企业要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，必须苦练内功，夯实基础，并审时度势，抢占商机，开拓市场。开发实施“申鑫名城”住宅小区建设项目，正顺应了企业发展的要求。本项目的开发，将大大增强江苏稳健房地产开发有限公司的知名度，并取得良好的经济效益，有利于进一步增强企业的综合实力。 本项目起点较高、定位超前，并按照盐城市政府“十一五”规划的要求建设，与盐城市建设城市的宏伟目标相呼应。江苏稳健房地产开发有限公司将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台，进一步提高现代服务业水平，本项目建设将成为盐城住宅建设小区的又一个典范。1.5 项目编制依据1、国家发改委产业结构调整指导目录（2005年本）；2、盐城市城市总体规划； 3、项目所在地规划用地红线图； 4、“申鑫名城”住宅小区建设项目平面规划设计要点；6、盐城市国有土地使用权出让合同；7、江苏稳健房地产开发有限公司提供的相关资料；1.6 项目编制范围及报告编制原则1.6.1 本项目申请报告的编制范围如下：本报告主要对江苏稳健房地产开发有限公司拟建项目“申鑫名城”住宅小区的建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估算、资源利用、生态环境影响诸方面进行分析。研究范围包括：1、项目建设背景及必要性；2、市场需求分析；3、项目建设规模与功能设计；4、工程建设方案；5、生态环境影响分析、资源利用和能源耗用分析； 6、投资估算及经济评价。 1.6.2 编制原则项目申请报告的编制原则是：1、必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。2、项目申请报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目申请报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目申请报告的内容和深度规定的要求。3、贯彻“经营可靠、技术先进、节省投资、安全环保”的指导思想，认真研究项目建设条件，通过多方案比较，提出供业主选择的建设方案，为业主选择适宜的工程方案提供依据。4、贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时”。5、在满足用户要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。6、尽量利用社会协作条件和公司管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度地降低成本，提高经济效益。2、 市场需求分析2.1市场定位 1、建设项目定位：建设部165号文件精神规定：“自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70以上”。根据上述要求，本项目建设将转变单纯的“求大求豪华”的观念，确立理性务实的开发思路，加强户型组合、户内空间、结构造型等方面的设计，努力构筑一个设计先进、功能齐全、设施完善、管理先进的综合性住宅示范小区。2、销售市场定位：通过对盐城市城乡居民及周边地区居民购房意愿等多项指标的分析以及本项目建设的地理位置的综合细分，从中提炼出“申鑫名城”建设项目的主要客户群：（1）中高收入客群 企业主导者：企业主导者包括本地民企老板，企业负责人。这一人群，客观的说，应该在金字塔分布中，略高于项目的目标客户群，他们的购买能力巨大，同时对小区的综合素质要求较高。企业中高层管理者：一般是企业中管理的核心执行层，也就是普遍意义上的“职业经理”人群，在大城市其所涵盖的行业也较广，人群规模较大，但对于射阳县而言，该部分人群数量较小，成为本案的主力客群可能性较小。行政机关人员：这一人群的特点是教育程度相对较高，对事物有较强的分析判断能力，购物决策偏于理性，属于“思考型”，有较高的审美情趣。该类人员的购房存在着明显的区域性，大部分集中在工作单位附近，而本项目正处于新城区行政中心附近，将成为本案的主力客群。乡村富裕代表购买人群：该部分人群在外地经商或打工，积累较多的闲置资金，而射阳县作为苏北经济发展较快的县，对回乡置业投资为目的购房者有一定的吸引力，本案可以项目投资升值优势吸引部分购房者。（2）中档收入和中低档收入者主要有个体经营者、企事业单位员工、在外打工者及当地无房居民。该部分的人群由于历史或经济原因，家庭结构也带有明显的时代特色，在其自身成长的家庭中，以多子女的大家庭为主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭为主。（3）目标区域：主要为射阳县城周边企业和万成集团内部职工及乡镇地区的城乡居民。2.2目标市场的发展现状2.2.1我国房地产业的发展及周期性规律 房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。由于投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等因素的制约，房地产业又有其特殊性。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、世界格局的变化都会对其产生影响；它又是国民经济的晴雨表，经