农商银行农村产权融资担保管理办法第一章总则第一条 为加大一对市统筹城乡综合配套改革试验区建设的支持，推进农村产权制度改革，促进农村产权流转，同时规范农村产权融资担保业务管理，防范信贷风险，根据关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)(成委发l号)、市人民政府关于加强耕地保护改革农村土地和房屋产权制度工作的指导意见成府发18号)、市人民政府办公厅转发市政府金融办等部门关于市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知(成办发59号)、农商银行贷款担保管理实施细则，制定本办法。第二条 本办法所称农村产权是指市范围内的农村房屋、集体建设用地使用权(不含宅基地)、农村土地承包经营权(农村土地经营权)、集体林权。本办法所称农村产权融资担保是指抵押人以其依法拥有农村产权为借款人向贷款人申请借款提供抵押担保;或借款人(或第三人)用其依法拥有农村产权向专业担保公司提供反担保，获得专业担保公司为借款人向贷款人申请借款提供保证担保。本办法所称农村产权担保贷款是指贷款人向借款人发放的农村产权抵押担保或专业担保公司保证担保的人民币贷款。第三条 本办法所称贷款人是指农简银仃特内的办理农村产权担保贷款的分支机构。本办法所称借款人是指向在贷款人处获得农村产权担保贷款的个人、企业及农村集体经济组织、专合经济组织。本办法所称抵押人是指集体建设用地的使用权人、农村房屋所有权人、通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的农户或通过其他承包方式取得农村土地承包经营权的承包人以及通过依法流转方式取得农村土地经营权的经营业主。本办法所称抵押权人是指提供农村产权担保贷款的贷款人。第四条 农村产权担保应遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，依法设定抵押的农村产权，受国家法律保护。第二章农村产权担保基本规定第五条 农村产权担保方式分为农村产权抵押担保、通过向专业担保公司提供反担保从而获得专业担保公司保证担保两种方式。第六条 担保方式可以单独适用，也可以结合使用。一笔贷款可选择一种或多种农村产权担保方式，比如专业担保公司保证担保+农村房屋抵押。各农村产权可以单独抵押，也可以组合抵押。一笔贷款可以选择一种或多种农村产权抵押，比如农村房屋抵押担保+农村土地承包经营权抵押担保。第七条 同一担保方式的担保人(保证人、抵押人、出质人)可以是1人，也可以是数人。一笔贷款有两个以上保证人的，贷款人一般不主动划分各保证人的保证份额;如果保证人要求划分保证份额的，合同各方可以在保证合同中约定。一笔贷款有两个以上抵押人的，本行一般不主动划分他们所担保的债权份额;如果抵押人要求划分其担保的债权份额的，合同各方可以在抵押合同中约定。第八条 贷款人认为使用一种担保方式不足以防范和分散贷款风险的，应当选择两种以上的担保方式。一笔贷款设定两种以上担保方式时，各担保方式可以分别担保全部债权，也可以划分各自担保的债权范围。第九条 通过向专业担保公司提供反担保从而获得专业担保公司保证担保的，抵押人按照专业担保公司的要求办理。第十条 可用于抵押的农村产权为：(一)农村房屋;(二)集体建设用地使用权(不含宅基地);(三)农村土地承包经营权(农村土地经营权);(四)集体林权。(集体林权抵押贷款根据已经出台的市集体林权抵押贷款管理办法(试行)执行)第十一条 用于抵押的农村产权必须经有权机关确权，并取得相关权证，且能够进行抵押登记。办理抵押贷款时，必须到当地有权登记部门对设置抵押的农村产权进行抵押登记。第十二条 农村产权融资的抵押率=贷款金额(授信金额)抵押农村产权评估价值100%。抵押率具述规定如下： 产权类别抵押率农村房屋60集体建设用地使用权（不含宅基地）60%农村土地承包经营权（农村土地经营权）60%第三章农村房屋抵押第十三条 设作抵押的农村房屋必须经有权机关确权，并有合法取得集体土地使用证(使用权类型为集体建设用地使用权)和房屋所有权证，且征得本集体经济组织书面同意，能够办理抵押登记。抵押人办理土地性质为宅基地使用权的农村房屋抵押时，应将该房屋所占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理集体建设用地使用权的出让，承诺今后不再申请宅基地，并在国土部门办理集体建设用地使用权登记手续。第十四条 下列农村房屋不得设定抵押：（一）权属不清的；（二）未取得集体土地使用证和房屋所有权证的；（三）土地利用规划确定的城镇建设用地范围内的；（四）被依法列入国家、省重点项目征地拆迁范围内的；（五）属于农村公益事业及公共设施用地性质的；（六）依法被查封或者受其它形式限制的。第十五条 抵押人应出具愿意抵押的书面证明。设作抵押的农村房屋有多个共有人的，权利人和其他共有人应共同出具愿意抵押的书面证明，所有共有人均为抵押人。抵押人为企业法人的，有权机构应出具同意抵押的决议。第十六条 农村房屋所在集体经济组织应出具在借款人不能偿还贷款时同意处置所抵押房屋的书面证明。第十七条 抵押物价值评估。贷款人须对抵押物进行价值评估，所评农村房屋和相对应的集体建设用地使用权不得重复估价。农村房屋的价值可由抵押当事人协商确定，也可由具有房地产评估资质的中介机构评估确定(评估费用由借款人承担)二抵押的农村房屋和所占用集体建设用地使用权一并评估。贷款人认可的抵押物评估价值原则上不得超过区(市)县有权部门公布的同期同地区同类型农村房屋及相应集体建设用地使用权基准价格的1. 1倍。第十八条 告知贷款人，以已出租的房屋抵押的并将抵押情况告知承租人借款人应当将租赁情况原租赁合同继续有效。第十九条 借款当事人约定要对抵押房屋保险的，由借款人(或抵押人)办理保险手续、承担保险费，并将保险单交由抵押权人保管。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房屋合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。第二十条 用于抵押的农村房屋，应连同房屋使用范围内的集体建设用地使用权同时抵押，一并办理抵押登记。同一权证上的所有产权应全部设作抵押，并办理抵押登记。第二十一条 抵押登记权证应交由贷款人保管。第二十二条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法或依合同约定处置抵押物，处置农村房屋所得价款，抵押人优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。第二十三条 抵押物的处置方式。1、农村产权抵押融资风险基金收购；2、农村房屋所在集体经济组织收购；3、公开拍卖或变卖。第四章集体建设用地使用权(不含宅基地)抵押第二十四条 设作抵押的集体建设用地使用权(不含宅基地)必须经有权机关确权，并领取了合法的集体土地使用证，且能办理抵押登记。但下列集体建设用地使用权不得设定抵押：一权属存在争议的；（二司法机关依法裁定查封的；三土地利用规划确定的城镇建设用地范围内的;四被依法列入国家、省重点项目征地范围内的;五属于农村公益事业及公共设施用地性质的;六受其他形式限制的。第二十五条 抵押人应出具愿意抵押的书面证明。设作抵押的农村集体建设用地有多个共有人的，权利人和其他共有人应共同出具愿意抵押的书面证明，所有共有人均为抵押人。抵押人为企业法人的，应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件。第二十六条 用于抵押的集体建设用地使用权(不含宅基地)，应与其地上附着物一并抵押，并办理抵押登记。同一权证上的所有产权应全部设作抵押。第二十七条 抵押物价值评估。集体建设用地使用权的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有评估资质的中介机构评估确定。贷款人认可的抵押物评估价值不得高于区(市)县人民政府公布的同期、同地区、同类型集体建设用地基准价格的1. 1倍。集体建设用地使用权和地上附着物一并评估，未取得合法房屋产权的地上建筑物，不得计算价值。贷款人在认定抵押物评估价值时，要综合考虑抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素。第二十八条 在债务人不履行债务时，贷款人有权按合同约定处置抵押集体建设用地使用权。处置抵押集体建设用地使用权(不含宅基地)所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。第二十九条 集体建设用地使用权(不含宅基地)的处置方式。1、由区(市)集体建设用地使用权(不含宅基地)的处置方县土地储备中心按集体建设用地最低保护价收购2、集体建设用地所有权人收购3、公开变卖或拍卖。第五章农村土地承包经营权(农村土地经营权)抵押第三十条 对借款人用以下方式合法取得的农村土地承包经营权(农村土地经营权)可以用于抵押担保。(一)通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权；（二)通过其他承包方式取得的农村土地承包经营权；（三)通过依法流转方式取得的农村土地经营权。第三十一条 用于抵押担保的农村土地承包经营权(农村土地经营权)必须具体以下条件：(一)权属明晰，符合依法、自愿、有偿的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策;(二)合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。抵押人是承包方农户的，须有农村土地承包经营权证);抵押人是规模经营业主的，须有农村土地承包经营权流转合同和农村土地经营权证等文件资料;(三)符合抵押登记条件;(四)符合不转移农村土地占有、不改变土地所有权性质和农业用途的前提；(五)用于抵押的土地承包经营权(农村土地经营权)为借款人所有。第三十二条 下列农村土地承包经营权(农村土地经营权)不得作为抵押物:(一)权属不清或存在争议的;(二)未经依法办理登记的;(三)已依法公告列入征地拆迁范围的;(四受其他形式限制的。第三十三条 抵押人应出具愿意抵押的书面证明。设作抵押的农村土地承包经营权(农村土地经营权)有多个共有人的，权利人和其他共有人应共同出具愿意抵押的书面证明，所有共有人均为抵押人。第三十四条 发包方应出具同意抵押、处置的证明;抵押人是经营业主的，还需出具承包方农户同意抵押、处置的证明;第三十五条农村土地承包经营权(农村土地经营权)的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有资质的评估机构评估确定。抵押物的估价不得低于区(市)县人民政府公布的同期、同地区、同类型农村土地承包经营权农村土地经营权)基准价格，不得高于基准价格的1. 1倍。受让的农村土地承包经营权(农村土地经营权)，可以根据受让的合同价格确认抵押物价值，合同价格高于基准价格1. 1倍以上的，最高抵押物价值以基准价格的1. 1倍计算;合同价格低于基准价格的，以合同价格计算。在区(市)县人民政府未公布的同期、同地区、同类型农村土地承包经营权(农村土地经营权)基准价格时，抵押物的估价可以按照以下方式计算：抵押物价值=同期、同地区、同类型抵押物租赁价格x(抵押物剩余可使用年限一贷款期限)第三十六条 抵押期间不得改变土地所有权的性质和农业用途。第三十七条 在债务人不履行债务时，贷款人有权按合同约定处置抵押农村土地承包经营权农村土地经营权)。处置农村土地承包经营权(农村土地经营权)所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。第三十八条 抵押农村土地承包经营权(农村土地经营权)的处置方式。1、由农村产权抵押融资风险基金按基准价格收购；2、由当地集体经济组织按基准价格