第一章 重庆市房地产开发项目全程建设流程基本建设程序序号基本建设程序细化工作内容办理部门一、可行性研究阶段1市场研究、开发场地选择房地产开发公司收集国民经济发展规划、区域经济发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划等资料，进行房地产市场调查、资源调查和分析，寻求投资机会，对有投资意向的项目进行研究、筛选、分析、预测；进行选址研究，形成投资意向。开发公司、合作对象、咨询部门2拟定开发项目对拟开发项目（投资意向项目）进行策划，确定开发项目性质、项目建设地点、项目建设规模、投资额度、资金来源、市场前景预期、销售计划等，提出开发项目的规划大纲和方案。3编制可研报告，做出投资决策。委托项目公司或开发公司自己初步立项，对开发方案进行技术经济论证，计算开发项目收益率，判定该投资项目是否可行，编制可研报告，做出投资决策。二、开发项目的前期工作阶段4开发项目立项根据资产投资计划、城市规划、年度建设用地计划和市场需求，编制项目建议书，提出项目申请书（同时提交可研报告）向计委申报立项计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，同意立项开发商领取计划部门批准征用土地的计划任务书，征用农村土地时的市政府批文，划拨国有土地时的市房地产管理局对用地和拆迁安置意见。规划局、计委、建委、国土局、房管局5申请购置开发场地，获取土地使用权（主要办理“一书两证”）（1）建设用地规划许可证办理：向规划局申请选址定点现场踏勘，初步确定项目用地的具体位置和界限委托测绘或购买现状地形图（含管网）（原址扩建项目）（新选址项目在选址方案确定后补送）申办开发地块地质灾害危险性初审领取规划选址意见通知书申请确定规划设计条件按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见（国土、环保、消防、文物、绿化等部门）规划局审查后下达规划设计条件，核发规划设计要点意见书委托规划设计院编制规划设计总图（编制规划方案设计任务书规划设计方案招投标及备案规划方案设计）到规划局领设计方案送审书，提交规划设计方案（必要时需编制修建性详规方案）规划局审核规划设计总图，核定用地面积，确定用地红线范围规划方案报国土、消防、环保、人防、防雷、市政部门等审批（同时报计委审批项目可研报告）修改后送规委审图由规委召开市政协调会出市政会议纪要。若项目建筑总面积超过10万则须申报修建性详细规划设计方案（含建筑工程单体规划设计条件）审批核发规划红线图、建设用地规划许可证办理钉桩成果通知单（测绘院钉桩，成果给设计人）。规划局、市勘测院、国土、环保、消防、人防、防雷、文物、绿化等部门（2）申请土地开发使用权：土地（使用权）购置（或出让）申请国土局及市政府批准土地招拍挂（含协议出让）或农地征用签订国有土地使用权转让合同建委备案，领取房地产开发项目手册 评估项目建设用地地价交纳土地出让金，到地政部门办理建设用地批准书或国有土地划拨决定书交纳土地契税，取得国有土地使用权证办理项目地名注册手续。国土局、建委、拆迁办、园林局、供电局、市政部门等（3）拆迁、安置：地政部门审查拆迁安置方案核发房屋拆迁许可证动迁会及拆迁补偿、拆迁安置场地“三通一平”，办理配套手续（到园林局申请伐树许可证；了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案；煤气、道路、上下水改路；到供电局业扩处申请用电报表，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。）。6筹集资金汇集自有资金、向金融机构申请贷款、发行投资债券、发行股票、寻找合作投资开发的伙伴、制定合理的预售计划和措施等。这项工作贯穿于整个前期工作。开发公司、银行等7委托建筑方案设计建筑方案设计及报审：开发企业取得土地使用权勘察设计招标工程地质勘察、建筑设计院编制设计方案设计方案报规划局审批（高层建筑需征求消防部门意见）设计方案通过规划局核发设计方案通知书，提出修改意见委托设计院进行项目的初步设计。勘察设计院、规划局8初步设计审批初步设计初步设计报批（规划局组织抗震、人防、教委、防雷、消防、绿化、环保、水电综合管网等部门会审和审批）编制设计概算及概算审批规划局核发建筑核位红线建委初设审批初设审定进入施工图设计。人防、教委、防雷、消防、环保、规划、建委等9施工图审批（1）施工图设计、预算及报批：工程地质详勘出勘察报告勘察报告审查施工图设计（含建施、结施、设备施工图、弱电及特殊外装修设计、环境设计、人防工程设计等）施工图预算施工图审查施工图报批（人防、消防、防雷、环保、绿化、交通、节能审批等）办理市政审批手续交市政配套设施费办理建筑设计审核意见书和建设工程规划许可证（建设工程执照）办理施工图设计审查备案书（建筑面积4万以上须报市建委审查）申请订立道路红线界桩，办理“订界通知单”建设单位放线测绘院、规划局验线和签证合格后方可施工。设计院、人防部门、消防、防雷办、环保局、规划局（2）初设审定后，到计委申请下达年度计划（建委会签）到建委工程处领取开工审批表。计委、建委（3）计划下达后，持年度计划、税单到计划、经委登记，领取批文及固定资产投资许可证或预备项目备案表。计委、经委10办理施工许可证（1）项目报建（排水、供水、供电、供气、电信、邮政、电视、防雷等报建），签订白蚁防治合同。建委、招标办等（2）办理监理招标、施工招标手续（招标代理、招标文件内部审查、公示、编制和审查标底、投标、开标、评标、中标等），确定监理、施工队伍及材料设备供应商，签订合同房地产开发正式项目表备案安监、质监登记备案交纳相关费用（交劳保基金交散装水泥基金交合同印花税交新型墙体材料保证金交工程定额测定费）办理市政手续、配套手续（如报装上下水、道路、燃气、供电、渣土外运；淤泥排放证；卫生许可证；树木移栽、砍伐手续等）办理施工许可证提交开工报告。招标办、建设工程交易中心、建委建管总站、市政、卫生防疫、园林、自来水公司、供电局、燃气公司等（3）预售办理：制作营销策划资料报价小组审查商品房预售方案办理预售申请、登记领取商品房预售许可证建委、物价局下文批价进行销售。建委、物价局、房屋交易中心三、工程建设实施阶段11工程施工准备施工场地“六通一平”；施工图纸及资料准备；设备订购；临时用地或临时占道手续办理；确定水准点与坐标控制点，进行现场校验；图纸会审、设计交底；施工方案等。开发公司、施工单位12工程施工成立项目部（目标分解、任务分工）熟悉施工图及概预算、熟悉招投标文件和各类合同、了解报建文件编制资金使用计划审核监理规划、细则，审核施工组织措施、安全质量措施等，审核分包单位资质技术会审场地管线探测、施工放线、搭设临时设施和施工水电安装等第一次工地会议及现场技术交底批准开工报告工程开工实施（土方工程、地基与基础工程、主体结构、屋面工程、建筑装饰装修工程、建筑给排水及采暖工程、建筑电气工程、建筑通风与空调工程、智能建筑工程、电梯工程等），对工程进行质量、进度、成本、投资控制，进行人员、资金、设备、合同管理，协调关系等施工及验收室外工程施工（化粪池施工，小区道路、绿化施工）配套工程施工编制竣工验收资料。施工单位、建设单位、监理单位等四、项目销售及竣工验收阶段13生产准备原材料、生产设备、能源、动力、人员培训等准备试运行。建设单位14工程竣工验收、工程档案归档塔吊、脚手架拆除竣工面积实测、复测申请竣工验收单位工程质量预验收节能、分户验收等专项验收消防、人防、环保、防疫、防雷、绿化等专业验收规划验收水、电、气、通信等配套设施验收竣工档案验收单位工程竣工验收（综合验收）市政基础设施竣工验收单项工程竣工验收（同时办理大确权）室内五项检测。建设单位、规划局、档案馆15销售许可办理申办销售许可证填写完成住宅使用说明书、住宅质量保证书等商品房销售及按揭办理物业招标签订前期物业管理合同。建委、建设单位、银行16工程结算工程结算综合测绘施工单位退场。建设、施工单位17工程竣工决算编制财务竣工决算竣工验收质量备案，取得建筑工程竣工验收备案证档案移交项目总结评价商品房交付使用许可证。建设单位、档案馆18权属登记办理房地产权权属初始登记，取得商品房权属证明书。国房局19物业移交签订物业管理合同物业移交办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等手续。物管公司五、交付使用阶段20业主移交分户验收、接房进入保修期装修入住。施工、建设单位21售后服务保修期检测、维护、回访。物管公司、施工单位六、项目后评价阶段22生产运营略建设单位23投资后评价略建设单位