上海市城市更新首批案例简介2015年上海市城市更新工作推进会 2月 12日在上海设计中心南馆召开。 上海市规划国土资源管理局对 上海市城市更新规划实施办法 （试行）（征求 意见稿）进行深入解读，并展示已经启动的六个城市更新案例，分别为：徐汇 区的西亚宾馆开放公共空间、 提供公共停车位的改造； 徐家汇教堂广场附近空 间整合优化；静安区锦沧文华酒店改为楼； “东八块”地区保留历史风貌；曹 家渡地区建设楼宇连廊； 以及闸北区新客站北广场北侧增加公共绿地和公共开 放空间。一、徐汇区的西亚宾馆开放公共空间更新模式： 功能改变（由老旧宾馆改为大型城市综合体：写字楼 +公共空 间 +公共停车 +商业）。更新背景： 徐家汇商圈，面临公共空间不够、停车位严重不足、写字楼稀 缺等问题，急需更新改造提升。项目概况： 改造前的西亚宾馆为三星级老旧宾馆，建筑高度 35 米，建筑 面积 10623 平方米。西亚宾馆原址建设的 T20 大厦改建完成后为写字楼加公共设施， 建筑高度 增至 70米，建筑面积 24258平方米。1层与地面连为一体， 成为开放式广场； 2层作为徐家汇商区整体连廊一部分， 便于行人在楼宇间穿行；34层为公共 停车场，5层为支撑层，6层13层为写字楼；地下空间和613层为业主所 有（改造后产证面积不变） 。项目进度：T20（西亚宾馆重建）于2013年8月动工，2017年12月，百胜 中国控股有限公司入驻 T20,T20 正式更命为百胜中国大厦。主要经验：业主：负责出资对需要更新的地块或建筑进行改建， 提供公共空间和公共 设施，满足公共需要。政府：提供容积率提高和规划性质更改等奖励政策， 提高业主更新改造积 极性。二、徐家汇教堂广场附近空间整合优化更新模式： 优化空间布局，增加公共活动空间。更新背景： 大教堂、观象台、藏书楼、光启墓等历史建筑互相联系较弱， 辨识性不足，周边公共空间较零散，品质不理想。项目概况： 徐家汇天主教堂是中国着名的天主教堂， 2013 年被列入第七 批全国重点文物保护单位， 2016年 9月入选“首批中国 20世纪建筑遗产”名 录。为了优化现状空间， 通过拆除遮挡教堂的现状建筑和行道树来展示教堂的 南立面， 强化教堂与古观象台的历史建筑对话， 增加了地区公共活动空间。在 教堂前广场南侧建设一幢地上 3层、地下 2层的社区文化设施， 增强地区文化 活力，广场下建地下停车库。改造后广场范围内建筑面积减少约 400 平方米，广场视野更开阔， 景观建 筑更为突出， 展示了教堂巴西利卡式建筑富有美感的南立面， 整体上增加公共 活动空间。项目进度： 徐家汇教堂广场于 2017 年年底完成地下结构施工，计划 2018 年年底主体竣工。主要经验： 注重利用城市的边角地、闲置地等“低效空间” ，通过整理改 造植入质朴、清新、实用的公众活动场所，让低效空间发挥城市生活积极作用。三、静安锦沧文华楼宇改建项目更新模式： 功能改变（由酒店改为高端商场和甲级写字楼） 。项目概况： 锦沧文华楼宇改建工程位于南京西路 1225 号，西侧毗邻上海 展览中心，北至南京西路，东近平安戏院，南邻沧州大楼，地处上海着名的商 务与购物中心。项目原为锦沧文华大酒店，建成于 1987 年，是上海中心城区 着名的五星级酒店。原主楼结构为 30 层，高 100米，裙房 5层，设 1层地下室。一方面原主 楼拆除后通过“四改三”以增加层高， 重建建筑高度不变但主楼改建为 22 层； 另一方面原裙房区域 1 层地下室拆除后扩建为地下 4层，主楼区域地下室仍为 1 层不变。改建后建筑面积约 7 万平米，建筑功能为商业加办公。项目进度： 工程于 2016年 5 月开工，计划于 2019年底竣工。四、“东八块”地区保留历史风貌2002年 5月，上海市政府将位于静安东部北京路石门路附近的一大片 “旧 区”的土地分割为八块， 以“免土地出让金的旧区改造模式” ，与周正毅（2002 年度福布斯中国富豪榜第 11 名，上海首富）签订了八块国有土地的八个出让 合同，被称为“东八块” , 总面积万平方米。“东八块”区域空间分布“东八块”周边的自然博物馆和静安中心“东八块”怡安里内部里弄空间更新模式： 历史街区、地段保护性更新。项目进度： 2003 年，“东八块”地区因为周正毅被捕入狱，此区域的拆迁 停滞了近十年。 如今南部已建成静安雕塑公园和上海自然博物馆新馆， 北面的 写字楼静安中心正在建设中。 剩下的街坊， 有一半在动迁中，剩余将最大程度 地保留原貌。项目特色： 以静安区东斯文里的改造为例， 这一试点，除保护保留已经认 定的保护建筑外，还保留原规划确定拆除的里弄建筑群（东斯文里） ，为鼓励 该保护要求的落实， 允许其建筑面积不计入地区开发总量， 即增加相应开发建 筑面积。五、曹家渡地区建设楼宇连廊更新模式： 完善城市功能，强化城市活力更新背景： 近年来，许多城市的传统商圈遭遇严峻挑战， “市中心”的发 展压力前所未有。 一方面， 电商等各种新兴商业业态蓬勃兴起， 周边区域商业 地产快速开发、 同质化竞争加剧； 另一方面， 传统商圈土地开发已逼近极限甚 至“无地可用”，无法再通过新建商业项目带动整体升级。在此情形下，传统 商圈、市中心的“二次开发” ，成为摆在地方政府面前的一道新考题。曹家渡历史上有 “沪西小上海” 之誉， 曾是沪西着名的交通枢纽和商业副中心之一。但由于各种因素，近年发展相对迟缓。 以连廊的规划建设为重要特点，上海中心城区的多个商圈正在加速更新。比如，徐家汇商圈启动了近年来最大规模的商圈业态调整， 并建设空中连廊完 成西亚宾馆、美罗城等重要商业建筑的连接。 静安区也正在研究南京西路商圈、 静安寺商圈的连廊建设。项目概况： 静安、长宁、普陀三区政府将从战略合作层面， 对“三区共有” 的曹家渡地区进行整体规划， 规划、 建设、 发改等相关部门以及相邻街道也将 共同组建工作组落实有关工作， 梳理、优化跨区建设项目规划审批的有关流程。根据规划， 今后曹家渡商圈将建设天桥， 连通局部地下空间， 串联起多个 商业建筑， 通过人行天桥延长购物流线， 提升空间通达性， 并使城市景观更富 层次感。连廊路线以悦达 889 广场为中心，串联了芳汇广场、曹家渡花鸟市场、 西本项目、金廷 88、晶采广场、开开广场、中华城、海森国际等九大区域地 标，连廊外延还直通轨交 11 号线隆德路站，大大提升交通畅达度。曹家渡商圈未来将形成新型的五大产业结构， 包括：旅游产业、 电子商务 产业、文化产业、生命健康中心和楼宇经济。项目进度： 目前此连廊工程在公布相关规划方案后陷入停滞状态。六、闸北区新客站北广场北侧增加公共绿地和公共开放空间更新模式： 增加公共开放空间，促进市民交往。项目概况： 闸北区新客站北广场北侧增加公共绿地和公共开放空间， 大约4 万平方米的绿地，主要作为中兴路绿地续建的一部分在闸北区铁路上海站北广场北侧 155/160/158 街坊，将新增加公共绿地约 9000 平方米，开放 4000 平方米附属公共空间，新增 3000平方米公共服务设 施。项目进度： 目前控规调整即将批复。