房地产开发行业会计核算办法根据企业会计制度、企业会计准则、增值税管理条例，以及集团公司财务管 理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。第一章会计核算的一般规定第一条 会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。第二条 会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、 权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。第二章 会计科目使用说明第三条 会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行企业会计准则规定。本 核算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会计科目，略述 在使用上相同的会计科目（可参见企业会计准则）。在不影响会计核算要求和会计报 表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增 设或减少某些会计科目。第四条资产类科目一、“现金”科目本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借 方余额反映企业实际持有的库存现金。 企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额， 不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户收取的现金款项， 应及时送存银行，在“银行存款”科目核算，不在本科目核算。企业必须设置“现金日记账”，按照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。 每日终了, 应根据登记的“现金日记账”结余数与实际库存数进行核对，做到账实相符。如出现现金 短少或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算，待查明原因后进行处理。月份终了，“现金日记账”的余额必须与“现金”总账科目余额核对相符。二、“银行存款”科目本科目核算企业存入银行的各种存款，按银行账号设置明细账，其借方反映银行存款 的增加，贷方反映银行存款的减少，期末借方余额反映企业实际存在银行或其他金融机构 的款项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存 款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算；企业为客户住房按揭贷款提供担保 而在贷款银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款”科目核算，不在本科目核算。企业应当设置“银行存款日记账”，按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登 记。每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核 对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。月份终了，“银行存款日记账”的余额必须与“银行存 款”总账科目余额核对相符销售回款利用POS刷卡业务执行，原则上POS刷卡收入直接计入公司帐户，如根据银 行需要设定的个人POS业务，视同银行存款纳入银行帐户管理三、“其他货币资金”科目 本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保 证金存款、存出投资款等各种其他货币资金，应设置“外埠存款” 、“银行汇票存款”、“银 行本票存款”、“信用卡存款”、“信用证保证金存款” 、“存出投资款”等明细科目，并按外 埠存款的开户银行，银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账，期末借方余额反 映企业实际持有的其他货币资金。四、“短期投资”、“短期投资跌价准备”、“长期股权投资”、“长期债权投资”、 “长期投资减值准备”五个科目按企业会计准则有关投资的规定进行核算。五、“应收票据”科目 本科目核算企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票，期末借方余额反映企业持有的商业汇票票面价值和应计利息。六、“应收股利”科目 本科目核算企业因股权投资而应收取的现金股利和因收其他单位的利润，应按被投资单位设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的现金股利或利润。七、“应收利息”科目 本科目核算企业因债权投资而应收取的利息，企业购入到期还本付息的长期债券应收的利息，在“长期债权投资“科目核算，不在本科目核算。本科目应按债券种类设置明细 账，期末借方余额反映企业尚未收回的债权投资利息。八、“应收账款”科目 本科目核算企业因土地转让、房产销售、房产出租、工程代建等，应向购买房产单位或接受劳务的单位收取的款项。本科目应按不同单位（客户）设置明细账，期末借方余额 反映企业尚未收回的账款，期末如为贷方余额，反映企业预收的账款。因购买商品房一般可以通过申请银行按揭贷款方式筹措购房款项，对以开发商品房住 宅、写字楼为主的企业，其应收账款一般较少，企业也可不单独设置本科目，而通过“预 收账款”科目核算。为了规范统一科目，我们一致用“应收账款”核算。分录：签订合同、开具发票时借：应收账款一一XXX现金（银行存款） 贷：主营业务收入 贷：应交税费 - 应交增值税 - 销项税额九、“其他应收款”科目本科目核算企业除应收票据、 应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、 暂付款项， 包括已不符合预付账款性质而按规定转入的预付账款等。本科目应按不同的债务人设置明 细账，期末借方余额反映企业尚未收回的其他应收款。核算的内容主要有：（一）个人借款；（二）应收的各种赔款、罚款；（三）应向职工收取的各种垫付款项；（四）集团内部单位往来；（五）存出保证金（六）已不符合预付账款性质而按规定转入的各项预付账款；（七）其他各种应收、暂付款项。企业拨付用于投资、购买物资、预付工程款的各项款项，不能在本科目核算。 因客户违约造成公司垫付客户月供的款项，在本科目（七）核算。 十、“坏账准备”科目本科目核算企业提取的坏账准备， 本公司原则上不计提坏帐准备。 十一、“预付账款”科目本科目核算企业按照购货合同、 工程承包合同规定预付给供应单位、 施工单位的款项， 应按业务单位设置明细账。本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷 方余额，反映企业尚未补付的款项。因房地产项目开发周期一般比较长，配套项目较多，对同一施工单位的付款次数、结 算次数较多，为了全面反映工程付款、结算情况，与其往来业务应归口在本科目核算。根据税法规定，所有工程款在支付时应由施工方开具相关的合法票据及发票，否则不 得支付款项。故在支付进度款时必须取得对方的发票方可支付款项，工程结算时必须全部 获得相关的结算金额的发票，质量保证金部分可另由单位开具收据确定质保金金额。分录： （1）支付进度款并获取发票：A:借：预付帐款-*单位贷：银行存款B:借：开发成本-*项目内容借：应交税费 - 应交增值税 - 进项税额贷：应付帐款 -单位（2）支付结算款并获取发票：A:借：开发成本-结算金额余额借：应交税费 - 应交增值税 - 进项税额贷：应付帐款 -扣除质保金后的应付款金额 -单位贷：其他应付款 -质保金 -单位B:借：应付帐款-挂帐金额（帐面金额） 贷：预付帐款 - 挂帐金额（帐面金额） 贷：银行存款（ 3）支付质保金 借：其他应付款 -质保金-单位 贷：银行存款如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位（施工单位）破产、撤销 等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。分录：借：其他应收款预付账款转入 贷：预付账款。各单位至少每季度与往来单位对账一次。 十二、存货类科目（一）房地产开发企业存货的分类：1、原材料类存货：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，包 括各种甲供材料。甲供材应完善材料的采购入库、出库等手续。2、设备类存货：指用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风 设备等。3、产成品类存货：指各种已完成开发并已验收合格，可以交付使用或对外销售的各 种土地、房屋等开发产品。由开发成本结转形成。原则上本公司存货仅指由开发成本结转部分，材料及设备实施“零”库存，会计报表 中的存货为“开发成本” 、“开发间接成本”期末余额。（二）具体存货类科目1、“低值易耗品”科目本科目核算企业库存的低值易耗品的实际成本。单位价值在100 元以上， 1000元以下的各种使用年限在一年以上的在使用过程中保持原有实物形态不变的实物资产为低值易耗 品，对领用低值易耗品采用一次摊销法，应按领用部门和个人设置领用台帐。在核算时必 须通过此科目归集核算。分录：A 借：低值易耗品分类 贷：银行存款（现金）B 借：管理费用办公费 开发间接成本（） 贷：低值易耗品分类2、“库存商品”科目本科目核算企业全部自有的库存商品。本科目期末借方余额反映企业各种库存商品的 实际成本。房地产企业的库存商品主要指已经竣工验收的可以单独销售的各类不动产，包 括已经开发完工的土地、已经竣工验收的住宅、写字楼、厂房等。房地产库存商品分类可 为土地、住宅、厂房等，住宅又可分为高层住宅、低层住宅、别墅等。如住宅等按建筑面 积计价销售，数量单位可为平方米；如不计建筑面积（层高在 2.2 米以下）的车库，数量 单位可为个；如厂房按栋、组、套等计价销售，数量单位可以为栋、组、套等。原则上本科目不进行核算，只有在项目全部开发完成，单位成本已按要求全部分配到 位，相关手续全部办理完毕，且项目销售率达到 90%以上。其剩下的房产可单独计价计入 库存商品。3、“出租开发产品”科目 本科目核算自持物业中用于出租经营的土地和房屋等开发产品，下设“出租产品”和 “出租产品摊销”两个二级科目。开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同 后，按土地和房屋的实际成本，转入“出租开发产品出租产品”科目，按其耐用年限分 期平均摊入成本。对外销售出租开发产品，按出租产品的余值借记“主营业务成本” ，按出 租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品出租产品摊销” ，按出租产品原价贷记“出租 开发产品出租产品” 。自持物业中用于自己经营办公的房屋，按税法要求转入固定资产。4、“周转房”科目 本科目核算用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋，下设“在用周 转房”和“周转房摊销”两个二级科目。周转房投入使用时，按实际成本，从“库存商品” 科目转入“周转房在用周转房”科目，按其耐用年限分期平均摊入受益开发项目的征地 拆迁成本。发生的周转房维修费直接计入有关项目的开发成本。对外销售周转房商品，按 周转房的余值借记“主营业务成本” ，按累计已提摊销额借记“周转房周转房摊销” ，按 周转房原价贷记“周转房在用周转房” 。（三）发出存货按移动平均法计价。十三、“待处理财产损溢”科目本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、 盘亏和毁损的价值， 设置“待 处理流动资产损溢”、“待处理固定资产损溢”明细科目。十四、“固定资产”科目本科目核算企业固定资产原价。固定资产是指使用期限超过1 年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的单位价值在1000 元以上的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在 1000 元以上，并且使用期限超过 1 年的，也应当作为固定资产。性质上属于固定资产，但价值不足1000 元的，也在本科目核算。核算固定资产后续支出的操作要点：企业会计准则固定资产规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入 企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质 性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不 应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过 预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当 资本化，还是费用化。在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：（一）固定