1 项目租金建议及租金收益预算1.1 租金定位依据租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：!-if !supportLists 楼层因素包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时） ，用以鼓励销售，造成抢购 之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多 为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为 40% 、35% 、30% 、25%。例如：当一楼租金 30 元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为 30*（ 1-40% ）=18 元左右；三楼租金为 18*（1-35% ）=11.7 元左右；四楼租金为11.7*（1-30%）=8.19 元左右；五楼租金为 8.19*（1-25%）=6.14 元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。!-if !supportLists 配套组合因素本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格 。如商业项目将 楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：A.般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高 ，如处于电梯间处 、卫生间处、 拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：A类地区为楼层原定租金全额，B类地区为A类租金的90%95%,C类地区为A类的85%90%。B .商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高， 核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、 多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示 ，万国广场在家乐福开业后的租金上升 25%左右， 同样， 知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。c.根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投 入较大，形象非常良好，能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便， 另一方面，店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。!-if !supportLists 商业业态因素此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每 平米）每月产生的销售收入 *实际使用面积 *抽成扣点 =租金。如，眼镜行业于商 场内的普遍扣点为 33%左右，此经销商租用本商业项目中 20 平米的店铺，经调 研得知，其于本市其他店铺（与本商业项目存在可比性的）月营业额为 10 万元 左右（店铺面积为 100 平米），则由此可知，我商厦为其提供的 20 平米店铺的租金为： 10 万元 /100 平米*20*33%=6600 元左右。!-if !supportLists 管理水平因素经营管理水平是保障购物广场良好运作的关键，良好的经营管理要与商业的发展相吻合，适应经营者和消费者的需求，专业管理公司的加入可以保障租金的 稳步提升。现在大部分商业项目均打出了四统一原则 ，即“统一招商、统一管理、统一形象、统一物业”，此举可保证业主、商户、顾客的利益，同时也是销售及招商的题材之一，能够对销售及招商起到很大推动作用。!-if !supportLists 市场供应量因素供求关系决定价格， 这是政治经济学中一条重要理论 ，经市场调研可以看到，目前类似本商业项目的其他项目于天津市数量较多 ，同时于海光寺一带迫切希望的潜在业主数量亦很有限，显而易见，本年度商业地产市场的态势不容乐观，同时，前期部分商业地产项目因为盲目上马、急于融资等原因，已使商业地产在业主当中的口碑不甚良好，因此，大打价格战就成了今后一段时间商业地产之间的主要竞争手段。1.2楼层业态月租金收益预测根据本报告之项目业态分布定位表所显示，不难看出，我们并没有设定更多的零售业，转而以配套、特色餐饮、娱乐及文化消费为主，现将租金收益预测如下:类别楼层功能组合租金预测元/天核心主力店2F引入一间较大型的音像专卖，规模在200300m2；1500引进书店，规模在1000 m 2左右60004-5F引入大型娱乐中心， KTV，规模3000 4000 m28750次级1F引入1间银行，规模约400 rf ;以售为主引进1间特色快餐店，如麦当劳，规模在 400 rf以上；以售为主引进1豕证券公司，规模在 400 rf左右；以售为主引进10间左右地铁主题商业，每间规模在15 30rf；2250引进1 2间商务配套商业，面积在 50 100 rf7502F引进5 10间品牌专卖店，每间规模在 30 70 rf；2100引进5 10间时尚个性店，每间规模在 20 rf以下；840引进一间特色餐饮店，规模在500 800 rf25353F引进1间咖啡馆，规模在500 rf；1950引进1 2间茶坊，规模在200 rf;1170引进1 2间酒吧，规模在400 rf左右；2340引进1间健体中心，规模在 500 rf左右；1950引进1间美容SPA，规模在200 rf左右；7804F引进1间美容SPA，规模在200 rf左右；5465F店铺综合分析所有楼层的店铺每天租金总额为33461元左右（除去出售产权的商铺），月租金 收入约为1003830元，年收入为12045960元（均为毛利），但需要注意的是，租金 的方式为长期收益，在一般情况下此租金能够维持多年并有可能以递增的形式增长， 但租金的方式管理起来较麻烦，并需要按单位时间收取租金，较为繁琐，建议用租赁 及销售组合的方式进行招商及销售，商业与地产部分应紧密结合，不能脱节，即可在 短时间维持资金平衡，又可收到长期经济效益。在策略上，主力店铺应更多的考虑租 金方式，其他店铺应考虑销售为主。2天津市商铺及同类型项目售价调查分析!-if !supp ortListsv!-endif-天津市主城区内商铺售价水平根据调查显示，目前天津市商业项目的销售价格因项目的地理位置、楼层面积等不同的因素而各异，天津市主城区内商业项目的平均售价在17000-30000元/平方米左右（2005年）；相对天津市二零零四年平均售价水平上升了约十个百分点（10% ；表明天津市整体的商铺售价水平处于上升势头。商圈名称平均售价/元/平方米典型案例鼓楼商圈11000-13000鼓楼、海河楼、凤凰城!-if !supp ortListsv!-endif-主要商圈商铺售价比较分析小白楼18000-25000新澳滨江道商圈25000-30000麦购、庄吉、万达奥体中心商圈1800022000时代澳城、上谷等东站后商圈12000 15000嘉华注：以上价格水平为已综合各因素的区域商铺平均售价水平，其中包括街铺和综合性商场的商铺价格水平，按建筑面积计算，仅作参考。根据上表述据表明，滨江道商圈商铺售价水平最高，这主要因为该商圈是目前天津市主要的聚集地，商家云集，市场升值空间一直被众 商家看好，同时由于滨江道商圈经过几年的幵发，土地的资源已变得十 分之有限，综合以上诸因素，更加凸显了滨江商圈商铺的可贵性，价格较高也已成为理所当然之事。!-if !supp ortListsv!-endif-天津市主城区各区商铺价格比较分析区域平均售价/元/平方米和平区18000 25000河东区10000 13000河北区9000 12000南开区13000 16000河西区12000 15000注：以上数据为天津市统计局及市场调查结合资料分析所得，其中包括街铺平和综合性商场的商铺价格水，按建筑面积计算，仅供参考。根据上表数据分析，项目所在区域南开区商铺价格水平属中等水平，平均价格水平在 13000 16000 元/平方米，商铺价格水平最高是和平区，达到 18000 25000 元 /平方米，进一步表明和平区作为天津市商业中心的价值所在。!-if !supportLists3 项目租售建议 3.1 主要销售方式及分析目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，下面逐一展开分析。!-if !supportLists 自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用 手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。优点： 开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点： 上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。注意： 此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。!-if !supportLists 纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责，同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理；缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。!-if !supportLists 返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零