上市房地产公司财务报表分析目录1企业基本情况介绍11.1万科集团11.2招商集团11.3保利地产集团22万科、保利、招商财务报表分析32.1资产状况分析32.1.1固流结构分析32.1.2流动资产的内部结构42.1.3应收账款分析52.2偿债能力分析62.2.1短期偿债能力分析62.2.2长期偿债能力分析92.3营运能力分析122.3.1短期资产营运能力122.3.2长期资产营运能力132.4盈利能力指标分析142.4.1资产收益率和净资产收益率142.4.2经营指数与每股现金流量152.4.3营业毛利率分析162.4.4预收账款分析172.5 成长性分析183总结19High tide against CCP blood yan Tomb, Communist Party members and part of the exposed Tomb area vacated by progressive youth. I visited in Beijing in 1985 when it was old underground comrade, sister of Yao Zhiying Yao Muzheng (then Deputy Director of the external trade magazine for the promotion of international trade, deshengmen Wai, the Reed1企业基本情况介绍1.1万科集团万科，全称万科企业股份有限公司，1984年5月成立，目前，是中国专业性住宅中最大的建筑企业，是股市里的代表性地产蓝筹股，目前同时在A股和H股上市。1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。过去二十年，万科在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜，获得过多次的投资者关系等国际权威媒体评出的最佳投资者的奖项。“目前，万科公司积极响应国家号召，走低碳经济的道路，大力推广和发展绿色建筑的概念，把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。1.2招商集团招商局地产控股股份有限公司(简称招商地产),是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。2011年底总资产高达797亿元,是中央直接管理的国有重要骨千企业,亦被列为香港四大中资企业之一。于1993年在深圳证券交易所挂牌上市,股票代码A000024, B200024。招商地产隶属于招商局集团(简称招商局),为集团三大核心产业之一。目前,招商地产的市场格局以深圳作为中心,以长江三角、珠江三角和环樹海经济带作为伏线重点区域,在二十余年的过程中,招商地产秉承以人为本、以客为先的理念,做好房地产开发、物业管理,分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、潭州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目,累积开发面积超过1000万平方米。总资产逾2000亿元,管理总资产逾1.7万亿元,利润总额近140亿元,在中央企业的位置(按利润总额排序)进一步上升至第8位,是中国民族企业参与世界竞争的重要力量。多年的发展让招商地产积累了诸多的经验、拥有了更多的优势,提出了“绿色地产开发理念”和“社区综合开发模式”,I2实现了住宅开发和商业发展的共进。公司一手抓商业住宅,一手抓商业租赁。公司最成功的租赁物业是集中在蛇口的海上世界商圈,面积大约70万平方米,近年来,随着蛇口地铁的开通、深圳到香港交通一体化进程快速发展,方便了香港本地人到深圳购物,将为公司带来了惊人的收益。这种模式也导致其他的公司纷纷效仿,因为这一方面可以拓展公司的商业地产业务,另一方面也增加了公司融资渠道,提高了公司金融创新的能力。招商地产除了传统的住宅开发、还经营着供水供电、商业出租等多项业务,多元化的经营为企业分散了风险,因此公司被称作“最具抗风险能力的房地产商之一”。在绿色建筑方面,招商地产更是在业内名列前茅,公司践行绿色地产开发。这些都来源于公司对城市合理规划、地球可持续发展的认真思索,对人类居住环境和房地产模式孜孜不倦的探索。1.3保利地产集团保利房地产集团股份有限公司(简称保利)由保利集团控股,成立至今20余年，于2006年上市。是一家从广州的区域性房地产开发企业迅速成长为全国大型房地产集团公司,现拥有国家一级房地产开发资质。公司多元化经营,业务涉及地产、酒店管理、贸易等,公司在保利集团的支持下,在激烈的市场竞争中,利用优质的土地储备优势艰苦奋斗,迅速树立起保利的良好声誉,形成了巨大的品牌价值,稳固了领先的行业地位。2006年3月23 口,公司名称变更为保利房地产(集闭)股份有限公司。保利地产下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利(香港)控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利民爆科技集团股份有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产(集团)股份有限公司(股票代码:S.H.600048)与保利(香港)投资有限公司(股票代码:H.K.00119)两家境内外上市公司。房地产项目主要遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个城市及地区,在十几个国家设有子公司和办事处。保利地产在全国的布局策略以北上广为基点,向全国福射,现在的覆盖城市达到23个，同时拥有80余家控股的子公司。在商品房方面，保利公司倾力推出了“尊享、珍品、康居、山水”等品牌的产品II，别墅、花园洋房、多层、电梯公寓等均涵盖；在商业物业方面,公司大力打造超五星酒店、商圈、标志性写字楼等。公司整体的业务从商品房开始拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。总的来说，保利地产基于住宅商品房的开发，进行有效的拓展,扩展到相关物业。公司落实的发展战略是“三个中心,相对发散”，公司以大型城市为中心，发散到二级甚至三级城市;以房地产为中心,发散到上下游产业；以商品住宅的开发为中心，发散到相关领域。在20年的发展中,努力提高效益，适度控制开发规模，从而提高自己收益，同时企业高管亦重视公司的资金运作，在公司领导的带领下，树立了良好的行业形象，建立了卓越、务实的行业口碑。2万科、保利、招商财务报表分析比较万科、保利、招商地产的业绩评价，主要通过财务报表分析。分析一家公司，不能独立看待它的财务报表,更应看行业的特殊性。要看到房地产作为特殊的行业，由于房产多数为期房，故在交房前的一年、两年，实际上开发商已经收到钱，故预收账款比较多，在建工程比较巨大。根据会计准则,只有业主收房时，会计上才能确认收入。房地产行业上反映的收入，大部分都来自于前一年、前两年的交易产生的收入，而并不是当期交易产生，故2011年利润很多反映的是2010年、2009年交易产生的利润，故笔者认为分析房地产企业，应着重于分析预收账款、现金流,而不是着重看当期利润。2.1资产状况分析2.1.1固流结构分析表2-1固定资产/流动资产的比例年份万科保利招商20090.00220.00230.007020100.00500.00220.004920110.00560.00500.0059 从上图可以看出，万科公司三年来流动资产不断在增加，固流比率不断下滑，(流动资产比例变大)，万科保持企业的低风险性，流动资产增加，资金成本趋向低，成本得到控制和改善。但通过流动资产的结构表中，可以看出货币资金较2010年下降，应收账款有大幅度的提高，而应收账款的变现能力不如货币资金。通过应收账款的账龄中，1-2年和2-3年的应收账款较去年增加，一方面由于万科公司在2011年在二、三线城市如成都、重庆等地大规模建设，由于房地产的周期比较长，应收账款的收回是个比较长的时间，但另一方面要对重大金额计提减值准备。考虑到应收账款的问题，万科还需要进一步力fl强应收帐款的管理，加速资金的流转。 保利公司2011年的固流比例比2010年有大幅度的提高，主要是固定资产规模变大，保利公司的固定资产增加的比例比较大，主要由于房屋等建筑物增加的比重比较大。 招商地产的圆流比例在2010年有大幅度的下滑，但是2011年又有所上升，这主要是由于房屋及建筑物增加比重比较大。2.1.2流动资产的内部结构表2-2 万科流动资产情况会期期间货币资金应收账款净额预付款项净额其他应付款项净额存货净额流动资金合计200917.65%0.55%6.70%5.79%69.12%13032327944937201018.40%0.78%8.68%7.27%64.88%20552073220132201112.11%0.54%7.12%6.52%73.71%28264665485519 由上表可以看出，万科的货币资金在2011年下降很大，主要原因宏观调控政策促使楼盘的销售递减，回笼资金变慢，加强营运管理。同样，存货也在2011年大幅度提高，缘由受政策影响，还是楼盘销售变慢。万科应对旗下楼盘进行打折促销等优惠活动，提高销售，减低存货。表2-3 保利流动资产情况会期期间货币资金应收账款净额预付款项净额其他应付款项净额存货净额流动资金合计200917.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88504161242.03201013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146671656739.1020119.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187991387510.53 由上表可以看出，保利的货币资金比例连年下降，保利应该加强销售，及时出台相关销售政策，加强资金回笼速度，也同时看到存货比例连年上升，这两项比例与万科相比，都不如万科，应加强销售管理。表2-4 招商流动资产情况会期期间货币资金应收账款净额预付款项净额其他应付款项净额存货净额流动资金合计200922.26%0.28%0.02%4.52%71.44%42636157171201018.05%0.19%0.01%7.73%72.19%53610970667201119.56%0.12%0.01%8.34%69.57%73942764475 由上表可以看出，招商的货币资金比例是三家最高且稳定的，只是在2010年略有下降，但2011年又上升了，说明在行业整个受调控的情况下，招商的资金管理的相当出色，但从另一方面来体现了盈余资金过多，资金的利用率有待进一步提高。再看，存货比例逐年递减，说明招商的存货管理有所改善。其他应收款占的比例是三家最大，且逐年上升，其中大部分来自于关联方交易，也许有利润操控的可能。2.1.3应收账