广西玉林房地产市场调研报告目 录：2第一章 项目开发环境分析 2一 宏观环境 21玉林概况 62 玉林经济运行状况： 93 发展规划 104 宏观环境小结： 11二 区域环境 111 江南区概况 112 区域规划 123区域环境小结 12城市开发环境要点提炼： 13第二章 商品房市场分析 13一 房地产市场概况 131 房地产市场发展轨迹 132 房地产需求构成 153 玉林市场供需状况分析 174 房地产分布格局 185 房地产开发政策环境 186 市场概况小结： 19二 区域竞争市场研究 191 板块划分 212 市场供给 233 竞争市场项目调查 284 市场价格分析 305 市场去化分析 306 市场主诉求分析 317 区域竞争市场小结 31商品房市场要点提炼： 32第三章 项目销售分析 32一 项目定位思考前提 32二 项目SWOT 35三 项目定位理解分析 37四 定位基本方法 371 塑造竞争优势 382 优化限制条件 383 价值最大化 39五 定位方向 40六 项目营销方案： 401 项目背景 412 营销策略 43项目销售要点提炼： 玉林房地产市场调研报告第一章 项目开发环境分析（玉林是一座怎样的城市）一 宏观环境城市看区域，区域看项目，经济、规划、产业分布等会对项目产生巨大的影响，让我们先从宏观上感受整个项目。1玉林概况1）区域位置玉林是广西东南部一座具有千年历史的古城。地处广西东南部，位于粤桂两省区交界处，东与梧州市、广东省茂名市相邻，南与北海市、广东省湛江市毗连，西与钦州市、南宁市交界，北与贵港市接壤。玉林是桂东南地区政治、经济、文化、交通中心，是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部。市场体系比较健全，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，自古有“岭南都会”美誉，是区域性商贸物流中心。从区域位置来看，广西玉林不像其它沿海城市拥有先天性的发展优势，改革开放让一部分人先富起来，也没有对玉林的发展起到很好的推动作用，但该区域作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机。2）行政区划现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，市区建成面积45平方公里。总人口600万人，其中市区人口约70万，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。广西最大侨乡的优势与城市发展，招商引资相结合，将给玉林的发展带来强大的动力。虽然玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动。3）交通网路玉林市区位优势明显，交通便利快捷。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉。建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）正编织以玉林城区为中心的现代交通网络。市内主要道路骨架为“二纵二横二环路”。江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道民主路与东西向城市主干道新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站场相连。另一条纵横穿过玉林市域的洛湛铁路和南宁-广州高速公路正在修建，荔浦山口高速公路也正在选线当中，随着这些区域性交通设施的建成，玉林将成长为桂东的交通枢纽，区域地位进一步提升。4）历史沿革玉林古称郁林。1997年4月22日，设立地级玉林市，辖玉州区、福绵管理区、容县、陆川县、博白县、兴业县、北流市。5）自然特征玉林地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积171.4%，丘陵台49.4%，山地占33%。其中，耕地面积19.02万公顷。有林面积68.2万公顷。属典型的南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。 6)旅游资源玉林地处北回归线以南，是“中国优秀旅游城市”，属典型的亚热带季风气候，平均气温21，旅游资源丰富，类型多样，有 “岭南美玉，胜景如林”之称。以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，丹霞地貌和岩溶地貌 景观遍布各县(市)区，农业生态资源丰富多彩。主要风景名胜区(点)有：世界最大的铜鼓出土地北流铜石岭风景区；“天南杰构”全国四大名楼容县经略台真武阁；亚洲第一天然石桥博白天仙桥；全国四大名庄之一 陆川谢鲁山庄；中国二十洞天、道教二十二容县都峤山和北流勾漏洞；唐代杨贵妃及晋代绿珠女出生地遗址， 古民居建筑群兴业庞村古民居；李宗仁屯兵遗址城隍鹿峰山(龙泉洞)；三大温泉陆川、博白温罗、 容县黎村；森林景观北流大容山森林公园六万山；近代名人刘永福、朱锡昂、王力、李明瑞、俞作豫、黄旭初等名人故居；玉林市佛子山旅游度假区和大型人造景观“云天民俗文化世界”。还有万亩荔枝、龙眼、沙 田柚果场和珍稀动物养殖场，有全国闻名的中药材市场，工业品服装市场等十大专业市场，是华南地区重要商品集散地， 是侨乡观光、休闲度假、康复疗养、文物考古、宗教文化、商贸洽谈、生态旅游的理想之地。 2 玉林经济运行状况： 07年玉林市经济平稳发展，主要有如下特点：1）工业生产平稳增长；7月份，全市规模以上工业增加值6.18亿元，增长20.1%，增幅比上月回落5.1个百分点。1-7月规模以上工业增加值44.25亿元，增长19.8%，增幅比1-6月提高0.1个百分点,比上年同期提高3.2个百分点。分轻、重工业看，重工业增长快于轻工业增长。轻工业实现增加值14.09亿元，同比增长14.2%，拉动全市增长4.7个百分点；重工业实现增加值30.15亿元，同比增长22.6%。拉动全市增长15.1个百分点。分行业看，特色产业、支柱行业快速增长，集群集聚显现。健康、服装皮革、水泥陶瓷、机械及新兴产业电子工业生产平稳，共实现工业增加值30.46亿元，占全市工业增加值的68.8%，同比增长20.6%，高于全市平均增长水平0.8个百分点，拉动全市增长14.1个百分点；其中，机械产业完成工业增加值16.93亿元，占全市工业增加值的38.3%，同比增长25.4%,高于全市平均增长水平5.6个百分点。 2）固定资产投资增幅略有回落；1-7月全社会固定资产投资128.71亿元，增长37.9%，增幅比1-6月和上年同期分别降低1.4个和27.2个百分点,其中,城镇完成固定资产投资105.04亿元，同比增长57.4%，其中更新改造、房地产开发分别投资19.20亿元、14.01亿元，分别增长103.1%及11.6%。更新改造增势强劲，房地产投资增速略有回落,增幅比上月回落6.6个百分点。1-7月全市商品房销售面积56.42万平方米，销售额11.38亿元，分别增长44.2%和60.7%。3）市场消费稳中加快。7月份，全市社会消费品零售总额13.54亿元，增长17.4%；1-7月社会消费品零售总额99.06亿元，增长15.4%，增幅比上年同期快0.7个百分点，为今年以来最快增速。4）居民消费价格水平上升势头趋稳。7月份玉林市居民消费价格总水平同比上涨6.7%，1-7月同比上涨3.7%，涨幅比上半年扩大0.2个百分点。 5）财政收入保持快速增长。1-7月，财政总收入22.58亿元，同比增长23.4%；一般预算收入11.9亿元，增长22.1%。 6）金融运行总体平稳。7月末，金融机构各项存款余额393.41亿元，比年初增长8.3%；其中居民储蓄存款余额318.57亿元，比年初增长8.4%。各项贷款余额185.65亿元，比年初增长9.8%。7）全市财政收入稳步增长2007年，全市财政收入40.68亿元，比上年增加7亿元，增长20.8%；规模以上工业实现利润15.47亿元，增加7.26亿元，增长84.9%。万元生产总值能耗得到有效控制；万元工业增加值综合能耗下降到2.103吨标准煤，下降8.96%；8）小结：玉林市实现生产总值507.37亿元，增长15.3%，增速比上年提高1.8个百分点，经济增长连续四年超过13%，经济呈稳步发展趋势。对房地产事业的发展也将起到良好的支撑和促进作用。 3 发展规划玉林城市的性质定为：国家重要的动力工程机械制造基地，全国中药材生产和集散中心，中小企业创业的城市，桂东南区的区域性商贸物流中心。城市建设用地的发展方向为：向南发展建设城南工业区，向东建设城市新区，并逐步向西、向北发展。城市建设工作重点为：a、做好园林绿化工作，力争08年成功申报广西园林城市；b、抓住广西北部湾经济区纳入国家战略的重大机遇，把玉林打造成为泛北部湾中小企业名城、广西北部湾经济区副中心城市、广西新兴临海工业城市、广西承接产业转移重要基地。c、启动清宁路延长线建设工程。加快“玉-北-福”大道建设，发展北流副城、福绵城区和茂林组团，促进玉北福融合。d、加快房地产业发展，预估08年完成房地产投资32亿元，增长13%以上。玉林的城市规划中，城市定性为全国中药材生产和集散中心，对本项目形成有利的政策支撑；向南建设城南工业区，主要集中在江南区南侧，对本项目区域环境影响不大，且可为项目提供客源，对区域发展有促进。但现阶段玉林的规划较零乱，整体水平较落后。 4 宏观环境小结：1）从区域位置来看，玉林作为桂东南地区的交通中心，同时也是泛珠三角经济区和东盟自由贸易区的结合部，受泛北部湾规划的影响，会有很大的发展契机；2）玉林有600万人口，但市区人口偏少，核心的地位不明显，没能形成很好的聚集效应，对消费、物流、人气等各方面没有很好的带动；3）玉林是大西南与广西内陆、广东、海南沿海地区经济联系、物资交流的动脉，定性为桂东的交通枢纽；4）属南亚热带季风气候，气候温和，年平均温度21，旅游资源丰富，适宜人居；5）玉林市实现生产总值507.37亿元，增长15.3%，增速比上年提高1.8个百分点，经济增长连续四年超过13%，经济发展势头良好；6）城市定性为全国中药材生产和集散中心，为本项目的发展提供政策支撑；7）城市建设用地发展方向，向南为工业用地，可为本项目的开发提供后续客源。 二 区域环境1 江南区概况1）地理位置江南区与玉林旧城商业区隔南流江相望，周边有云天文化城、火车站、体育馆、会展中心等重要公共设施，江南区规划范围是东到大坡村，南临苗园路，西至玉林制药厂，北靠南流江，东西长2.4km，南北宽1.6km，总用地310.38公顷。2）交通状况江南区中心组团为全区的公路交通枢纽，南北向城市主干道民主路与东西向城市干道新民路交汇于规划区的心脏地带，起到联系城市中心和江南区的作用，规划区南部紧靠“二横”路中的苗园路，并通过苗园路与西南角的火车站相连。2 区域规划区域定位为玉林的副中心，规划主要功能：商贸、旅游、居住“三位一体”的现代化、旅游休闲型新城区。以云天文化城