房地产开发商自建物业管理公司的利与弊<工业技术经济>20O2年第6期总第12,4期房地产开发商自建物业管理公司的利与弊张沈生刘亚臣当前,我国物业管理公司的形式大致可分为四种:一是由房管所转轨组建的;二是由房地产开发商自建的下属公司;三是由企事业单位在机构改革中逐步推向社会后勤部门转变而来的;四是从事专业物业管理工作的公司.现在,许多房地产开发商从自身的利益出发,自建物业管理公司的情况较普遍,即现在大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的,有的是开发企业内的个部门或子公司.这种做法对于物业管理行业的发展究竟是利大还是弊大?本文就此作如下的分析:一,房地产开发商自建物业管理公司之利1.有利于后期的物业管理.自己开发的项目,物业公司从头到尾都方便参与,自然而然地就早期介入了物业管理,所以.对物业的规划方案,设计,施工以及验收等过程都非常清楚,便于以后的物业管理.2.可促进开发商售房,具有经营优势.目前的消费者购房,在考虑地域,环境,规划,户型,价格等因素的同时,对关系到以后物业的保值,升值和生活舒适,方便程度好坏的物业管理非常重视.开发商在规划和推出楼盘时,可对物业管理方案进行通盘考虑,甚至将物业管理的方案及特色作为卖点而融入营销方案的策划中,将物业的特色与物业管理捆绑起来.推动售房.另外,开发商在尾盘遗留或市场变动的情况下,物业公司可帮助发展商及时调整销售战略,改售为租.收购二手房等,使发展商轻松做长,短线结合,获取最大利润.3.具有沟通优势.在对物业的管理过程中,因物业公司与发展商都是一家,容易沟通,出现建设责任问题双方能积极协商而不至于扯皮,处理问题相对快一些;而且双方还可以在特殊情况下,在一定的时期内拖延甚至掩盖一些物业管理上需要解决的问题,一致对外.4.可降低物业公司的成本.物业公司可通过开发商工程发包系统获得市场价格信息,集团采购成本,小工程自建等多方面成本优势,最大限度的降低经营成本,提高经营效益.5.相对于其他物业管理公司具有人才优势.多数物业管理公司的人员分流于房地产开发公司,其人员技术力量强,行业特点熟悉;开发公司与物业公司之间的人才相互利用,相互吸纳储备作用明显.6.具有信息优势,基于发展商的政策法规信息,行业发展信息和基于物业公司和业主回馈信息,使用需求动向互为补充,促进各自发展.7.资源可以充分利用,做到资源,利益共享.许多城市在实施物业管理条例的同时,并且还对新建住宅小区的前期物业管理,物业综合验收及移交,物业维修基金的收缴及移交等进行了强制性的规范,精明的开发商出于自身的利益需要,纷纷成立物业公司.对于开发商而言,既可以做到肥水不流外人田,又有利于开发方案的实施,可谓一举多得.二,房地产开发商自建物业管理公司之弊1,房地产发展商自建物业管理公司不利于物业公司成长依附于开发商的物业公司,由于受到经营规模,配合开发商售楼行为的制约,多半也只是守得一亩三分田.具体到经营上往往是在等着政府规范市场,靠着母公司去不断圈大地盘,拿着开发商的补贴过日子.作为物业管理市场竞争主体的企业,由于有了这样或那样的血缘,使得企业在市场竞争中应有的危机感越来越淡,依赖性却越来越强.2.容易形成行业垄断,限制了物业管理市场的形成和发展.目前.我国物业管理还受到单位垄断,行业垄断,地区垄断,政府垄断和开发商垄断等各种垄断.这些垄断的存在,一方面限制了物业管理在我国的进一步发展,另一方面也抑制了我国物业管理整体水平的提高.3.不利于物业公司在市场中求生存,求发展,培养竞争能力的提高.开发商本想造楼盘树品牌,创效益,可由于肥水不流外人田的观念支配而成立的物业管理公司,实质上是开发企业母体的附属品,是老子和儿子的关系,开发中的遗留问题由儿子背,经费缺乏向老子要等.这些所谓的物业管理公司,与各自的母体存在着千丝万缕的关系.由于其经营好坏并不与物业管理企业的存亡有关,有些虽名为独立核算的法人企业,实际上还是靠各自的母体的奶水滋养,并无自身的激励机制.目前,房地产开发商自建的物业管理企业普遗存在着母公司不断喂奶的情况.4.不利于房地产开发商和物业管理向专业化和社会化的方向发展.物业公司拥有独立的经营自主权是物业管理公司赖以生存和发展的重要条件.物业管理公司作为服务性的企业,应该具有自主经营,自负盈亏的权利.一54<工业技术经济>2OO2年第6期总第124期实现房地产开发商与物业管理公司的分离是切实保护业主利益的根本举措.随着社会的发展,人们生活水平和需求水平的提高,这种开发与管理合一模式的弊端日益暴露出来:它不利于房地产开发商和物业管理向专业化和社会化的方向发展,与住宅产业现代化也是不相符的;特别是他不利于切实保护购房者(业主)的利益.只有当物业公司与房地产商是各自独立的,在物业的移交过程中,物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争得利益,确保业主所购买的住房在质量上有保证,有问题也尽快修复解决,物业公司会自觉不自觉地为房屋质量把了一个关,以免物业正式移交后,留下的隐患由物业公司处理.如果二者是合一的,不难想象,作为开发公司个部门的物业公司的甲方思维定势将继续存在,业主应得的利益是难以通过二者之间的约束机制而尽情享有的.三,结论与建议综上所述,在我国已经加入WTO的今天,我国的物业管理还是一个新兴行业,市场化程度很低,既要发展又要与即将和已经进入我国物业管理市场的境外物业企业竞争,必须要从长远利益着眼,追求更高的目标,形成一支适应市场竞争的专业化物业管理队伍.因此,尽管物业管理公司作为开发公司的附属公司存在,能为开发商和物业企业暂时带来一定的利益,但从长远的观点看,房地产开发商自建物业管理公司之弊还是大于利的,尤其是从整个物业管理行业的发展角度看,更是如此.所以,解决这一问题应该从这样几方面努力:1.对于当前大量依附母体的各类物业管理公司关键的一点就是要坚决断奶,使其真正成为产权明确,责权明晰,政企分开,管理科学的现代企业,然后以企业法人的模式运作,走向市场,向市场要效益,在市场竞争中求生存,求发展,以适应市场经济的发展要求.在断奶的基础上,追使企业自找生存.2.政府部门应切实注意加强宣传和立法,要把各地的物业管理企业积极性调动起来,实现地区,全国和国际物业管理市场的共同繁菜和发展.3.对于专业从事物业管理工作的公司,应尽快提高自身能力,实现规模化管理,向规模要效益,走集团化道路,提高自身的市场竞争能力,扩大物业管理市场的占有份额.4.对于由房管:黄轨组建的物业管理公司和由企事业单位在机构改革中逐步推向社会后勤部门转变而来的公司,要尽快转变观念,与原来的部门彻底税离,在管理原有的物业的基础上,争取早日进入市场,为日后的生存赢得一席之地.5.必须打破各种垄断,形成我国的统一物业管理市场.必须建立进入物业管理市场的机制,破除行业内部管理的肥水不流外人田的陈旧观念,解除地区问经济和行政的封锁,尽快让物业公司真正转制并进入物业管理市场,解除开发商的永久管理权与继承管理权(作者单位:沈阳建筑工程学院管理工程系)(上接第5o页)姓名和邮编,系统即可在2秒内就此从客户的主数据库中检索出客户的其他资料,只有当数据有重复时才需提供进一步的资料.客户可从40多种经营项目中自选一条或多条出来,例如查帐或消费,一旦作出选择,话务员使会连通嘞主系统,按客户要求作出处理.所有的电话内容,包括客户端屏幕的显示,均会记录在案,这既可用于统计或查询,也可用于员工考评和培训.TsB可通过现有把帐户系统集成到CallCenter系统来对所有客户提供电话银行服务,其每笔交易均会更新(大多数银行仍是每日更新).接听系统充分为客户着想,当话务员把电话转给其他人时,所有信息(包括屏幕显示)将被一并转入,故客户无须重复任何信息.客户打入电话时,终端屏幕会显示所有近期的交易,让客户参考.可以说,CallGmmr是主动争取并有效保持客户的有力工具.4.创造企业环境作为厂商,应考虑如何能成功地创造出真正以客户为中心的企业环境?如何通过你的雇员使企业能成功地保有客户,构建客户忠诚?(1)首先从高层开始:经理层要明确观念,确定策略,树立典范.仅仅提出以客户为中心是远远不够的.没有切实的措施和持续的敦促就无法将客户第一落到实处.(2)培训所有员工:培训的内容不应只是针对怎样做事,公司的产品和服务,还应有公司的客户,客户怎样使用并受益于你的产品和服务.通过对公司整体工作流程的分析,使每一位员工认识到他们的工作如何影响客户和其他部门的人员,从而又最终影响到了公司的生意和客户的忠诚.(3)全体参与:提供充分信息和信任,给予充分授权和灵活度,可以激发雇员的创造思维,解决流程,生产,服务等各环节的问题.甚至可以激发雇员创造出一些超出顾客想象的特别事件,从而取悦于客户,并赢得客户忠诚.(4)发现业绩突出员工并对其嘉奖.有效的激励并不一定要靠大笔奖金,有时一份奖状,一件印有公司徽标的衬衫,甚至只是总裁的接见和握手,对接受者来说都具有很大意义.明确方向,动员全体员工,创造良好的发挥空间,能使员工明确自身的价值,使服务有质的改善,也使客户体验到优秀服务的经历,从而提升客户的忠诚度.f作者单位:长春理工大学经法管理分院