溧阳“福田中心”项目市场调查报告一、宏观市场分析 1城市概况 地理位置 溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角州，苏浙皖交界处，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬311-314，东经11908-11936。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。与周边大中城市全程高速公路贯通。 气候环境 溧阳属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛 ，无霜期长 ，全年平均温度17.5，其中：一月份3.2，七月份31.1。年均降水量1149.7毫米。其中，一月份42.2毫米，七月154.1毫米。大约日照时间，一月份137.6小时，七月份229小时。 交通环境 陆路方面：宁杭高速公路穿境而过，全市境内设有3个道口，各镇（区）主要节点上高速最长仅需20分钟。过境的还有104国道（北京到福州）、239省道、241省道。在建的高速公路有横跨长江的扬州至溧阳的扬溧高速，安徽黄山、芜湖到溧阳的芜溧高速，常州到溧阳的常溧高速，过境的宁杭铁路也已规划。 水路方面溧阳拥有芜太运河、丹金溧漕河等国家五级航道（芜太运河已规划为国家三级航道），可直通上海港、张家港、南京港、镇江港、常州港等。溧阳上海吴淞港外运码头230公里 ； 溧阳张家港外运码头140公里 ； 溧阳江阴港外运码头120公里 ； 溧阳镇江港外运码头90公里； 溧阳常州港外运码头75公里； 溧阳南京新生圩港外运码头118公里。 空路方面 在溧阳周边 250公里范围内有四个国际机场，距溧阳最近的南京禄口机场仅30分钟车程，到上海浦东、上海虹桥、杭州萧山国际机场也仅需2个小时。 溧阳上海虹桥国际机场200公里 ； 溧阳上海浦东国际机场240公里 ； 溧阳南京禄口国际机场68公里 ； 溧阳杭州萧山国际机场160公里； 溧阳无锡硕放机场90公里 ； 溧阳常州奔牛机场60公里 。 2投资环境分析 人口环境 溧阳总人口778399人，其中男性390092人，女性388307，非农业人口287350人，农业人口491049人；18岁以下166428人，1835岁167991人，3560岁327491人，60岁以上116489人，06年末总户数为262305户，全市人口密度为507人/平方公里，溧阳由汉、满、朝鲜、壮、蒙古族等组成。人文环境 溧阳秦朝建县，具有二千多年历史文明，多位文人墨客在这里留下了动人的故事和不朽的诗篇 。 “史贞女义救伍子胥”、“蔡邕读书台与女儿蔡文姬焦尾琴”、“李白题、张旭书猛虎行、孟郊千古传诵脍炙人口的游子吟”都在这块土地上发生或铸成，溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”，有4500万年，被认为是包括人类在内的一切灵长类动物的共同祖先，堪称世界之最。 旅游环境 溧阳，中国优秀旅游城市，溧阳旅游交通便捷，可进入性很强。宁杭高速公路和在建的扬溧高速公路在溧阳交汇，境内有四个高速公路道口，104国道和239、241省道横贯全境，溧阳与上海、南京、杭州、苏州、无锡等大中城市均有高速公路相连接，距上海3小时车程，南京、杭州、无锡1小时左右，到南京禄口国际机场仅30分钟，区位优势十分明显。 目前溧阳全市共有国家2A级以上旅游区（点）5家，其中天目湖旅游度假区是首批国家4A级以上旅游区；旅行社7家，其中天目湖旅行社是全国百强国内旅行社;各类宾馆、饭店、旅馆、招待所290家，床位11869张。星级涉外饭店16家，其中五星级宾馆1家，四星级3家，三星级6家，二星级6家，旅游涉外饭店客房1499间，能够满足不同层次游客就餐住宿的要求。为充分发挥旅游业对发展地方经济、致富一方百姓的带动作用，近年来我市积极开发了以天目湖品牌为主打的100多种旅游商品，并抓紧建设旅游娱乐中心。 政策环境税收政策1、所得税优惠政策（1）溧阳市属于沿海经济开放区，可享受沿海经济开放区税收优惠，生产性外商投资企业减按24的税率征收企业所得税。（2）对生产性的外商投资企业,实际经营期在10年以上的，从开始获利年度起，两年内免征企业所得税，第三年至第五年减半（按24%0.5=12%）征收企业所得税，并在减免税期间，免征地方所得税（3%）。外商投资企业从事生产、经营的机构、场所发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不超过五年。 （3）从事下列项目的生产性外商投资企业，经国家税务局批准，减按15的税率征收企业所得税：技术密集型、知识密集型的项目；外商投资在三千万美元以上,回收投资时间长的项目；能源、交通、港口建设项目。优惠政策： （1）外商在本市新办的经营年限在10年以上，实际利用外资在200万美元以上的生产型外商投资企业（含增资扩股企业，只要增资部分实际利用外资达200万美元以上），自获利年度起，企业所得税在享受国家的二免三减半优惠政策到期后，市级地方留成部分继续给予三免二减半的优惠，实行先征后返，同时免征地方所得税（3%）。（2）对产品出口企业和先进技术企业，不论投资额大小，一律免征地方所得税（3%）。2、增值税奖励政策实际利用外资200万美元以上的项目，在企业投产后的三年内，产品增值税依法缴纳后，由本级财政部门奖励地方留成部分的50%给外商投资企业。3、重点项目优惠外商投资企业用地可通过出让、租赁方式取得土地使用权。对外商在溧阳兴办的符合全市规划的重点项目、高新技术项目和协议利用外资超过1000万美元的规模项目，在土地出让金、配套设施提供等方面采取一事一议评估办法，提供更具吸引力的优惠条件。4、先进技术企业优惠政策外商投资举办的先进技术企业，依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，仍为先进技术企业的可以按照税法规定的税率延长三年减半（按24%0.5=12%）征收企业所得税。5、外商投资企业进口设备免税条件（1）符合外商投资产业指导目录鼓励类的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税。外商投资企业在投资总额内采购国产设备,如该类设备属免税目录范围,可全部退还国产设备增值税。 （2）外国政府贷款和国际金融组织货款项目进口的自用设备、加工贸易外商提供的不作价进口的设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税。 （3）对符合上述规定的项目，按照合同随设备进口的技术及配套件、备件、也免征关税和进口环节增值税。6、产品出口企业优惠外商投资举办的产品出口企业，在依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，可以按照税法规定的税率减半（按24%0.5=12%）征收企业所得税。但已经按15%的税率缴纳企业所得税的产品出口企业，符合上述条件的，按10%的税率征收企业所得税。项目引荐奖溧阳市政府对外资引荐者给予现金奖励。凡为本市首次引进外资的国（境）内外各界人士引荐的一、二产业项目，外资到帐验资后按下列标准进行奖励：到帐外资300万美元以下（含300万美元）奖5；300万美元以上500万美元奖6；500万美元以上1000万美元奖8；1000万美元以上奖10，奖金分段计算。第三产业的外资项目，按以上标准的50%进行奖励，房地产外资项目按以上标准的30%进行奖励。外资企业收费水、电、气、通讯等基础设施配套方面收费实行国民待遇；所有涉及企业的行政事业收费、中介服务收费一律按收费标准的下限收取；所有收费项目、内容、依据、标准实行收费公示制度。中外合资、合作企业按照：内资企业的收费标准中方出资比例收取，外商独资企业全免。3、经济环境分析 历年来国民生产总值增长走势比较地区生产总值217.6亿元，比上年增长22.1%； 财政总收入27.92亿元，地方一般预算收入11.80亿元，分别增长31.85%和29.55%， 06年溧阳财政收入数据表指标计算单位2006年比2005年增长地区生产总值亿元217.622.1%财政总收入亿元27.9231.85%地方一般预算收入亿元11.8029.55%农业总产值亿元30.46.3%粮食总产万吨40.9711.9%全社会固定资产投资亿元119.735.5%工业投入亿元8634.7%高新技术产业投入亿元1062.5%工业总产值亿元45524.7%工业销售收入亿元42525%工业利税亿元39.531.7%工业利润亿元17.532.6%建安施工总产值亿元8511%建安劳务收入亿元2611%旅游企业实现营业收入亿元6.525.3%实际到帐外资亿美元1.2120.9%协议注册外资亿美元4.1714.0%外贸出口亿美元3.233%城镇职工人均工资性收入元2175614.2%农民人均纯收入元701718%“两区”实现工业纳税销售收入亿元128.750.5%“两区”完成实际到帐外资万美元9914.543.8% 人居环境分析溧阳是中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家卫生城市，市区面貌整洁优美，蓝天碧水，空气清新，树木常青，四季花香。空气质量优良，达到国家一级标准，建成区绿化覆盖率40%。宾馆酒店：现有五星级宾馆1家、四星级宾馆2家、三星级宾馆5家。另有在建五星级宾馆2家，具有较强的商务、旅游接待能力。休闲设施：市区咖啡厅、茶座格调优雅，KTV、酒吧、足疗、SPA等娱乐休闲场所一应俱全，乡村俱乐部18洞标准高尔夫球场依山临湖 环境绝佳。小区建设：燕山南苑、昆仑花园、金谷广场等一批住宅小区被评为江苏省康居示范小区，天目国际村、香樟茗岸等高档别墅区是国内一流的生态居住区。医疗体系：现有一级医疗机构31个，2078个床位，卫生从业人员3270人。其中溧阳市人民医院为二级甲等医院。医疗体系完善，服务处所遍布全市，并开放了外商保健病房和外商就医绿色通道。教育设施：现有完全小学56所，初中34所，高中7所，职业高中4所，电视大学1所。其中国家级示范高中1所、国家级重点职高1所（江苏省溧阳职教中心）、省级重点中学4所。购物场所：有外资经营的华地百货、大统华、大润发超市，有全国连锁的苏宁电器、五星电器、苏果超市，有本地的扬子广场、新晨百货等多家大型购物超市，并建有苏浙皖综合批发市场。城乡交通：市区有200余辆的士及7条城市公交线路，城乡之间公交班次频繁，为城乡职工和居民提供了快捷方便的交通条件。特色美食：有天目湖砂锅鱼头、砂锅鱼头、碧影红裙、群鱼献花、剁椒鱼头、红扒鱼头、古法烙白玉、椒盐白壳虾、蒜姜乌沙片、板栗湖心鸭。社会环境：溧阳是江苏省文明城市、江苏省社会治安安全县（市），社会秩序井然、民风淳朴、治安情况良好，市民生活安定祥和。 居民消费结构分析 伴随着经济的快速发展，溧阳市城乡居民收入稳步提高，消费能力有效提升，消费市场销售规模日渐扩大，呈现繁荣活跃的态势。同时，节日消费热点不断涌现。据统计，上半年全市完成社会消费品零售总额为37.39亿元，同比增长17.0%，完成人代会目标的51.2%。边界市场成交额达21.0亿元，同比增长0.4%。从上半年全市消费市场情况