土 地 估 价 报 告第一部分摘 要一、估价项目名称石家庄市拟进行改制所涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：石家庄市单位地址：石家庄市桥东区中山东路169号法定代表人：韦萍 联系人：宋凤山 联系电话：0311-86038997 13931981259三、估价目的根据2008年河北省文化体制改革座谈会关于进一步深化全省文化体制改革的实施意见中确定石家庄市作为全省文化体制改革的试点单位之一，石家庄市拟对其资产进行改制工作，根据国土资源部“关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见”、原国家土地管理局8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定的要求，特委托石家庄土地评估有限公司对所涉及的一宗文化娱乐用地进行现值评估，目的是为委托方进行改制提供土地使用权价格参考依据。四、估价基准日 2009年9月30日五、估价日期2009年11月5日至 2009年11月10日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地土地实际用途为文化娱乐用地，实际开发程度为宗地外“七通（通电、通路、通给水、通排水、通讯、通暖、通煤气）”、宗地内场地平整。本次估价设定用途为综合用地，评估设定开发程度为红线外“七通”、红线内场地平整，土地使用年期设定为综合用地法定最高使用年限50年。根据待估宗地的土地利用现状和估价目的，考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地红线内平整。故本次待估宗地的评估价格是指于估价基准日2009年9月30日、现状利用条件下，在上表设定的土地使用年限、土地用途、土地开发程度条件下的土地使用权价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到石家庄市所使用的待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日 2009年9月30日的土地使用权价格为：评估土地总面积：5979.67平方米评估土地单价：5032元/平方米评估土地总地价：3008.97万元人民币大写：叁仟零捌万玖仟柒佰元整各待估宗地的具体情况及详细估价结果详见表1土地估价结果一览表。八、土地估价师签名 姓 名 土地估价师资格证书号 签 名王 宣200213003孙玉华 2004130073九、土地估价机构 估价机构负责人： 石家庄土地评估有限公司 二九年十一月十日- 1 -表2 土地估价结果一览表（划拨地）估价机构：石家庄土地评估有限公司 估价报告编号：土评字2009044号 估价期日：2009年9月30月 土地使用权性质：划拨宗地编号估价期日的土地使用者土地使用证号宗地位置估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度设定土地使用年限面积(平方米)单位面积地价(元/m2)总地价(万元)备注红线外红线内红线外红线内M1石家庄市桥东国用（1997）字第022号中山东路169号文化娱乐用地综合用地1.95七通七通一平七通场地平整505979.6750323008.97合计5979.67-3008.97 一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：在估价基准日没有设定抵押他项权，宗地设定使用年限为50年。2、基础设施条件：通电：市电网供电，保证率100%; 通路：南临中山路，交通便利；给水：引自市政管网，供水保证率100%；排水：雨污分流，排至市政排水管网； 通讯：接市电信局，有完善的电信通讯设施；通热：接市集中供热管网，保证率100%；通气：接市政管道；宗地内场地平整。3、规划限制条件：没有对地价及土地规划利用产生影响的限制条件。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、本评估报告仅作为委托方进行改制及处置土地资产时土地使用权价格的依据。第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：石家庄市单位地址：石家庄市桥东区中山东路169号法定代表人：韦萍 联系人：宋凤山联系电话：0311-86038997 13931981259二、估价对象本次评估的估价对象是由石家庄市使用的位于中山东路169号的一宗国有划拨用地，土地使用权面积为5979.67平方米，土地用途为文化娱乐用地。 三、估价对象概况1、土地登记状况待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、用途、土地等级、面积、土地等级证书号状况详见表3。表3 估价对象登记状况表宗地编号宗地名称宗地坐落地号图号土地用途土地等级宗地面积m2国有土地使用证权属性质终止日期四至M1石家庄用地中山东路169号QD-4-5-20196-500-14.24文化娱乐用地商业一级5979.67桥东国用（1997）字第022号划拨-东至一条胡同，南至中山东路，西至二条胡同，北至水利勘测院私房韩家2、土地权利状况估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用者石家庄市以划拨方式取得土地使用权。宗地产权清楚，来源合法。根据委托方提供的资料，估价基准日待估宗地宗地没有设定抵押、地役等他项权。本次产权转让评估不考虑他项权对土地价格的影响。 3、土地利用状况待估宗地上共有5栋房产，多为钢混结构，房屋总建筑面积11069.61平方米，现状容积率为1.85。四、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况石家庄市地处华北平原，位于河北省中南部，东经11330至11529，北纬3721至3845;东部与衡水市接壤，南部与邢台市毗连，西部与山西省相邻，北部与保定市交界，距首都北京273公里。石家庄市区域内地势西高东低，西部属于太行山地，东部为太行山麓坡积平原山前洪积冲积平原，京广铁路以西至太行山麓为丘陵区，东为平原，最高海拔2281米，最低海拔28米。石家庄市年平均气温13.0，年内相对湿度60-70%，年降水量499毫米，年无霜期180-210天，年日照时数1990.1小时。地表河流属海河流域子牙河水系，主要河流有滹沱河、磁河、郜河及各支流。石家庄市南北向最长148公里，东西向最宽175公里，周边界长760公里，辖区总面积15848平方公里，其中市区面积456平方公里，辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区和高新技术产业开发区共六个区。 2007年年末全市常住人口955.05万人，比上年