商业项目调研、操作流程表工作节点工作主题具体工作内容前 期调研宏观经济调研 国家宏观政策及法规； 宏观金融形势； 国家宏观重大事件； 区域面积、人口； 区域人口质量调研（人口结构和密度）； 区域国内生产总值； 辐射区域面积、人口； 城市（区域）特性； 支柱产业状况； 城市进程化程度； 城市GDP、人均GDP； 城市面积、人口； 城市（区域）经济发展现状及未来经济发展规划； 城市（区域）道路及交通规划； 城市（区域）商业网点分布及发展规划； 人均可支配收入； 社会零售总额； 城乡居民储蓄存款额； 恩格尔系数； 百户汽车拥有量； 行业发展及特性；房地产行业综合调研 区域住宅分布状况及价格； 区域住宅供需关系； 城市房地产发展现状； 底商现状及价格； 写字楼现状及价格； 酒店现状及价格； 其他类房地产现状及价格；商圈综合调研 商圈界定； 区域商业分布详图； 子母商圈关系； 主辅商圈关系； 商圈商业分布状况； 商圈人流、车流及停车状况； 商圈竞争对手关系； 商圈自然与社会条件； 商圈周边环境和公建设施； 商圈未来商业供应量及发展规划； 商圈商业网点分布； 商圈商业规模数量； 商圈大型主力店现状； 商圈物流现状； 各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租售价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套设施、未来发展综合调研；典型性商业调研典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总；竞争对手调研竞争对手竞争对手开发背景调研、特性调研、位置、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作模式、竞争对手媒介使用调研、推广模式、频率、促销方式；定性调研 经营户问卷：经营者户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等； 投资者问卷：投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业构成等； 消费者问卷：消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者消费习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法建议、信息获得渠道、年龄构成、家庭月收入状况等；媒介综合调研 当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众群体； 当地纸媒类广告发行价格、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面； 当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面； 当地其他媒介广告类型、发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面； 当地主流网络广告、点击量、受众群体、网络广告发布价格； 当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研；分析项目立地及经济技术指标分析 项目经济技术指标分析； 道路类别及交通状况分析； 项目地块自然及社会条件分析； 项目周边环境及公建设施分析； 项目周边经济条件分析；定量分析 有效量甄别； 各个总量汇总（总建筑面积、各分业态）； 价格波动； 各业态有效支撑换算；定性分析定性汇总及比例分析；典型性商业分析典型性商业特性分析、硬件优劣分析、营销模式分析、业态功能分区分析、与本案的关系分析、未来发展分析；竞争对手分析竞争对手竞争特性分析、差异化分析、竞争优势及机会分析；项目SWOT分析项目目前发展所存在优势、劣势、机会、威胁；项目十三参数分析时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与兼容性、商圈、人口、人性；定位项目市场定位 项目形象定位； 项目理念定位产品定位 业态分布及配比定位； 功能分区定位； 价格定位（租赁价格、销售价格、使用权价格及押金）； 各业态铺位规格； 配套定位；建筑定位柱网、动线、设备定位、层高、结构、装修设计等；客群定位 目标购买者定位； 目标经营者定位； 目标消费者定位； 主力店（大客户）定位；运作模式定位 营销方式定位； 租售比建议；项目竞争定位项目差异化竞争定位；建筑概念设计总体规划设计整体规划方案简介总平面图建筑结构图剖面图鸟瞰图总体交通组织图概念效果设计外立面效果设计（夜景和日景）；中庭效果设计；内部装修效果设计；各业态室内概念设计；景观设计建筑平面设计各楼层内部平面分割设计；功能分区设计；动线设计内部交通组织设计（人流和车流动线）；财务分析项目投入成本估算及资金分配；项目回款模式（租售比）、进度；项目静态、动态总收入估算；盈亏平衡分析；敏感性分析；投资回报率估算；财务风险评估及回避；营销计划营销现状解析 营销环境分析； 竞争对手分析；营销理念 营销原则； 营销模式；营销策略安排 营销产品包装； 营销对象； 营销渠道； 价格策略； 促销策略；营销组织安排 营销团队搭建； 人员管理制度及培训； 营销道具建议营销节点把控 放盘策略； 回款进度； 销控安排； 营销费用估算；推广计划推广现状解析 项目推广环境分析； 项目目标受众分析； 项目卖点分析； 媒介渠道分析； 竞争对手推广分析；推广媒介组合建议VI系列及其延展：LOGO、SLOGAN、名片、胸卡、胸牌、工作服、信封、信纸、档案袋、手提袋、邀请函、纸杯、签字笔、光盘、吉祥物、太阳伞等；现场：道旗、吊旗、条幅、展板、沙盘、背景板等；户外：广告牌、路牌、灯箱、道旗、候车亭广告、车身等；纸媒：DM、楼书、报广、杂志、客通；电媒：短信、电视、电台、写字楼电子屏、网络；项目各节点推广媒介组合方案确定；投放策略建议项目各节点（筹备期、蓄水期、强销期、持销期、扫尾期、养市期）各媒介投放频率、表现形式、版面确定；推广费用估算推广费用投放计划及总费用估算；后期运营管理建议 运营管理理念； 运营管理模式； 运营团队建议； 管理组织安排；风险评估项目风险及回避措施；效益评估项目社会效益及经济效益评估；中 期筹备期营销道具筹备方案准备营销方案及推广方案确定、理念包装、产品包装、销控包装；工程准备工程进度表、工程答客问、沙盘（鸟瞰沙盘、剖面沙盘）；平面布局图、建筑概念效果图（鸟瞰、立面、公共内装、卖点区域效果等）；营销文本准备项目认购书（或排号协议书）、营销管理制度、招商销售流程、商户来电来访登记表、客户资质审核表、价格表、销控表、答客问、行销手册、经营管理公约、铺位卡、租赁合同、销售合同、委托合同、商户装修守则、按揭银行及按揭贷款流程、客户须知、认购财务一览表、网络发帖一览表、网络登记表、邮箱记录表、网络工作记录表等；营销组织准备营销岗位编制、营销人员管理制定确定、营销人员招聘、培训、营销人员考核、演练、项目协调人确定、现场报表管理、后台销售统计、报表管理、查询管理、合同管理、本地及异地系统安排组织；推广道具筹备VI和VI的延展LOGO、SLOGAN、名片、胸卡、胸牌、工作服、信封、信纸、档案袋、手提袋、邀请函、纸杯、签字笔、光盘、吉祥物、太阳伞等；售楼处展板、VCD、接待台、背景板、标语、腰带、吊旗；户外围挡、售楼处顶部、路牌、灯箱、候车亭、道旗、车身、易拉宝、墙体、大型电子屏、其他流动媒体（车、船、飞行体等等）纸媒DM、楼书、报纸、杂志、户型单页；电媒电视、电台、短信、网络；活动蓄水期形象亮相持续的广告推广；主力店落位主力店谈判引进品牌店落位品牌店谈判引进大客户落位大客户谈判及铺位确定配套商业引进配套商业的谈判及引进客户蓄水登记来电来访商户登记，确定意向及承受力、已登记商户回访审核；强销期开盘活动活动协调现场执行开盘放量放量把控策略调整客户跟踪活动推广活动营销现场气氛营造持销期形成良好口碑传播、实现以商招商针对实际情况执行促销活动和价格调整策略；客通的制作及流通、项目亮点渲染；已入驻主力店及品牌店重点宣传；重点回访，开展客户答谢会，形成良好口碑，以商招商；异地巡展、销控核对；可备做如下活动“主力店入驻庆典、专题研讨、文化促商、节日主题”；业务员组织管理、追踪分析。扫尾期余铺招商策略调整客户追踪回访活动营销后 期开业筹备及开业期内场包装导视系列设计：楼层导视、平面导视、功能分区导视、铺位导视、服务台导视、电梯导视、人流动线导视、卫生间导视、安全出口导视、办公区导视、休息区导视、安全小贴士；中庭包装设计电梯井包装设计内铺门头统一形象规划留白墙面包装设计柱子包装设计总服务台、楼层服务台、服务台背板设计吊旗腰带地贴空铺位遮挡包装设计其他商业氛围包装设计外场包装外场导视系列设计：车流导视、停车场导视、广场导视；外立面包装设计外场路牌、道旗、路牌、彩旗、条幅包装设计外场其他商业氛围包装设计商户二装监督及布货审核商户二装审核表二装验收表二装要求明细表品牌注册表；运营系统构建组建市场部、企划部、财务部、人事部、客服部、采购部、工程维修部、保安部、保洁部；整章建制，制定各部门的职责和服务规范；系统的针对各部门进行招聘和培训；消费者形象告知电媒系列设计：电视、广播、短信、交通台；纸媒系列设计：DM、海报、客通、报广、软文、杂志；户外系列设计：灯箱、路牌、户外广告牌；其他媒介设计会员系统建制会员系统的建制，会员卡、会员手册设计制作；活动促销活动的制定、礼品购买、活动人员编制；开业活动的确定、演艺公司确定；活动道具设计消费者形象告知、开业活动协调、现场处理；养市期品质调整、二次收租，促销活动、绩效考核技术、系统、模式、执行1