永嘉瓯北罗马商城【定位方案】 编辑单位：温州联商房产营销机构 编辑时间：2010年07月15日为项目打造最适合和最具发展前景的商业业态，积极创建:顾客、经营者、业主和投资方四赢的局面，通过专业规范的经营，专业细致的服务、沟通、指导，产生永续商业经营之价值源泉。打造瓯北最具专业性和特色性、效益性的商业地产操作标杆 一、项目概况篇目 錄1、项目简介 二、市场调查篇1、永嘉宏观市场分析 一、项目概况篇1）、区位市场概况 2）、瓯北镇宏观经济概况 3）、宏观经济小结2、瓯北镇商业概况1）、商业街道调查（详见附件一） 2）、主力商家调查（详见附件二）3）、瓯北商业业态分析（见附件三） 4）、瓯北镇商业小结二、市场调查篇三、项目定位分析 1、项目定位三、项目定位篇1）、项目案名定位 2）、项目业态规划定位 2、项目业态定位分析1）、定位业态项目内部因素矩阵式分析 2）、项目业态经营战略定位分析3）、定位业态“SWOT”分析和“综合交叉分析”四、项目实施篇四、实施篇1、商场调整1）、动线规划 2）、工程建议2、招商策划推广1）、招商推广诉求点 2）、媒体推进计划 3）、媒体宣传费用预算3、招商实施1）、招商流程 2）、招商政策 3）、目标招商品项及招商区域4）、租金收益预测 5）、招商开业工程进度时间节点计划 6）后续管理一、市场调查篇本篇主要是在前篇对于项目充分了解的基础上，通过对于商业经营的宏观和微观市场的调查分析，从商业街道、主力店进行梳理分析，为下一步的项目定位论据积极准备。1、永嘉宏观市场分析1）、区位市场概况u 地理位置瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游 北岸楠溪江与瓯江交汇处，与温州市区隔江相望。紧临温州机场和温州万吨级码头，桥梁、道路等交通建设。先后建成东瓯大桥、楠溪江五桥，缩短了与温州的时空距离。建成瓯北客货运中心与瓯北码头，环城有高速公路、在建设中的铁路，104国道直通瓯北，城区开通了公交班车，50、51、70路公交车直达温州，这将给瓯北经济奠定了坚实的基础。u 行政区划瓯北镇面积136.3平方公里，人口25万，户籍人口12万，流动人口13万。辖73个行政村，8个居委会。2011实现指标总值（元）增长率GDP值（一、二、三生产总值比重3.5：62.1：34.4）201亿13.1社会固定资产投资总额60.2亿14.6%居民人均年可支配收入2.21万9.5%农村居民人均纯收入868814%社会消费品零售总额70.8亿14.9%2008年城镇居民恩格尔系数33%2）、瓯北镇宏观经济概况（1）永嘉县2008年经济运行指标（2）瓯北镇城市发展改革开放后，瓯北生机勃发，贸、工、农全面发展，形成了阀门、泵类、服装、皮鞋、五金五大支柱产业，获得了“中国泵阀之乡”、“中国乌牛早茶之乡”等称号，被誉为“温州浦东”瓯北的经济总量不断攀升，根据瓯北目前商业发展及城市规划来看，瓯北镇的商业将专业化、规模化、特色化发展。3）、宏观经济小结（1）瓯北经济发达，跃居温州30个经济强镇的前6位、浙江省百强乡镇前30位，并被评为市级卫生镇、文明示范镇和省级教育强镇。（2）民营经济发达，以鞋服、阀门、五金产业为主，居民收入和GDP均位于温州地区前列。（3）城市居民人均可支配收入2.21万元，同比增长9.5%，农村居民人均纯收入8688元，增幅14%，消费需求稳中趋旺（4）2010年城镇居民恩格尔系数33%，低于全国平均水平，表明城镇居民消费结构趋于合理，也表明城镇居民的消费结构已从以食品消费为主逐渐转变到休闲、娱乐、教育、旅游等方面。2、瓯北镇商业概况瓯北镇地处浙江中南部，浙江省永嘉县，瓯江下游 北岸楠溪江与瓯江交汇处，交通便利，高速及在建中的铁路现已建成的东瓯大桥、楠溪江大桥、码头及直通温州市区的公交班车，给瓯北的经济发展带来了更多的商机。从目前瓯北镇商业布局及业态配比来看，商业布局分散、规模小乱，业态分布不均衡，缺少购物中心、专业市场、百货商场等类似的商业模式来迎合新一轮的商业发展。1）、核心商业街道调查（详见附件一）2）、主力商家调查（详见附件二）3）、瓯北商业业态分析（详见附件三）4）、瓯北镇商业小结：（1）商业零售总额潜力巨大，但相比较而言，投资性支出较高，而生活性支出还有待挖掘。（2）消费场所过于单一且及不够集中。（3）消费方式还较为落后，都市性和时尚以及精神性消费目前还处于开发提升阶段。（4）消费外流情况严重，尤其在中高档和大件商品以及大量支出方面，去温州市区较多。（5）因外来人口以及本地消费的保守，大众化和低档化消费目前还有非常大的生存空间。（6）商贸业消费目前处于大众化和同质化阶段，特色性、丰富化、品牌化、主流化以及目标客群细分化消费还有进一步发展的空间和时机。三、项目定位及论证分析本篇主要通过对市场宏观分析，从商圈的街道和主力店的目前运行情况调查，结合消费特征等因素以及外区域代表性商场的借鉴，理性分析瓯北目前商业发展的客观现状，并结合项目的自身特点，制定出项目的合理性定位规划，并通过对定位业态的进一步论证来明确定位业态的成熟性和目标市场需求量及经营可行性。1、项目定位1）、项目案名定位 案名: 瓯北淘宝商城 备选案名：罗马商城、丽都百货、美都百货、东都百货、青春广场、潮流前线2）、项目业态规划定位（1）总体业态定位规划A、项目功能定位：以购物为主，辅以文化、休闲B、项目主题定位：贴近大众，突出实惠，品质保证，尊重客户C、项目层次定位：以中档为主，突出大众化和特色化特点D、项目目标消费者定位：以大众化城镇工薪层普通消费者为主，品牌消费为辅。E、项目招商定位：以目前市场中经营时尚女装、女鞋、饰品、化妆品、女士箱包的商户为重点，辅助以童装、母婴用品、休闲男装为辅，招商立足永嘉，着眼温州市区的市场经营户。F、项目规划定位：突出客流互动性J、项目经济效益定位：前期以“放水养鱼”培育为主，后期视经营情况门槛逐步提高H、项目经营定位：大众化和特色化相结合L、项目经营方式定位：统一招商、统一管理、以租金的方式运作（4）、业态定位规划图 分 析：A、目前项目定位的女性主题、文化休闲等属于明星型商业业态;B、是未来发展趋势明显业态;C、专业主题商场属于明星型业态，是目前运行的主流业态;D、但由于商圈因素整个市场需导入期培育。3）、定位业态“SWOT”分析和“综合交叉分析”优 势（STRENGTH）如何发挥优势1、定位业态目前在瓯北处于空白点2、定位业态市场发展潜力巨大。3、定位业态互动性较强，集客力高。4、业态招商资源相对丰富。5、定位业态目标客群具有广泛型和较具消费能力型。1、加大整体定位业态的策划、招商及推广力度等。2、加大目标招商客户群的开发、联络与接洽。劣 势（WEAKNESS）如何化解劣势1、招商业态经营户本地资源相对有限。2、项目位置目前偏离业态主商圈，周边商业氛围不足。（1） 建筑物业本身存在着一定的缺陷。（2） 招商及开业的契机不当。（3） 商户目前对项目的位置信心不足。1、在加大本地招商资源的开拓同时，进一步温州的客户资源市场。2、加大宣传、造势、外立面广告等提升项本身的氛围，营造火热现场氛围。3、积极公关，维护关系。4、通过项目的造势力度，深度挖掘更多的商户资源和消费群体。5、利用前景规划、业态组合分析、招商讲解、媒体引导等加信客户投资信心。机 会（OPPORTUNITY）如何把握机会1、全新专业管理团队的运做。2、瓯北市场属于空白点。3、定位业态市场需求度和需求量均在扩大。1、适时、有效的开展招商。2、动态和充分的观察了解市场变化。威 胁（THREAT）如何避开威胁1、市场新竞争对手的进入和对有限招商资源的稀释和限制。3、定位业态经营的适应性周期。4、后期公司整体的投入情况能否稳固确保。5、项目商圈周边业态对本案的影响1、加强招商推广时间性的技巧操作。2、积极的做好后期的经营管理工作和维持高水平经营能力。3、后期整体推广的有效性和针对性。4、利用经营营销手段不断的刺激引导周边业态。四、实施篇1、商场调整1）、动线规划（1）动线规划原则：为项目减少死角，提高商场平效，通过商场品项规划、VI引导来实现整个商场良性动线计计，让顾客按照预定设计的动线规划在整个商场能自由、完整、舒爽的购物消费。（2） 规划图如下：2)、工程建议：工程改造投入明细序号改造项目改造位置如何改造工程概算（单位:万元）3外立面商场外立面三楼广告位外移与二楼平行，楼顶边沿处60公分商度用铝塑板包边，一楼卷帘门处用三角铁焊架，做成统一的广告位85地 面商场内地砖60*60普通抛光砖327隔断商铺背面防火板258门商铺门玻璃移门229其它其它设备照明灯、电表、音箱设备、电线等6备注：工程使用材料、工程概算价格均是以其它项目的投资价格为指导初步核算，区域不同、采购量不同均有所差异，具体使用材料、工程造价均以当地项目实际为准。2、招商策划推广1)、招商推广诉求点（1）项目招商宣传诉求点（项目的卖点） 打造永嘉首席、唯一、专业型特设主题商场。 未来核心商业中心、绝版地段。 无限发展空间。 专业规范的管理、持久经营。（2）招商宣传广告语 爱上我，就是拥有未来！瓯北淘宝商城招商接受预约啦！ 爱我就约我！瓯北淘宝商城招商开始预约啦！ 瓯北第一块赚钱商机，瓯北淘宝商城邀您一起分享！ 投资瓯北淘宝商城、缔造商业神话！ 低投资、零风险、高回报，瓯北淘宝商城与您共创富！ 钻石商铺是怎样炼成的？瓯北淘宝商城邀你共探商业密码！ 一万元起轻松做老板！ 投资瓯北淘宝商城，就是投资了未来财富！2)、媒体推进计划n 媒体推动进程及宣传方案阶 段诉求重心手 段第一阶段（11月30日12月9日）招商启动的宣传造势u 打造永嘉首席、唯一、专业型百货购物中心；u 永嘉规模最大的百货购物中心；u 未来核心商业中心、绝版地段；u 招商隆重启动；u 巨喷u 户外高架广告u 码头灯箱广告u 报纸广告u 三轮车广告u 公交车广告u 招商手册u 宣传车u 招商发布会u 电视字幕第二阶段（12月10日12月20日）招商的推动阶段u 一万元起轻松做老板；u 专业规范的管理、持久经营；u 未来核心商业中心、绝版地段u 招商火瀑进行中；u 巨喷u 报纸软文u DM单页u 宣传车第三阶段（12月20日12月27日）招商收官阶段u 恭贺*百货购物中心现已入驻*商户；u