目 录保利蔷薇商业所在区域商业概况4第一章 保利蔷薇周边竞争项目分析篇5一、周边重点商业调研分析51、富贵园二期底商52、本家润园底商63、幸福家园底商7二、周边其它商业市场调研分析8三、总结8第二章 保利蔷薇商业情况分析篇9一、项目商业基本情况91、2号楼住宅底商92、4号楼住宅底商93、5号楼独立商铺10二、项目商业的优势、不足111、优势112、不足113、目商业的市场机会点12第三章 保利蔷薇商业定位篇12一、项目整体定位121、项目商业消费群定位122、项目的经营业态定位13二、项目的功能定位14三、项目价格定位171、定价原则172、项目定价173、定价参考174、各商铺具体价格20第四章 保利蔷薇商业营销推广23一、入市时间231、整体推售方案232、分批推售方案23二、销售方式241、直接销售242、以租代售24三、营销主线25四、具体工作安排251、售楼处展板252、销售资料263、户外宣传264、网络宣传265、楼体条幅266、与保利项目的联动262、本家润园底商两广大街本家润园底商整体商业规模约3000平米地理位置两广大街北侧、东花市大街单体商业面积90300平米销售价格地上3万/平米地下0.8万/平米出租情况60%租赁价格3.5-4元/平米/天本家润园底商位于两广大街北侧，东花市大街东，富贵园二期底商东侧。共28间商铺，部分带地下室，总体商业面积约3000平米，单个商铺面积在90300平米之间，地上一层，地下一层带采光、上下水，目前新房售价2.5-3万/平米，租赁价格3.5-4元/平米/天，出租情况一般，出租率约60。经营业态主要集中在便利店、茶庄、烟酒店、药店。虽同处于东花市大街，但由于本家润园入住时间稍晚（2006年初），目前园区人气尚显不足，并由于旁侧富贵园底商的竞争，出租率一般，但其建筑结构与保利蔷薇24底商相似，有一定参考价值。3、幸福家园底商幸福家园底商两广大街整体商业规模约20000平米地理位置两广大街南侧，与幸福大街交汇处单体商业面积60400平米销售价格2.22.6万/平米出租情况70%租赁价格3.5-5.5元/平米/天幸福家园位于两广大街与幸福大街的交汇口东南角，紧临两广大街南侧，总体商业面积约20000平米，单体商业面积在60400平米之间，多数为平层，售价2.22.6万/平米，租赁价格3.5-5.5元/平米/天。商铺分别分布在北侧、西侧、南侧，北侧商铺由于紧临两广大街，交通便利,多路公车经过，人气较旺并且紧临旁边通正大厦写字楼，租赁情况较为理想，出租率100。不仅服务本社区，更辐射周边区域，业态种类丰富，如麦当劳、品牌专卖店等。西侧商铺紧临幸福大街，交通相对北侧稍差，仅一路公车，人气相对单薄，租赁情况一般，出租率约70，主要服务路过的人群，业态主要为小型超市。南侧商铺紧临培新街，为汇文中学学生以及保利蔷薇以后居民出入的必经之路，租赁情况一般，出租率约50，主要服务社区需求，目前业态主要为小型便利店。二、周边其它商业市场调研分析地理位置面积(平米)面宽(米)层高(平米)实用率售价(万元/平米)租价(元/平/天)新景家园底商8063.685%2.55新裕家园底商30014390%24.5夕照寺大街底商330124.290%1.83.5富贵园三期底商12574903期房由上表可知，周边其它平层住宅底商售价在1.8-2.6万/平米之间，300平米以上售价稍低，在1.8-2万/平米之间,租赁价格在3.5-5元/平/天之间。三、总结由以上分析可知，两广大街北侧社区住宅底商经营状况明显优于南侧住宅底商。区域内住宅底商销售均价主要集中在1.8-3万/平米之间，租赁价格主要集中在3.5-6元/平/天之间。其中，区域内人气最旺、经营状况最好的社区住宅底商（富贵园二期）售价约3万/平米，租赁价格约5-6元/平/天。第二章 保利蔷薇商业情况分析篇一、项目商业基本情况保利蔷薇商铺共分三部分，2号楼住宅底商、4号楼住宅底商、5号楼（售楼部）独立商铺。共29套，总面积3583平米。商铺位置形式层高(米)开间(米)实用率套数面积(平米)2号楼底商地上一层地下一层地上3地下3.3612924368.14号楼底商3994161678.565号楼底商（售楼部）地上两层独立一层3.9二层最低3.56.69691536.6合计293583.281、2号楼住宅底商2号楼住宅底商共4间，地上一层，地下一层，总面积在70130平米之间，地上部分面积在3565平米之间，开间在612米之间，地上层高3米，实用率92。序号楼编号总面积地上面积地下面积1211129.00 65.48 63.52 221293.28 45.07 48.21 321372.57 34.90 37.67 421573.25 37.09 36.16 2、4号楼住宅底商4号楼住宅底商共16间，地上一层，地下一层，总面积在90130平米之间，地上部分面积在40100平米之间，开间在39米之间，地上层高3米，实用率94。序号楼编号总面积地上面积地下面积142195.11 95.11 242291.70 43.04 48.67 3423118.18 56.98 61.21 4425118.18 56.98 61.21 542691.70 43.04 48.67 642791.70 43.04 48.67 7428103.43 42.21 61.22 8429127.48 66.26 61.22 94210104.17 55.49 48.68 10421191.70 43.04 48.67 114212118.18 56.98 61.21 12421582.39 46.50 35.89 13421696.07 50.26 45.81 144217120.72 60.81 59.92 154218103.00 51.78 51.22 164219124.82 63.30 61.52 3、5号楼独立商铺5号楼独立商铺可做独立餐饮，地上两层，总面积在167200平米之间，开间6.6米，进深12米，一层层高3.9米，二层为坡屋顶，最低层高3.5米，最高层高约5.7米序号建筑面积一层面积二层面积1205.73102.87 102.87 2157.2378.62 78.62 3167.3183.66 83.66 4167.2283.61 83.61 5167.2283.61 83.61 6167.2283.61 83.61 7167.2283.61 83.61 8167.2283.61 83.61 9170.2685.13 85.13 二、项目商业的优势、不足1、优势1) 二环内住宅项目稀缺，商铺的投资价值也随之上涨2) 周边有人民保险公司、汇文中学（初高中）、培新小学、四星培新宾馆、北京交管局、影视培训学生宿舍等高消费力人群3) 2号楼4号楼住宅底商面积小，投资门槛低4) 5号楼独立商业可做明火餐饮，且面积适中5) 几乎所有商铺都可融商铺、仓储、家居为一体。6) 周边竞争较小，为项目300米范围内唯一的正规商铺2、不足1) 虽然东二环地段价值高，但商铺处于内街，且为路的尽头，客流量有限，为商业销售之大忌2) 虽然入住客户消费能力都较强，但社区整体较小，消费人群有限3) 虽然周边竞争对手少，但同时周边环境不佳，商业氛围淡泊，难以成行成市，招商困难3、商业的市场机会点与周边项目相比，以及与普通商铺相比，本项目商铺有以下特点可能成为市场突破口：1）5号楼独立商业街为项目周边唯一的、正规的、档次较高的、可做餐饮的商铺2）虽然为培新街的尽头，但是仍然是培新街与北侧出口两条路的交汇处，并且是项目南侧小区居民北行至两广大街的必经之路3）2号楼与4号楼的商铺面积较小，首付相对周边其它社区较低，投资门槛低4）基本所有商铺都可商用、居住、仓储使用第三章 保利蔷薇商业定位篇一、项目整体定位1、项目商业消费群定位本项目未来的主力消费群体，主要以本项目居民、北京交管局住户、周边学校学生、周边社区住户为主以及培新宾馆游客为主。本项目居民多数为在周边商圈工作的年轻白领以及区域周边企事业单位工作的成功人士，如医院、政府、体育总局等，他们追求生活的品质，重视消费场所的情调。汇文中学学生、培新小学学生虽然消费能力不高，但是却有着稳定的需求，即文具、饮食、娱乐的需求。他们选择本项目消费的主要原因是距离较近，并且品质较高。因而，要让本项目成为周边品质最高、最具小资情调的欧式风情商业街2、项目的经营业态定位由以上分析可知：1）本项目主要消费群为周边高层次、追求格调的住户。因此，项目定位必须区别于一般的社区商铺，通过整体包装，打造成为本区域较为有特色的风情商业街2）本项目依旧主要服务本项目。因而，满足小区居民的需求是项目融入社区，被消费者迅速认知，集聚人气的重要部分3）中高档次的饮食需求。区域内消费群体档次决定了他们不会在一般的饮食餐饮店中消费，而本项目正恰恰是距离他们最近的档次较高的独立商业。因而，可通过招纳特色餐饮的商家来达到吸引消费者，同时提升项目的形象和档次的目的。4）学生的需求。周边的汇文中学、培新小学以及影视学院的众多学生为本项目提供了充足而稳定的消费群，因而，相关的文具、休闲娱乐、精品店也将有稳定的客源，同时也带动了多元商业的发展。特色餐饮便利店、洗衣店等社区配套文具、精品店、专卖店区域性风情商业街特色酒吧咖啡馆休闲娱乐根据以上分析，本项目商业经营业态定位主要为特色餐饮，便利店、洗衣店等社区配套，文具、精品店、专卖店，特色酒吧咖啡馆，休闲娱乐产业。二、项目的功能定位功能定位商家建议商家需求面积特色餐饮茶餐厅、粥店、地方菜系等150500社区配套商业便利店（韩国超市）、精品店、鲜花店、药店、西饼屋、图书音响、洗衣店等50150休闲商业书吧、咖啡馆、美容美发、沐足、