资产评估复习要点整理第一章 总论3一、资产评估定义3二、资产评估十要素3三、资产评估的目标、种类和特点6第二章 资产评估的基本方法8一、 市场法8二、 收益法9三、 成本法12第三章 资产评估程序15一、资产评估程序定义15二、资产评估通常的基本评估程序15三、资产评估程序的重要性19第四章 机器设备评估20一、 成本法20二、 市场法24三、 收益法24第五章 房地产评估25一、土地使用权25二、房地产评估方法（6种）26三、在建工程评估（3种）31第六章 资源资产评估33一、自然资源的分类33二、森林资源资产评估(4种)33三、矿产资源资产评估34第七章 无形资产评估37一、无形资产概念和特性37二、无形资产评估方法（3种）39三、专利资产和专有技术评估41四、版权评估42五、商标资产评估44六、商誉评估45第八章 长期投资性资产评估47一、长期股权投资的概念及特点47二、债券投资评估（2种）47三、股票投资评估（2种）48四、股权投资的评估（2种）49五、其他长期性资产的评估50第九章 流动资产评估51一、非实物流动资产评估（4种）51二、实物流动资产评估（4种）52第十章 企业价值评估55一、企业价值评估基本理论55二、企业价值评估的基本方法（3种）57第十二章 以财务报告为目的的评估61一、合并对价分摊61二、资产减值（减值测试）64三、投资性房地产的公允价值确定64四、金融工具确认和计量65第一章 总论一、资产评估定义资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程二、资产评估十要素（一）评估主体：从事资产评估的机构或个人（二）评估客体：资产1.资产的分类（1）按存在形态分类：有形资产和无形资产(土地使用权、商誉等)（2）按构成和是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产（3）按能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产（商誉）（4）按与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产 经营性资产按对盈利产生贡献：有效资产和无效资产（5）按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等（三）评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及收费标准和其他参考资料（四）评估目的：（制约着评估条件和价值类型选择）1.一般目的：资产的一般目的是资产的公允价值2.具体目的：资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值（五）评估原则：1.评估工作原则：A.独立性原则 B.客观公正性原则 C.科学性原则2.评估经济技术原则：A.预期收益原则：资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少（收益法）B.供求原则（市场法）C.贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则（收益法）D.替代原则 ：（市场法；成本法）E.评估时点原则：资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值（六）评估程序：（8项）1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档（七）评估方法：一般为市场法、成本法和收益法（八）评估价值类型：（约束着评估参数的选择）1.以估价标准形式表达的价值类型：A.重置成本 B.收益现值 C.现行市价 D.清算价格2.以评估假设角度划分的价值类型：A.继续使用价值 B.公开市场价值 C.清算价值3.以资产业务的性质（评估特定目的）划分的价值类型：A.投资价值 B.清算价值 C.交易价值 等等4.以资产评估时的市场条件划分的价值类型：A.市场价值：（整体市场认同）a.市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值b.资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式B.市场价值以外的价值：（4类）局部市场认同或特定市场认同a.在用价值：是指评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度对其所属企业的贡献价值的估计数额b.投资价值：对特定投资者或某一类投资者所具有的价值c.清算价值：资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值d.残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值构成资产评估的价值基础：A.资产自身的功能、利用方式和使用状态B.评估时的市场条件C.资产评估的特定目的5.特定评估业务，价值类型根据相关法律、契约约束定义A.以抵（质）押为目的的评估业务：质押价值B.以收税为目的的评估业务：课税价值C.以保险为目的的评估业务：保险价值D.以财务报告为目的的评估业务：根据会计准则选择E.以拆迁补偿为目的的评估业务：拆迁补偿价值（九）资产评估假设：（评估得以进行的前提条件假设）1.交易假设：资产被处置于市场交易之中2.公开市场假设：资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定3.持续使用假设：A.在用续用B.转用续用C.移地续用4.清算假设：是资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明（十）资产评估基准日：资产评估时间基准，时点价值三、资产评估的目标、种类和特点（一）资产评估目标：判断评估对象的价值（二）资产评估种类：A.评估 B.评估复核 C.评估咨询（三）资产评估类型划分（2种）1.从资产评估所面临的条件、报告披露程度，可划分为：完全资产评估和限制性资产评估（报告使用者只能是委托方）2.从资产评估对象的构成和获利能力角度的划分：单项资产评估和整体资产评估（企业价值评估）（四）资产评估特点（4性）1.市场性：经得起市场检验2.公正性：A.评估人员与资产业务没有利害关系 B.按公允、法定的准则和规程进行3.专业性：A .评估人员专业技术知识和经验 B.评估机构专业化分工4.咨询性：咨询是资产评估最基本作用（五）资产评估基本功能：评价和评值功能（管理功能是过渡功能）（六）资产评估基本作用1.咨询作用2.管理作用（国有资产特定时期的特定作用）3.鉴定作用（是价值鉴定，而不是权属鉴定）第二章 资产评估的基本方法资产评估主要有三种方法：市场法、收益法、成本法一、 市场法市场法主要有两种方法：直接比较法和间接比较法（一） 直接比较法：（7种）1.现行市价法（以市场价格作为评估价值）2.市价折扣法（设定一个价格折扣率）资产评估价值=参照物成交价格（1价格折扣率）3. 价格指数法（2种：定基指数修正和环比指数修正） （1）定基指数修正 （2）环比指数修正资产评估价值=参照物成交价格参照物交易日期至评估基准日各期环比指数乘积4. 功能价值类比法（2种：生产能力比例法和规模经济效益指数法） （1）生产能力比例法 （2）规模经济效益法5.成新率调整法6.市场售价类比法（因素调整法）资产的评估价值=参照物售价+功能性差异+时间差异值+交易情况差异 =参照物售价+功能性差异修正系数+时间差异修正系数7.价值比率法（成本市价法和市盈率法）（1）成本市价法：（2）市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额参照物企业市盈率（二） 间接比较法二、 收益法 收益法基本公式： 收益法评估首先需要考虑评估时点，在评估时点以前的收益是现实收益，不应予以考虑，主要是考虑评估时点以后的客观收益，收益需考虑所评资产收益占客观收益的分成率或百分比。其次需要考虑收益率，收益率需考虑无风险收益率和风险收益率。最后再考虑收益时限，收益时限主要考虑资产本身收益时限和法律或其他制约的收益时限。（一） 纯收益不变1.收益不变，收益期无限， 收益率大于0 2. 收益不变，收益期有限， 收益率大于0公式中的称为年金现值系数，用表示公式中的称为投资回收系数，用表示。与互为倒数3. 收益不变，收益期有限， 收益率等于0 P=An（二） 纯收益在若干年之后保持不变1. 收益若干年后不变，收益期无限， 收益率大于0 （n=i）2. 收益若干年后不变，收益期有限， 收益率大于0纯收益在t年以后保持不变（t年还是有变化的）（三）纯收益按等差数列变化1.收益按等差递增数列递增，收益期无限，收益率大于02. 收益按等差递增数列递增，收益期有限，收益率大于03.收益按等差递减数列递减，收益期无限，收益率大于04.收益按等差递减数列递减，收益期有限，收益率大于0 （四）纯收益按等比数列变化1.收益按等差比增数列递增，收益期无限，收益率大于0 2.收益按等差比增数列递增，收益期有限，收益率大于0 3.收益按等差比减数列递减，收益期无限，收益率大于0 4.收益按等差比减数列递减，收益期有限，收益率大于0 5.已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：三、 成本法资产的评估价值=资产的重置成本资产的实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值（一） 重置成本（4种）复原重置成本：A.与评估对象相同的材料 B.现时价格水平更新重置成本：A. 不完全相同的材料 B.现行价格水平1.重置核算法 重置成本=资产现行购买价格+运杂费+安装费+其他费用2.价格指数法 重置成本=资产的历史成本价格指数 =资产的历史成本（1+价格变动指数）3.功能价值类比法（1）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法X为规模经济效益指数4.统计分析法K为资产重置成本与历史成本的调整系数（二） 实体性贬值（3种）1.观察法 资产的实体性贬值=重置成本实体性贬值率 =重置成本（1-实体性成新率）实体性贬值率（设备有形消耗率）= 1实体性成新率2.使用年限法 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 3.修复费用法费用主要包括零部件更换、修复、改造费用和停工损失等（三） 功能性贬值（2种：超额投资成本和超额运营成本）1.超额投资成本 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本2. 超额运营成本 功能性贬值额=资产年超额运营成本（1所得税税率）（P/A,r,n）（四） 经济性贬值（2种：直接法和间接法）1.直接法经济性贬值额=资产年收益损失额（1所得税税率）（P/A,r,n）2.间接法 经济性贬值额=重置成本经济性贬值率第三章 资产评估程序一、资产评估程序定义