(完整word)奥特莱斯业态分析报告奥特莱斯业态分析报告一、 国际上奥特莱斯发展现状（一） 国际上奥特莱斯的演进 奥特莱斯(英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”（FactoryOutletStore），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet)通常设在生产地附近，甚至就在生产地内,其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心,并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高. 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期.1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%.进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬,显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚,这种业态均已出现高速发展的态势. 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化,工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。2005年国际购物中心协会（ICSC）新修改的购物中心分类中已正式将直销中心(OutletCenter）列为购物中心类型之一。（二） 国际上奥特莱斯的发展状况1、规模增长下降资料表明,目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况.美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中 从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商ChelseaPropertyGroup 于2004年10月14日被美国最大的商业房地产商SimonPropertyGroup，Inc.收购。至2004年底，公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；在日本的4个中心出租爆满，每平方英尺平均销售超过820美元。截至2005年4月Chelsea在美国、日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心PremiumOutlet60个和其他一些购物中心总计1710万平方英尺。奥特莱斯经营上的两极分化促进了产业并购步伐的加快。在美国,奥特莱斯经营的集中度在加大.下表是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个,出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国奥特莱斯中心总数的61。8和59。9%。美国排名前五位的奥特莱斯发展商奥特莱斯中心数量面积（GLA）（平方英尺)每平方英尺平均销售每平方英尺基本租金出租率%Chelsea Property Group5312，138,09637920.38（额外）98（其它)91Prime Retail4211，943，531$241$13。2790。3Tanger Factory Outlet Centers295,141，744$294$14。2296Horizon Group Properties91，791，383- 3.29.5776New Plan Excel Realty Trust61，899,000NA16。4886Total13932,913，7563、业态异化更加明显 由于经营困难，奥特莱斯中心的一些商店撤出,余下的商店不足以支撑奥特莱斯中心的经营，迫使中心的业主调整计划。某些业主为了精选承租人,只能缩小奥特莱斯中心的规模。他们选择的承租人希望是自己中心所独有的且具特色的商店。其次只能是足价零售商、推动时尚的连锁店和餐馆,具有强势品牌的地区性零售商也被选择。于是工厂直销零售商的比重被削减，奥特莱斯中心的第一元素就被弱化。调整后的“奥特莱斯更接近于一般的购物中心,功能更加齐全，休闲娱乐等元素增加。 （三）国际上奥特莱斯的特点和经验1、超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下,甚至低至13折,物美价廉.除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。2、颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念.品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品,甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。3、选址更为重要奥特莱斯的选址基本遵循着比较统一的规律，以欧洲为例，它的选址有以下一些条件：选在郊外的省际交通交会点处,一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为4590分钟车程，满足各种交通工具通行;最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地. 4、良好的购物环境购物环境舒适,主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mall)相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时,也有助于延长消费者在店内的停留时间。5、管理分工明确管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营.物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。（四）国际上主要奥特莱斯介绍1。 美国美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为发达的奥特莱斯经营宝地。从奥特莱斯的形式来看，卖场式的已经非常少见,主要SHOPPING MALL式和奥特莱斯村式为主，且各具特色。以Fashion Outlet为例，这是美国非常有特色的品牌折扣店,它将流行文化和商业展示完美结合.Fashion Outlet位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75。 环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似. 品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销(Factory Outlet)的经营方式，如Burberry，Coach, Converse，GAP, Guess,Versace， Polo Ralph Lauren, Reebok，Nike， Hugo Boss 等。 店内经营商品和项目多样,包括:男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。 橱窗设计各具特色,主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境,营造休闲气氛。坐落于美国洛杉矶的Desert Hills Premium 奥特莱斯就拥有120家店。2。 欧洲欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式,一种是在城市中的会员制品牌俱乐部,另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村.这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。如： 德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心,另一家分店在距市区100公里的小城镇。该俱乐部经营多年，非常火爆.要得到该俱乐部一张卡，需要等四年。 英国的BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING （据伦敦大约100公里），开车大约一个多小时。庭院花园式的欧式建筑风格。以国际一线品牌为主，经营200多个品牌。从人流、车流来看,经营非常好。 瑞士的FOXTOWN也是奥特莱斯的一个品牌。位于瑞士与意大利边界。经营状况不详，有很多瑞士人都不知道.3. 日本奥特莱斯进入日本是在20世纪90年代中后期，美国最大的outlets连锁公司premium outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯.目前日本共有奥特莱斯50余家,分别位于东京、千叶、横滨、长野、北海道、大阪、长崎、静冈、福冈等地。著名的日本御殿场premium OUTLET（见表3-2)位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，距离东京个小时车程，风光秀美的御殿场拥有自然河道,旅游观光和OUTLET购物休闲相互结合,能够有效延长顾客停留时间。日本御殿场奥特莱斯主要是一层的欧式建筑，吸引170家品牌名店入驻,其中35家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌（例如美国GAP)和日本及中国服饰,其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。 表3-2 日本御殿场Gotemba premium outlet center占地面积170000平方米营业面积22200平方米停车位1700个投资额50亿日元营业额150亿日元Chelsea Japan Co。,LTD情况 股份比例美国GCA40，日商岩井30%，三菱地所30% 成立日期1999年7月2日 实际资本额24.9亿日元日本横滨神奈川县的海湾玛丽娜（Yokohama Bayside Marina）是日本目前最大的“奥特莱斯”中心，1998年9月开业,拥有77余家品牌店铺,在经济不景气的状况下逆势上扬，显示出强劲的爆发力，培养了一大批“奥特莱斯”的忠实消费者。开发商三井不动产在横滨奥特莱斯成功的鼓舞下，先后开发了五家奥特莱斯购物中心。在经营管理方面将租金和促销费用合在一起以销售额扣点方式经营，严格控制厂商业态,维护统一的经营形象.开业后不到半年超过450万人，年营业额207亿日元以上。根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Next door等开发17家奥特莱斯店，绅士男装品牌brooks brother负责奥特莱斯的主管认为，位于御殿场premium OUTLET的销售金额不比东京青山总店的金额少。4、韩国韩国奥特莱斯 ：（1）吗理由（MARIO),距市中心30-40公里的古鲁贡丹地区原是工业区产品加工基地，因不景气後改为奥特莱斯。形成楼多、规模大，很有购物气氛.开车1-2小时，常常堵车。如坐地铁需要40分钟左右。经营火爆。（2） 澳戴澳奥特莱斯街，就在首尔市中心,街的两边均是名品折扣店，非常繁华，热闹.经营较好。（3)美式奥特莱斯,是三星集团经营的。今年二季度已开业，在首尔外的小城市，距金普老机场很近，从首尔开车需要两小时。世界一线品牌全部买断经营。二、 奥特莱斯在中国的发展（一）国内奥特莱斯的引入奥特莱斯在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和发展阶段。奥特莱斯业态进入中国市场是在2002年。原燕莎友谊商城总经理、现任北京世纪英华商业管理有限公司董事长万文英女士将其引进中国,并在北京成功开办了首家“燕莎奥特莱斯。历经4-5的经营，自2003年至2006年，其销售额每年以平均25以上的速度递增，2006年实现销售9.4亿元；今年销售预计可达11亿元，取得了巨大的成功。由于燕莎奥特莱斯的成功带来的示范效应，之后京城及全国各地引发了奥特莱斯开发热潮，据不完全统计,目前全国有各种类型的奥特莱斯店、名品折扣店近200余家,单在北京以“奥特莱斯”命名的商场就有11家