龙江县头站乡学府名苑开发建设项目申请报告齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司二一年十月3龙江县头站乡学府名苑开发建设项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况 11、项目申请报告编制的依据 12、项目申报单位概况 23、项目概况 4第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 341、发展规划分析 342、产业政策分析 373、行业准入分析 40第三章 资源开发及综合利用分析 441、资源利用方案 442、资源利用方案 443、资源节约措施 45第四章 节能方案分析 461、用能标准和节能规范 462、能耗状况和能耗指标分析 483、节能措施和节能效果分析 51第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 581、项目选址及用地方案 582、土地利用合理性分析 593、征地拆迁和移民安置规划方案 60第六章 环境和生态影响分析 601、环境和生态现状 612、生态环境影响分析 633、生态环境保护措施 644、地质灾害影响分析 665、特殊环境影响分析 66第七章 经济影响分析 671、经济费用效益或费用效果分析 682、行业影响分析 693、区域经济影响分析 694、宏观经济影响分析 70第八章 社会影响分析 701、社会影响效果分析 702、社会适应性分析 723、社会风险及对策分析 72第九章 项目招标方案 741、项目单位基本情况 742、建设项目基本情况 743、具体招标范围 754、招标组织形式 765、招标方式 766、其他内容 76附表：1、总投资估算表2、开发建设成本费用计算表3、经营税金及附加表4、销售收入表5、损益表附件：1、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司企业法人营业执照2、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书3、齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司土地使用权出让合同4、建设项目环境影响登记表5、资金证明6、修制规划总平面图7、委托书8、龙江县人民政府办公室关于印发龙江县支持乡镇所在地小城镇建设暂行规定的通知（龙政办发201053号）9、龙江县人民政府关于头站乡头站村新建农民公寓的批复（龙政发201072号）龙江县头站乡学府名苑开发建设项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、项目申请报告编制的依据：1、中华人民共和国行政许可法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国招标投标法5、城市房地产开发经营管理条例6、黑龙江省房地产开发企业资质管理规定实施细则(修订)7、国务院关于投资体制改革的决定国发200420号8、企业投资项目核准暂行办法国家发改委令2004年第19号9、黑龙江省非政府性投资项目核准办法省政府令2004年第4号10、黑龙江省政府核准的投资项目目录(2004年本)黑发改投资200650号11、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169号12、关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知国家发展改革委、建设部 投资20061325号（包括关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数）13、关于促进全省房地产市场健康快速发展的若干意见（黑政发2008127号，齐政发20096号转发）14、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）15、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号）16、龙江县人民政府办公室关于印发龙江县支持乡镇所在地小城镇建设暂行规定的通知（龙政办发201053号）17、项目开发单位提供的有关技术资料 二、项目申报单位概况龙江县头站乡学府名苑开发建设项目，是由齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司开发建设的。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司住所在齐齐哈尔市建华区二0三地段一号楼三区三十四号，主营业务是房地产开发。公司自2009年7月29日成立，即开始从事房地产开发经营业务，已经经营了1年。企业注册资本2000万元，资产总额2080万元（其中固定资产2000万元，流动资产80 万元）。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司是国家暂定资质房地产开发企业（证书编号：黑房建开暂2009第202号），主要投资项目有：甘南的庆南小区和富区的馨城家园等住宅综合楼开发建设项目2项，总建筑面积42500平方米，完成投资13300万元,上缴利税1450万元，工程质量合格率达到100%。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司现有职工11人，有专业技术人员11人，其中：房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员8名，专职会计人员2名，专职统计人员1名。齐齐哈尔兴瑞房地产开发有限责任公司实力雄厚，开发能力强，工程质量多次被评为优质工程 。企业法人代表赵文兴有着丰富的房地产开发管理经验，公司诚实守信，专业程度高，注重经济效益的同时也注重社会效益，又良好的公司形象和社会口碑。公司以本地区建设开发为主，同时积极向其他地区拓展开发，拓宽开发经营渠道，多元化发展，计划三年内设立分公司，全面提升企业规模。走主辅并举的发展道路，公司发展前景可观。三、项目概况（一）项目名称龙江县头站乡学府名苑开发建设项目（二）项目负责人孟庆光（三）项目建设的背景1、房地产市场发展及当前主要问题 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近几年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是： 一是市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，这几年商品住房供求差距逐步缩小，商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。 二是市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。针对上以问题，国家采取了一系列的宏观调控政策，从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年央行和银监会联合出台的房贷新政、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令2007年第39号)、国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2、2010年房地产市场预测2010年，将是中国房地产市场关键的一年。 （1）、宏观调控得到落实执行。2010年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2010年的各地市场热点区域增多。 国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：90/70新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。（2）、保障性住房开发规模增加。2010年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。 政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。 在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的