中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 房地产营销中非道德行为的分析 姓 名 ： 0000 班级、学号 ： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物 业 管 理 指导教师 ： 000000000 开题时间： 2008年06月04日 完成时间： 2009年11月12日 2009年11 月 12 日20目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-19答辩委员会表决意见20答辩过程记录表21课 题 房地产营销中的非道德行为的分析 一、 课题(论文)提纲0.前言 一、提出问题1、房地产营销道德问题的提出及非道德行为的界定二、浅析问题2、房地产营销非道德行为的表现3、房地产营销非道德行为的成因分析三、结论4、房地产企业非道德行为的对策二、内容摘要我国的房地产市场经过一段时期的发展， 已逐渐步入营销时代， 营销道德问题日益成为一个严峻的课题摆在房地产企业和社会公众面前。房地产营销中非道德行为的发生无疑严重损害了社会利益， 侵犯了消费者权益， 据此， 我们必须要对这种行为进行分析， 研究对策， 以限制这种行为的发生和泛滥。三、 参考文献1. 王青兰， 物业管理导论 D ，中国建筑工业出版社， 2000.6 2. 张海潮， 试论如何解决物业管理收费难 EB，陕西物业管理信息网， 2006.4 3. 阎祖兴， 物业管理法律实务 ，中国建筑工业出版社， 2003.44. 王贵岭， 物业管理M.北京：中国物价出版社，2003.5. 季如进， 物业管理M.沈阳：辽宁大学出版社，2001.6. 李国强， 中国小城镇发展及政策建议 J.农村经济，2001，11.房地产营销中的非道德行为的分析0000中文摘要：我国的房地产市场经过一段时期的发展， 已逐渐步入营销时代， 营销道德问题日益成为一个严峻的课题摆在房地产企业和社会公众面前。房地产营销中非道德行为的发生无疑严重损害了社会利益， 侵犯了消费者权益， 据此， 我们必须要对这种行为进行分析， 研究对策， 以限制这种行为的发生和泛滥。关键词：房地产营销道德； 非道德行为表现； 成因分析； 对策引言：营销道德是指企业的营销活动应自觉接受道德规范的约束， 符合社会道德标准。在我国， 随着市场经济的进一步发展， 营销道德问题已开始受到人们重视。在理论界，营销学学者不仅引进了大量西方学者的研究成果， 而且也开始对我国的营销道德状况进行探讨；在企业界， 由于物质生活水平的提高和消费者自我保护意识的增强， 一些国内的领先企业也逐渐意识到这一问题， 并作出了一些努力。不过， 从我国的整体状况看， 大多数企业都还没有将营销道德提到议事日程上，非道德的营销行为仍是一个很普遍的经济现象， 这不仅扰乱了市场秩序， 而且破坏了社会的安定团结。而作为关系到国计民生的房地产业来说， 其不道德的营销行为更是极大的侵害社会和公众的利益， 妨碍了市场经济的健康发展。1、 房地产营销道德问题的提出及非道德行为的界定我国的房地产业经过近20多年的发展，经过两次大起大落后， 目前正逐渐向成熟和规范化方向发展。房地产市场日益活跃， 部分发达城市呈现买方市场格局，房地产企业开始运用多种营销手段吸引目标消费者，满足公众需求。但是与此同时， 很多的房地产企业在暴利思想的驱动下， 也出现了很多不道德的行为， 如面积缩水 、宣传与实际不符 、 延期交楼甚至烂尾等等。有数字表明， 中国消费者协会1999年收到的房地产投诉是6400件，2000年达到22000多件， 而到2001年投诉就已达27000多件了。如下图所示，清楚的反映出了房地产营销中的非道德性行为发生的情况：图1-1房地产商品使用时间长、 价值高， 购买者常常需要花费大部分积蓄， 并使用很长时间， 企业的这些行为无疑极大的侵害购买者的利益， 房地产营销道德开始成为一个严峻的问题摆在社会公众面前。道德是一定社会调整人与人之间以及人与社会之间行为准则和规范的总和。房地产营销道德是指房地产企业的营销行为应符合社会道德规范， 但具体应如何判断， 其评价标准是什么？这是理论界历来颇争议的一个课题。西方学者对此的研究较国内深入， 出现的几个有代表性的理论包括功利论、道义论、显要义务理论、相称理论、社会公正理论等， 其中功利论和道义论最为社会普遍接受。所谓功利论认为， 判断人们行为是否道德， 主要视其后果如何，如果能给最大多数人带来最大幸福就是道德的； 而道义论则强调行为本身， 只要行为的动机和过程是好的，不管行为结果如何， 该行为都是道德的。本文主要是通过对营销要素的分析， 把功利论和道义论结合起来界定非道德行为， 即凡是动机不良的或是结果侵犯了公众和社会利益的， 均属于非道德行为。2、 房地产营销非道德行为的表现2.1 产品方面产品是企业的支柱， 对于房地产这样的大宗商品来说， 其质量的好坏更是关系到企业的生死存亡。而在实践中， 由于建造房屋涉及面广， 政府主管部门、 设计单位、 施工单位、 监理单位、 消防部门及水电煤气公司等， 由于缺乏专业知识、 协调工作中的失误以及谋取不正当利益的驱使， 很容易造成房地产在产品方面出现问题， 严重影响消费者正常的生活和工作， 损害公众和社会利益。事实上， 消费者投诉的焦点也集中在房地产产品方面：2.1.1 产品质量不合格在施工过程中， 开发商以次充好， 使用劣质材料，或者施工单位偷工减料， 不按正常标准或规范施工， 监理单位把关不严， 导致房屋漏水、 不隔音、 不隔热等。北京就有某楼盘， 住宅入户门墙体厚度竟不足8厘米，用锤子一击， 就可以打穿； 楼上楼下根本不隔音， 隔壁说话听得一清二楚。入冬后， 室内温度达不到国家取暖标准， 晚上睡觉盖两床棉被， 仍冻得难以入睡。有的开发商在装修过程中使用不合标准的建材， 结果有害气体严重超标， 极大的损害了消费者健康。据报曾有某楼盘氨气超标， 检测的浓度高达5.6毫克/立方米（国家标准氨气浓度公共场所为0.5 毫克/立方米， 居民区大气最高容许浓度为 0，2 毫克/立方米） ， 导致全楼许多居民都患上了呼吸系统疾病， 长期难以恢复。有的开发商由于质量意识不够， 施工过程中出现严重失误，造成房屋倾斜、 裂开甚至坍塌。广州某花园就由于没有弄清楚复杂的地质情况， 结果造成地基不均匀下降，使部分墙体出现宽1厘米多， 长2米的裂缝， 部分业主根本无法居住。2.1.2 延期交货开发商常常由于资金不足、 施工进度慢、 验收问题、 产权纠纷等原因不能在规定时间内将房屋交付使用， 有些甚至成为 “烂尾楼” ， 让消费者血本无归。资金不足是延期交楼最常见的原因， 由于预售制度的存在，很多开发商在房屋还没建好， 甚至是刚拿到地皮时就开始预售， 后续资金由消费者的预售款和银行的按揭款维持， 一旦销售不理想， 就出现资金危机， 致使工程无法如期进行。有的开发商为了免于延期交楼的处罚， 在基础配套水、 电、 煤气都未开通的情况下， 就通知入住， 结果给业主的生活带来极大的不便。2.1.3 产品与宣传不符发展商交付使用的商品房与承诺不同， 一般情况是发展商降低商品房装修档次， 特别是橱、 卫、 灯具等的标准， 以偷梁换柱的方式欺骗消费者。某楼盘在促销时展示： “精装修厨房、 浴室、 中高档合资的卫生洁具” 。但在交付时却以次充优， 甚至用三无产品冒充高档产品， 致使全楼的坐便器都漏水。2.1.4 配套承诺迟迟不兑现很多开发商为了促销， 在销售时信口开河， 大肆吹嘘其小区的规划如何完美， 配套如何完善， 泳池、 网球场、 会所、 超市、 菜场等应有尽有， 等到业主们入户后，才发现这些根本不可能实现。还有的开发商认为楼盘售完就完了， 对相关配套的建设不重视， 结果业主们常常在入住几年后， 还享受不到这些配套服务。2.1.5 房产证纠纷物业管理费用收取和服务标准与承诺不同等也是消费者投诉较多的问题， 消费者对此叫苦不迭。在肆意侵犯消费者权益的同时， 开发商的一些不道德行为也对城市和公众利益造成了损害。2.1.6 过度利用资源有的开发商为了多获取利润， 到处找熟人， 拉关系， 提高容积率、 增加覆盖率、 降低绿化面积和公共设施用地， 结果使资源过分开发， 透支公众的土地和空气， 降低了公众的生活品质。2.1.7 制造建筑垃圾有的开发商素质较低， 缺乏审美观念， 开发出很多设计粗糙的建筑， 如席卷全国的 “欧陆风” ， 典型的克隆产品， 让人望而生厌。还有的标新立异、 哗众取宠， 只考虑个体出奇制胜， 结果与周边环境格格不入， 使整个城市缺乏和谐美。2.2 价格方面价格是房地产营销中最有力的调节手段， 它不仅关系到企业利润目标的实现， 而且直接涉及消费者的切身利益。开发商在价格方面的不道德行为， 将给消费者带来重大的经济损失。2.2.1 面积缩小即交付使用的商品房面积小于合同上的面积， 使消费者多支付总价额。造成缩水的原因是有的发展商钻空子， 将一些不该由业主承担的公共面积分摊， 使房屋实用率低， 使用面积下降； 有的是测量机构核定有差额， 而开发商不予纠正， 结果由业主蒙受差价损。2.2.2 欺诈性定价开发商以虚假的广告吸引顾客购买， 如在展销会开发商提高商品房基价和折扣， 实际价格基本不变， 但却号称大降价， 欺骗消费者； 还有的开发商推出一口价， 而实际其中部分套房的价格要高出市场价很多，一口价只是诱惑消费者上当的一个幌子。2.2.3 差别订价即开发商针对不同地区 （一般区分为国内和港澳台外籍地区） 的客户派发不同的价目表， 对某些地区（一般是港澳台外籍地区） 客户收取高价， 这种情况在深圳、 广州等地较为常见。2.3 分销方面开发商一般采用自销和委托中介代理两种方式销售商品房。由中介公司代理销售， 本是专业化分工日益明确的必然趋势， 但目前由于中介市场数量众多、 鱼龙混杂又缺乏行业规范， 因此在委托中暴露出很多问题： 一些中介代理为了拉业务， 大势贿赂开发商主管人员， 送礼、 拉关系、 给回扣等等， 而开发商也不顾对方是否有能力组织销售甚至不管有无中介的资质， 就将业务委托给对方， 一旦销售中出现了问题， 就互相推委责任； 有的开发商则利用中介拉业务的迫切心理， 开出十分苛刻的条件， 如要求中介商先打入一定数额的保证金， 如果在限定时间内完不成任务， 没收保证金； 或者只给予相对市场行情低很多的提成比例等等； 还有的开发商出尔反尔， 违背合约的规定在销售过程中变更中间商； 而一些中介机构为了完成销售任务， 只顾追求眼前利益， 对客户过分承诺甚至能骗就骗， 拿到佣金后一走了之， 剩下一大堆遗留问题交开发商处理。2.4促销方面促销是房地产企业营销中非常重要的一环， 它的主要任务就是向消费者传递真实的房地产信息， 引导消费者作出正确的购买决策， 指导消费者正确消费。（如下图1-2是一年的房地产广告投