2022房地产估价师模拟试题：理论与方法11A.(a)中地块B的价值大于地块A的 B.(b)中地块C的价值大于地块D的 C.(c)中地块E的价值大于地块F的 D.(d)中地块G的价值大于地块H的 7、基准地价修正法是一种()，其估价结果的精确性主要取决于基准地价的精确性及各种调整系数的科学性。 A.直接估价方法 B.间接估价方法 C.准确的估价方法 D.阅历性的估价方法 8、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为()万元。 A.500 B.1000 C.2500 D.3000 9、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为()万元。【2022年真题】 A.4000 B.5900 C.6800 D.7200 10、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。 A.375 B.450 C.500 D.600 11、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为()。 A.某局部占有的土地份额=该局部建筑面积总建筑面积 B.某局部占有的土地份额=该局部建筑面积土地总价总建筑面积 C.某局部占有的土地份额=土地总价该局部享有的地价额 D.某局部占有的土地份额=该局部建筑面积总建筑面积土地总价 12、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一局部，该局部的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若根据土地价值进展分摊，则王某占有的土地份额为()。 A.1.67% B.2.33% C.2.75% D.3.33% 二、多项选择题 1、在实际中计算地租量的方法有()。 A.从房租中分别出地租 B.由地价求出地租 C.采纳市场法求出地租 D.由土地开发本钱求出地租 E.采纳类似假设开发法的方法求出地租 2、临街深度价格修正率包括()。 A.单一深度价格修正率 B.多种深度价格修正率 C.单独深度价格修正率 D.累计深度价格修正率 E.平均深度价格修正率 3、调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取肯定数量的标准临街宗地，运用()等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 A.市场法 B.收益法 C.本钱法 D.土地剩余技术 E.建筑物剩余技术 4、确定路线价时，选取标准宗地应符合()的等要求。 A.一面临街 B.两面临街 C.土地外形为矩形 D.土地外形为正方形 E.容积率为所在区段具有代表性的容积率 5、路线价法特殊适用于()估价。 A.个别房地产 B.房地产税收 C.市地重划 D.房地产征收 E.需要在短时间内对很多宗土地进展估价的情形 6、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，外形为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。依据“四三二一法则”及“九八七六法则”以下关于乙地块价格的表述中，正确的有()。 A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元 B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元 C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元 D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元 E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元 7、应用路线价法制作临街深度价格修正率的要领有()。 A.设定标准深度 B.将标准深度分为若干等份 C.制定容积率修正系数 D.求取单独深度价格修正率 E.制定使用年限修正系数 8、城镇基准地价的内涵包括其对应的()。 A.容积率 B.土地使用税 C.土地开发程度 D.土地使用期限 E.征地补偿费 9、某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有()。【2022年真题】 A.按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3% B.一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额 C.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3% D.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2% E.按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7% 第一层 其次层 第三层 房地产价值 X 190.06 X/0.85 223.6 X/(0.85*1.2) 186.33 建筑物价值 （600-200）/600*200= 133.33 133.33 133.33 土地价值 56.73 90.27 53 10、通过高层建筑地价分摊可以解决()等。 A.各局部分摊的建筑面积 B.各局部分摊的土地份额 C.各局部分摊的土地面积 D.各局部分摊的地价数额 E.各局部分摊的楼面地价额 11、高层建筑地价分摊的方法有()。 A.按建筑物价值进展分摊 B.按房地价值进展分摊 C.按土地价值进展分摊 D.按建筑面积进展分摊 E.按楼面地价进展分摊 12、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元，以下关于土地份额分摊的表述中正确的有()。 A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33% B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% 三、推断题 1、两个规模、档次、经营品种、经营水公平一样，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。() Y.对 N.错 2、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。() Y.对 N.错 3、对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。() Y.对 N.错 4、某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。() Y.对 N.错 5、城镇基准地价评估的估价时点一般是年度的1月1日。() Y.对 N.错 6、现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。()【2022年真题】 Y.对 N.错 7、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。() Y.对 N.错 8、有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知其次层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为其次层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。() Y.对 N.错 9、按房地价值进展分摊方法，主要适用于各局部的房地价值(单价)有差异的建筑物。() Y.对 N.错 10、按建筑面积进展分摊和按土地价值进展分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进展，但这在实际中不行行。() Y.对 N.错 四、单项选择题答案局部 1、【正确答案】：C 【答案解析】：地租=市场价格-生产本钱-平均利润-投资的利息。参见教材P363。 【该题针对“地租理论及测算”学问点进展考核】 2、【正确答案】：A 【答案解析】：400*90%*20/25=288万元 288万元/20*75=1920元/m2 【该题针对“路线价法”学问点进展考核】 【答疑编号10224813】 3、【正确答案】：B 【答案解析】：运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，街道两侧的土地排列较整齐。参见教材P369。 【该题针对“路线价法”学问点进展考核】 4、【正确答案】：C 【答案解析】：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而渐渐上升;由此点远离街道的方向，地价可视为根本不变。参见教材P370。 【该题针对“路线价法”学问点进展考核】 5、【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材P377378。 【该题针对“路线价法”学问点进展考核】 6、【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材P368。 【该题针对“路线价法”学问点进展考核】 7、【正确答案】：B 【答案解析】：基准地价修正法本质上是一种比拟法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的精确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、精确性。参见教材P384。 【该题针对“基准地价修正法”学问点进展考核】 8、【正确答案】：C 【答案解析】：(2