润鸿水尚项目SWO分析房地产开发管理X结课作业学院:班级:学号:姓名:日期:项目介绍:润鸿水尚是由北京住总集团与北京润丰投资集团两大地产商联手在桂林建造的大型品质楼盘。项目位于桂林象山区凯风路与茶店路的交汇处，毗邻主干道凯风路。项目占地321亩，总建筑面积约40万川，绿化率为40%容积率1.75，总户数约3000多户。独创叠台庭院设计丰富多变的“五台”邙日台、露台、天台、退台、挑台）处理手法，争取了最优的通风采光，并成为优化丰富里面设计的依据，突破了传统住宅呆板的里面设计手法，赠送更大的使用空间。半地下节能阳光车库利用地形高差，形成半地下自然通风采光车库，既节省能源又节省造价。户型丰富，居住舒适性强项目户型丰富，有200种,可供选择多，全部采用南北对流设计，并采用了一梯两户甚至一梯一户的设计，保证了业主居住的高舒适度。16度季风设计根据桂林季风特点，在建筑规划设计时采用独特的16度季风设计，将所有楼体向东或向西偏16度以内，利于季风的导入，保证室内空间常年拥有足够的自然风，对健康人居大有裨益。多变空间，全区供暖系统6米超宽阳台、6米超高客厅、两房变三房的多空间利用，使业主尽可能享受到更多的空间。整个社区采用了供暖系统，独创桂林首个保暖社区。1、项目SWO分析S(优势)(1)交通条件：润鸿水尚位于桂林十字街商圈市象山区凯风路与茶店路的交汇处，直通桂林市中山路段和其他城CuidiuRd.区，是万福路东西延长线，多路公交线路即将落站项目地址，包括5路、12路、96路、97路、98路,且桂林二环线路业以形成，凯风路连通城南6线及桂梧高速，润鸿水尚地处城南门户，交通要塞，升值万HS-.h.Rd计炸川口赫留旅游区豪点黑睥対Q万福旅游葆阖，g摩假区C上海帝瓦畜商曉r琲倾二吊b字卡看冲S*事冈心3気：-=1禺心T舟人此陀家班睹北坤处如肉忧k潜力无限。(2) 生活配套：小型超市、农贸市场、便利店、金地球汽配市场、1.2公里长的商业步行街、2000平方米幼儿园、景观泳池、奢华会所、婚礼教堂文化中心、各类运动球场及四星级酒店。(3) 教育配套：小学凯风路二小、大风山小学、中学：八中、一中。所以，本地块所处地段文化气氛浓厚，对于那些渴望自己的孩子以后得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择。(4) 医疗配套：空军疗养院、银海医院、南溪山医院。(5) 整个社区采用了供暖系统，独创桂林首个保暖社区。(1) W劣势)接近郊区，相比其他大多数项目，本项目处于市区与郊区的交接处，一边是市中心，另一边为村落，在工作上班方面处于与工作地点远的劣势。(2) 周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响。(3) 临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰。(4) 相对于其他地产的物业费用较贵。(1) O(机会)桂林是一座国际旅游城市，随着旅游产业的兴旺和城市规划建设的日趋完善，桂林的房地产市场前景将更为广阔。桂林房地产市场正在从“解困型”向“改善型”和“舒适型”的轨道健康有序的发展。随着桂林加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产产业带来巨大的市场需求。(2) 随着桂林城市区域的不断扩大，城南区的关注度也越来越高，润鸿水尚作为现阶段城南片区最大的楼盘，在区域规划建设方面极具的代表性。T(威胁)(1)随着国家最新出台的一系列房价限制措施，全国许多一线大城市房价纷纷下跌，许多消费者也由原来的急切想买到房的心态转到了观望态度。(2)桂林小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。(3) 桂林的房地产行业竞争激烈，更是受到市中心地产的冲击内部环境分析(S,W外部环境分析(O,T)优势(S)劣势(W)(1) 交通比较便捷(2) 周围配套设施相对完善(3) 桂林首个保暖社区(1)离市区较远临近主干道，周围配套品质不咼(3)物业费较贵机会(O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势(1) 桂林房地产前景广阔(2) 城南区的关注度越来越高应站在城南区的运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值突出区域的发展和前景，提高项目价值，可增加对投资型客户的吸引力威胁(T)发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁(1) 房价限制措施出台(2) 桂林房地产行业竞争激烈宣传推广中应将“桂林首个保暖社区”作为一点亮点加以强调加强物业管理，丰富社区文化生活，提咼客户的生活品质三、总结通过以上对本项目SWO综合分析，本项目机会与风险并存，唯的办法就是尊重市场，适应市场，顺应消费人群的心愿，通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。