房地产估价师经营与管理课程讲义（2） 起始 需求 供应 租金水平 租金上涨率 空置第一阶段 AB 增加 不变 上涨 未提及 下降其次阶段 BC 增加需求与供应等速度增长 增长供应与需求同速增长 上涨 提高 下降第三阶段 CD 增加但需求增加速度低于供应增加速度 增长供应增长速度快于需求增长速度 上涨 下降 提高第四阶段 DE 削减 高增长 下降 负数 提高【2022年真题】在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）【答案】对【解析】自然周期的下降阶段，指的是第三第四阶段，第三阶段租金上涨趋势减缓，第四阶段租金肯定削减。【2022年真题】在房地产市场周期循环中，供应增长速度高于需求增长速度，空置率上升并渐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B其次阶段C第三阶段D第四阶段【答案】C【解析】参见总结表。空置率上升，说明肯定是从上向下的走势，三或四阶段，而上升接近合同水平，就是快到到达中间的线。假如是第四阶段，它的趋势是快要到达空置率。【2022年真题】以下关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点，空置率C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的点，供应增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD【解析】C 供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；D 转折点处供应增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供应增长，转折点之后需求增长小于供应增长；E 租金和空置率非同向。【2022年真题】在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段A租金增长率上升B新增供应小于新增需求C新开工工程增加D租金增长率下降【答案】D【解析】空置率超过长期平均空置率的是第一四阶段，是横线下面的两阶段。BC第一阶段没有新增供应，主要是吸纳原有的供应剩余。一阶段租金增长率下降，四阶段租金下降。【2022年真题】在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ B ）A第一阶段B其次阶段C第三阶段D第四阶段【答案】B【解析】在合理空置率之下的是二三阶段，但阶段二的空置率在下降，而阶段三的空置率在上升。留意水平与方向是不同的。【2022年真题】依据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。A第一阶段B其次阶段初期C其次阶段后期D第三阶段E第四阶段【答案】BC【解析】留意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快2.5 房地产市场的投资周期第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新工程其次阶段，投资者的投资回报预期随着租金的上升而提高，资本流入市场第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者连续购置存量工程并连续开发新工程【2022年真题】（推断题）当房地产市场自然周期处在谷底并开头向第一阶段运动时，市场上的投资者将快速增加【答案】【解析】第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新工程2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系投资周期在第一阶段和其次阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期【2022年真题】以下关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的选项是（ ）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和其次阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期【答案】D【2022年真题】房低产市场上的投资周期于自然周期的变化。（ ）【答案】【解析】投资周期在第一阶段和其次阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期。