古饶商业综合体项目可行性研究报告淮北市恒鑫置业有限公司5目 录第一章 项目总论1第一节 项目基本概况1第二节 研究内容2第三节 主要编制依据2第四节 研究结论3第二章 项目建设背景及必要性4第一节 项目建设背景4第二节 项目建设必要性4第三章 市场定位5第四节 项目建设的可行性5第三章 项目建设条件及选址8第一节 项目建设条件分析8第二节 项目选址10第四章 项目建设规模及内容11第一节 项目建设规划11第二节 建设规模及内容14第五章 工程方案16第一节 设计依据16第二节 总平面设计16第三节 建筑设计19第四节 结构设计20第五节 给排水、消防设计22第六节 电气设计25第七节 电信设计27第八节 防火设计27第六章 环境保护与绿化28第一节 设计原则28第二节 设计依据28第三节 主要污染来源及防治措施28第六节 环境影响评价35第七章 节能设计36第一节 设计概述及要求36第二节 建筑和建筑热工节能设计36第三节 给排水37第四节 电气节能38第八章 建筑消防设计40第一节 工程概述40第二节 总图消防40第三节 建筑消防40第四节 结构防火40第五节 消防给水41第六节 消防电气41第九章 防灾减灾43第一节 总图43第二节 建筑43第三节 结构43第四节 地质灾害防范43第五节 地震防治44第六节 电气安全44第十章 劳动安全保护45第一节 主要危害因素45第二节 安全措施方案45第十一章 项目组织与管理46第一节 施工期项目管理46第二节 运营期管理48第十二章 项目实施进度及招投标方案51第一节 工程建设进度51第二节 招投标方案51第十三章 投资估算及资金筹措54第一节 投资估算范围54第二节 投资估算依据54第三节 项目投资估算54第十四章 预期经济社会效益58第一节 社会影响分析58第二节 互适性分析59第三节 经济和社会效益59第十五章 结论与建议61第一节 结论61第二节 建议61第一章 项目总论第一节 项目基本概况（一）项目名称：古饶商业综合体项目（二）投资单位：宿州市恒鑫置业有限公司（三）建设单位：淮北市恒鑫置业有限公司（四）建设地址：烈山区古饶镇太山村，毗邻宿州市新外环（五）项目内容和工程建设规模：该项目主要建设古饶商业综合体和配套基础设施建设等。总占地350亩（约233335平方米），总建筑面积14.52万平方米，主要建设内容包括居民集中区，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面，以及道路、绿化、供电，供排水和亮化等。（六）项目总投资：15009.75万元，其中：（1）建筑安装工程费：11525.26万元（2）设备购置及安装费：1324.00万元（3）工程建设其它费用：532.77万元。（4）基本预备费：567.01万元（4）流动资金:236.95万元（七）项目资金筹措 项目建设拟由建设单位自筹解决。第二节 研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。第三节 主要编制依据 中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见（中发200111号）。 国家发展计划委员会小城镇经济综合开发示范镇项目管理办法。 关于建设项目实施情况说明。 安徽省土地利用总体规划大纲（20062020年） 国家计委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法。 国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）。 国家计委投资项目可行性研究指南（试用版） 国家颁布的有关行业规范、法规和设计标准，建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件证明等。 淮北市国民经济和社会发展第十二个五年计划。 淮北市城市总体规划(20062020年)第四节 研究结论本项目的建设符合国家相关政策举措，也符合烈山区建设规划，其建设适应了淮北市城乡一体化发展的需要，完善了古饶镇的整体功能，实现了城市化发展的目标。第二章 项目建设背景及必要性第一节 项目建设背景近年来，淮北市以构建煤炭能源产业基地为目标，依托“新城”和“城市综合体”等大项目建设，积极实施城市化战略。城市化进程一方面表现为城市总体规模的迅速扩大，和城市自身的有机更新；另一方面能源、原材料产业支柱煤炭的大规模开采，形成了较大面积的采煤塌陷区，两者都涉及较大规模的土地征收、房屋拆迁和补偿安置，并由此产生一定规模的失地农民和拆迁户。为失地农民和拆迁户提供高品质的拆迁安置房，引导其融入城市生活并共享城市化的成果，已成为淮北实施城市化战略大背景下保障民生的现实要求。第二节 项目建设必要性（1）城市有机更新的内在要求“城市有机更新”的目的就是要不断提升城市的核心竞争力，具体通过城中村改造、棚户区改造、工业企业搬迁、历史文化街区综合保护、道路河道的有机更新等形式予以实现。烈山区近年来实施的道路综保工程、塌陷区治理综保工程都是城市有机更新的典范。各类市政重点工程拆迁加快推进，是保障城市有机更新工程顺利推进的前提和基础。（2）实现城乡统筹的重要抓手实现城乡统筹是贯彻落实科学发展观的重要内容。城市外延扩张导致“城市包围农村”，而只有通过以商业综合体建设为基础的城中村改造和城市有机更新，才能为原村民提供高品质的城市住宅、提供城市就业机会并加入统一的社会保障体系，从而彻底转变其生产生活方式，真正融入城市化，实现城乡统筹发展。第三章 市场定位商业综合体项目应解决一个社会在住房、商业配套等方面的基本保障问题，一方面国家大力支持并规范项目建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，对当地百姓提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发项目，其面向对象应符合相关资格的当地居民，本项目可以满足区域内拆迁安置居民住房要求。第四节 项目建设的可行性一、项目建设的指导思想全面贯彻落实党中央、国务院关于“小城镇、大战略”的精神，以繁荣小城镇经济，促进小城镇健康发展为目的，以培育小城镇主导产业、健全农村市场体系和社会化服务体系，完善乡镇企业合理服务的基础设施为突破口，优化农村经济结构，加快转移农村剩余劳动力，为推进农村城镇化创造条件。二、项目建设的思路以发展古饶新市镇经济为中心，以实现农村经济持续发展和农村社会进步为目标，通过实施城市商业综合体项目为主导，优化农村经济结构，培育农村经济增长点，调整城乡结构，推进城乡一体化进程，促进农村个体经济及社会各项事业协调发展。基本思路是大力推进“三个集中”：一是农民向城镇集中，实施整村拆迁，采取农村宅基地置换统建安置房、对购买城市商品房予以补贴等方式，鼓励和引导农民打破地域身份界限，分层次向城市、中心镇村集中，进而解决城市化和农民住房问题。二是农事企业向园区集中，最大限度地发挥利用土地价值，将“村村点火、户户冒烟”办企业的分散无序发展整合为几个工业小区，原有的驻村企业迁入小区，农民不种庄稼进工厂，进而解决居民区与产业区混杂，实现企业集中集群发展的产业化格局。三是农用土地向规模经营集中，在农民土地承包经营所有权不变的前提下，本着依法、自愿、有偿的原则，采取村民股份合作、土地资源合作、农业专业合作等办法，将农民承包的土地以入股、返租倒包等方式集中起来形成规模，实行企业化运作，发展有机、绿色、特色种植，实现农用零散土地集约化。 三、项目建设基础从项目的规划来看，通过规划的实施，将农民集中安置，建设基础设施完善、功能齐全、布局合理、环境优美的城市综合体，项目建设居民楼5+1多栋，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面。既节约了土地，又改善了居住条件和生活环境，加快缩小城乡差别。同时，配以土地整理建设，对农田水利、田间道路等基础设施的完善，对土地进行改良，既保持了项目区内耕地数量不减少、质量不降低，农业生产条件和劳动条件也得到进一步改善，提高了土地生产力，更加适应农业规模化生产和现代化农业发展的要求。根据淮北市土地利用总体规划中确定的土地战略及用途，结合实际，将其纳入烈山区国民经济与社会发展“十二五”计划远景目标规划的重点战略部署中，以实现农村富余劳动力的转移和吸引外地客商来解决。综上所述，该项目建设具有良好的建设基础。第三章 项目建设条件及选址第一节 项目建设条件分析古饶镇隶属于安徽省淮北市烈山区，位于烈山区最南部，毗邻宿州市，秦楼村位于古饶镇南部，距淮北市区18公里，紧靠符夹铁路和S101省道，206国道。一、自然条件 1、气象 项目所在地属温带大陆性气候，四季分明，温差明显，年平均气温12.5，全年最冷月为1月，平均气温为-5。无霜期为184天。多年年平均降水量为570毫米，年最多降雨量为1057.8毫米，年最小降雨量为261.8毫米，降雨量年际变化大。全年60%的降雨量集中在6-8月份。常年主导风向为东北风、西南风，其中夏季以西南风为主，一般风力不大，最大风力可达7级。2、水文地质 项目所在地处于平原，濉河、新北沱河、沱河纵贯南北，地下水为第四纪砂卵层组成的含水层，埋深18.67米，水量丰富。 古饶镇全境平原地貌，海拔27-38米。项目所在地土壤层为黏土类土，工程地质为二类地区，土壤层承载力为10-12吨/平方米，冻土层为80厘米。地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震的横波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设。3、道路交通条件 境内有煤矿专用线，紧靠符夹铁路和S101省道，206国道，合徐高速公路、濉溪至四卜县道公路，穿境而过。拥有古饶集和四卜闸两个水运码头，交通十分便利。全镇已形成公路、铁路，内河运为主四通八达、方便快捷的交通网络。 二、市政配套条件 邮电通讯发达，实现了村村通电话。镇域内联通公司数字信号发射塔，移动公司TSM数字移动电话机站天线的相继建成，通讯信号实现了无缝隙覆盖。小城镇建设初具规模。高起点规划、高标准建设、高质量管理、全方位投入，已建成二横二纵“井”字形街道4条，铺设水泥路面8万m，铺修了矿东柏油路面6000m，修建沿街下水道6000m，所有街区已全部实现硬化，美化、绿化，有线电视入户率达95以上。 供电设施完备，全镇经过农电网改造后，供电正常，电价稳定，在招商引资上，电价优惠。由于古饶镇依邻皖北煤电公司前岭煤矿，在项目工业用电上，皖北煤电公司前岭煤矿可以转供电，可确保一级用电，安全生产。在招商引资的政策上，全面放开基础设施、医院、学校等公共事业领域。居民生活污水量按照生活用水的95%估算，为130吨/日。项目用地周边已建有雨水、污水管线，因此本项目产生的生活污水以及自然降水可以直接排