物业服务的概念1. 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动物业管理主要有三种方 式：1、业主自己进行管理； 2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业 主选聘物业管理企业进行管理。条例所称物业管理定义仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。 当然并不意味业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为就没有法律约束。2物业管理活动的基础是物业服务合同；物业服务合同是物业管理活动产生的契约基 础。3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序 进行维护。物业服务的内容有业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。包括： 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 维护相关区域内的环境卫生和秩序。 除此以外，物业服务企业可提供特约服务。 条例调整的范围1条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。 2条例的适用范围、既包括城市，也涵盖乡村。 物业管理的市场化特征市场原则作为物业服务活动的前提条件： 一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择 权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服 务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违 约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。非市场性的房屋管理不属于物业管理。 物业管理特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 社会化两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业； 二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的。专业化：要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业服务从业人员必须 具备一定的职业资格。市场化：市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化 的集中体现。物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪 60 年代的英国。、城镇住房及住房制度改革 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征： 一是住房投资由国家和国有企业统包； 二是住房分配采取实物分配； 三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。我国物业管理的产生1981年 3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理 公司挂牌成立。2000 年中国物业管理协会成立。房地产领域进行的三项改革： 一是城镇住房制度改革， 二是城市土地使用制度改革， 三是房地产生产方式改革。即“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的综 合开发模式。取消住房实物分配，实施住房分配货币化。条例颁布前物业管理政策法规主要体现以下特点： 一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固。采取渐进式的方法进行改革； 三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政 策和方法。城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。条例颁布后这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点： 一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落 实条例为基本指针；二是经验性，总结经验教训； 三是操作性，主要是将条例中的基本制度的原则规定予以细化。2003年6月 8日，国务院颁布了物业管理条例，条例自2003年 9月1日起实施。2007年8月 26日国务院修改条例，自2007年10 月1 日施行。物业管理条例条例指导思想：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的的关系； 三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。立法基本原则：1、建筑物区分所有权理论体现了“物业管理权利与财产权利相对应的原则”。2、规范物业管理企业行为、业主大会职责、个别业主不交纳物业服务费损害全体业主 利益的行为，体现了“维护全体业主合法权益的原则”。3、开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业服务企业的治安责任、 公用事业单位向物业服务企业转嫁责任等，体现了“现实性与前瞻性有机结合的原 则”。4、充分考虑各地区的实际情况、物业管理区域划分等，体现了“从实际出发，实事求 是的原则”。条例创设的七项物业管理基本制度：业主大会制度；管理规约制度； 前期物业管理招投标制度； 物业承接查验制度； 物业服务企业资质管理制度； 物业服务从业人员职业资格； 住宅专项维修资金制度。物业管理的基础是业主的财产权。业主大会的基本议事准则是民主协商，业主公约对全体业主具有普遍的约束力，是业主对物 业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。 条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不 属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强 制措施。条例创设的法律责任 法律责任，又称违法责任，包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中 国人，也包括外国人和无国籍人。第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。 第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。 第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。条例法律责任的特点：1、行政责任、民事责任并存。2、凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则。3、需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担。业主的某些违法行为损害全体业主共同利益时，由业主先进行自我管理、自我约束，然后再追究相应的法律责任。条例确立的基本法律关系（一）业主相互之间的关系：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，多个 业主之间形成了共同利益和共同事务。物业管理本质上是业主对物业管理区域 内共同利益的维护和管理。通过业主大会、业主大会议事规则、管理规约，明 确业主相互间的关系。（二）物业管理企业和业主之间的关系：一种真正的民事行为，在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明 双方是服务与被服务的关系，不是主仆关系和管理与被管理的关系。行为自愿表现在几个方面：业主是否选聘物业服务企业管理自己的物业，选聘 哪一家物业服务企业实施物业管理，都由业主、业主大会自己决定； 反过来，物业服务企业是否接受业主的选聘，也由物业服务企业自己决定，这 说明了双方签订合同的自愿。（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。 业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务实际上是建立在两个合同基础之 上的：一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，二是建设单 位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。建设单位在物业管理活动中义务：1、制定业主临时公约并明示；2、住宅物业应通过招投标方式选聘物业服务企业；3、提供必要的物业管理用房；4、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备；5、.承担保修责任。（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 公用事业企业应向最终用户收取有关费用，可以委托物业服务企业代为向业主收 取费用，物业服务企业按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 居委会和业主大会之间不存在隶属关系，也不是上下级关系。业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，业主大会、 业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治 安等相关工作。物业管理企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系。六）物业管理各方主体与政府之间的关系政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。物业管理服务的特点：（一）物业管理服务的公共性和综合性（二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性（三）物业管理服务的即时性和无形性（四）物业管理服务的持续性和长期性 物业管理服务的内容：（一）物业服务合同约定的公共性服务 物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服 务，包括两个方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。（二）物业服务合同约定以外的服务： 物业服务企业提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务，接受服 务的业主需要支付物业服务费用以外的一定的服务报酬，不包含在物业服务费提供的公 共性服务中。该类服务需注意以下的理解： 提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。 合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。 物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。（三）物业管理服务标准 物业服务企业和业主在使用物业管理服务标准时，应当注意以下问题：（1）标准为普通住宅小区物业服务的试行标准，高档商品住宅不适用该 标准。（2）标准由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高， 表示物业服务标准越高。（3）标准分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维 护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。标准以外的其他服务项目、内容及标准， 由签订物业服务合同的双方协商约定。选用标准时，应根据住宅小区的建设标准、配套设备、服务功能及业主（使 用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。物业服务收费原则合理原则；公开原则；收费与服务水平相适应原则。 但是，值得指出的是，对于一些老旧住宅小区（包括棚户区）改造后实施物业管 理，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则，提供最基本的物业管理 服务，收取相应水平的物业管理费用。物业服务收费管理物业服务收费定价形式 价格法规定了三种定价形式：一是政府定价；二是政府指导价；三是市场调 节价。物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调 节价对物业服务收费进行管理。政府指导价是由房地产行政主管部门制定服务等级标准，由业主与物业服务企业 在物业服务合同中约定。市场週节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协 商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业 主和物业服务企业根据服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，一般都采取政府指导价的管理方式。 物业服务收费形式与成本构成包干制收费形式：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈 余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费二物业服务成本+法定税费+物业管理企业的利润。物业服务企业盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合 同约的服务标准提供相应服务。酬金制收费形式： 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金 支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不 足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金=物业服务支出+物业服务企业的酬金 酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业取得事前约定比例或数额 的酬金。物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于 物业服务合同约定以外的支出。实行物业服务费用酬金制