21课 程 设 计 课程名称 房地产市场调查与项目策划 题目名称_ 会展世界城项目策划 学生学院_ 管理学院_ 专业班级_ 06土地资源管理4班 学 号 3106006354 学生姓名 邓岸 指导教师_ 唐 晓 莲 _ 2009 年 1 月 5 日广东工业大学课程设计任务书题目名称会展世界城项目市场调查及策划学生学院管理学院专业班级土地资源管理（4）班姓 名邓岸学 号3106006354一、课程设计的内容1、项目背景2、项目市场调查与分析3、项目市场定位4、项目规划设计建议5、项目营销推广6、项目经济评价7、结论与问题讨论二、课程设计的要求与数据对所策划项目进行实地调查，了解项目及其周边市政设施、交通状况、正在开发和销售楼盘情况。查阅经济发展、房地产市场、产业政策等相关文献，完成房地产项目策划报告。三、课程设计应完成的工作通过报刊杂志及网络收集二手资料，通过实地调查、访谈收集一手资料；对资料进行系统分析，提出本课程设计的研究思路及策划方案，绘制规划图，撰写房地产项目策划报告。四、课程设计进程安排序号设计各阶段内容地点起止日期1针对具体项目进行实地调查和资料收集项目所在地2010.1.5-72资料整理和撰写市场调研与分析教105和宿舍2010.1.8-93房地产项目市场定位教105和宿舍2010.1.104项目规划设计建议及规划图教105和宿舍2010.1.115项目市场推广教105和宿舍2010.1.126项目经济评价教105和宿舍2010.1.137提交策划报告教1052010.1.15五、应收集的资料及主要参考文献1、广州房地产市场相关资料2、房地产市场相关政策3、实地调查资料4、住宅小区规划书籍及相关资料5、房地产项目策划相关书籍发出任务书日期： 2010 年1月5日 指导教师签名：计划完成日期： 2010 年1月15日 基层教学单位责任人签章：主管院长签章：摘要我们本次选取的地块为会展世界城楼盘的现址上，该地块位于广州市海珠区的东部，东临黄埔古港、南临珠江与广州南肺万亩果园隔江相望、西面是广州未来的CBD（中心商务区）琶洲会展中心，北面 紧邻员村、车陂等新发展区。在这一次课程设计中，我们小组合作进行了项目市场调查与分析、项目市场定位、项目规划设计建议、项目营销推广、项目经济评价、最后进行结论与问题讨论。对会展世界成楼盘所在地进行实地调查，了解项目及其周边市政设施、交通状况、正在开发和销售楼盘情况。查阅经济发展、房地产市场、产业政策等相关文献，完成房地产项目策划报告。【关键词】：会展世界城、地块分析、项目定位、规划设计、资金筹措与投入计划、经济效益评价目录1、项目基本情况- 6 -1.1、项目概况- 6 -1.2、主要技术经济指标- 6 -2、项目地块分析- 7 -2.1、交通条件- 7 -2.2、周边环境- 7 -2.4、地块周边生活服务配套状况- 8 -3、项目市场分析- 8 -3.1、投资环境分析- 8 -3.2、市场供求分析- 11 -3.3、竞争对手分析- 13 -3.4、项目SWOT分析- 14 -4、项目定位- 16 -4.1、项目市场定位- 16 -4.2、项目形象定位- 16 -4.3、项目概念主题定位- 17 -4.4、项目目标客户定位- 17 -4.5、目标客户细分- 18 -4.6、项目价格定位- 19 -5、项目规划设计- 20 -5.1总体规划构思- 20 -5.2、专项规划- 23 -5.3、住宅单体设计- 29 -6、营销推广- 30 -6.1、销售策略- 30 -6.2、推广策略- 33 -7、项目投资估算- 34 -7.1、开发成本- 34 -7.2、开发费用- 36 -7.3、投资成本费用估算汇总表- 37 -8、资金筹措与投入计划- 37 -8.1、资金筹措与投入计划- 37 -8.2、贷款本金偿还及利息支付- 38 -9、项目销售收入及利润估算- 38 -9.1、销售总收入预测- 38 -9.2、销售收入分期比例的测算- 38 -9.3、项目利润估算- 39 -10、项目经济效益评价- 40 -10.1、成本利润率- 40 -10.2、现金流量表- 40 -10.3、财务净现值- 40 -10.4、财务内部收益率（FIRR）- 40 -11、结论- 41 -【参考文献】：- 42 -地块状况地块地理位置地块周边社会条件1基础设施：滨江路具有岭南特色和异国情调的旅游休闲、观光中心，江南大道、江南西路、宝岗大道的大型零售购物、商业服务中心，广州大道南地区以专业市场为主体的物流商品集散中心，琶洲赤岗地区的会议、信息、商贸服务中心，以中山大学为龙头，新港路沿线的科技中心，围绕万亩果树保护区的现代都市型生态农业旅游中心。这六大中心已初具规模.2交通设施：紧邻地铁站和公交车站，距离地铁二、四号线交汇万胜围站仅20米，是目前广州楼市真正意义上的“地铁就在家门口”，周边紧邻新港东路、东环高速、华南快速干线、新光快线等交通大动脉，交通网络四通八达。15分钟可通达天河、珠江新城、科学城及大学等热点地段。3公共服务设施：中小学:珠江小学、赤岗小学、赤岗中学；幼稚园:南洋中英文幼儿园；综合商场:好又多超市；医院:四二一医院、一七七医院、纺织医院；邮局:岗南内进1公里，新港中路惠海大厦对面；银行:中国工商银行、农业银行、农村信用社；菜市场:新港中农贸市场、石基村菜市场；保利国际广场、香格里拉旗舰酒店、琶洲会展中心等鼎级商业配套。城市规划实施中心城区“中调”战略，打造“珠江新城琶洲员村地区”现代服务业核心区琶洲-员村地区是广州新城市中心区的组成部分，位于珠江新城东南翼，是广州市实施“中调”和“东进”战略的重要地区，与珠江新城共同构成广州市参与国际竞争的代表区域。琶洲地区是广州市国际会展、研发商务区，员村地区是城市中央商务区的拓展区。也是今年市政府重点规划建设的四大地区之一。 -2008年06月11日 15:39来源：广州市城市规划局 总体发展目标 我觉得在未来琶洲地区的总体发展目标打造国际一流的滨水会展商务中心区。通过发挥新城市中轴线和滨水会展经济区的叠加效应，共同构成“琶洲会展”中央商务区，使其成为广州对外展示国际化城市形象的“窗口”。另一个方面，也通过会展经济的兴起，催化广州CBD作为面向东南亚、影响全国、辐射泛珠三角的总部经济核心区的崛起，以带动整个城市的发展，使广州CBD成为泛珠三角经济版图的核心。规划定位“一江聚两岸，展心融珠城”区域功能定位：规划将琶洲-员村地区打造为具有国际一流水准的广州活力中心区，使其可以容纳区域甚至全球顶级产业，同时成为酝酿生态宜居城市生活的新平台。其中，配合广州CBD发展极轴建设的逐渐完善，以琶洲会展中心区为极核，沿员村地区与琶洲地区，分别建设以科技研发、金融信息及文化生态功能为主导的三大总部经济区，大力打造广州CBD的总部经济圈，使广州CBD成为以现代高端服务业为重心的总部经济核心区，发挥其面向东南亚、影响全国、辐射泛珠三角的集聚作用。市场供求状况政府储备用地情况 琶洲政府储备用地位于琶洲规划的A区和B区，总用地面积525万平方米（包括会展中心、体育公园、周边道路用地）。琶洲政府储备用地中，可出让用地面积71万平方米，可出让建筑面积146万平方米，并分设A、B两个区。其中，A区主要是居住、商务办公、商业等用地，B区主要是为会展中心服务的酒店、商务办公、贸易咨询用地。 会展世界城地段04年拍卖地价为18亿,楼面地价约为1630元/平方米。地王06年12月，琶洲PZB1301地块被香港南丰集团旗下的南港投资有限公司经过145次举牌，以7.42亿元（底价为2.3亿元）投得，楼面地价达10037元/平方米，不仅创当时广州新高，而且据业界人士称该纪录在北京、上海等地均无“地”能及。 地块自然条件该地块有着得天独厚的地理环境,所在的海珠区是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，地理位置优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局 . 位置: 广州市海珠区新港东路西路南侧，黄埔古港旁。地形地势:该地块背临珠江,由于位于一个小山冈上，地势差有5米。土地面积: 11万平方米土地形状:项目总体呈长方形，南北走向，气候:该地块位于广州市海珠区东部，属南亚热带典型的季风海洋气候。由于纬度较低, 使得该地区温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短雨热同期等气候特征。风向:冬季吹偏北风干燥寒冷。夏季偏南风温暖潮湿。夏季风转换为冬季风一般在9月份，而冬季风转换为夏季风在4月份 。自然灾害：夏季台风,冬季寒潮,洪涝经济概况近年来，随着广州市实施“东进、西联、南拓、北优”以及“中调”等城市发展战略，海珠区中心岛区的战略性地理优势日益凸现，经济发展和社会各项事业蓬勃发展。2006年全区GDP增长 12%，达到348.4亿元。产业结构日臻合理完善，2006年三大产业比例为0.6:27.7:71.7，逐步形成 “大力发展第三产业，优化提高第二产业，积极发展都市型农业，特别重视发展现代商贸服务业”的产业发展格局。一批大型的经济项目，包括广州国际会展中心、国际生物岛以及广州城市坐标之一的电视观光塔等重大项目也相继落户海珠区，尤其是“中国第一大展”“广交会”的落户，不但给海珠区每年带来数以百万计的中外客商，而且给海珠区会展经济发展带来强劲动力 近年来，随着房地产业的迅速崛起，工业大道、滨江东、南洲路、新港路及广州大道南等地段已成为优质住宅密集区域，500多个楼盘星罗棋布，珠江帝景、光大花园、逸景翠园、金碧花园、愉景雅苑等一批明星商住小区熠熠生辉。2006年，区内房地产销售均价每平方米近万元，位列全市第三，全区常住人口140.4万人，消费潜力巨大，高端产品需求强劲。 经贸发展优势五大优势 潜力无限区位优势 海珠区地理条件优越，位于广州市中部地区，四面环水，水陆交通便利。随着广州市“中调南拓”重点建设区域的确立，城市中轴线贯穿海珠岛中部，已成为广州市新的中心区域。 路网优势 区内16座跨江大桥与周边各区紧密相连，内环路、华南快速干线、环城高速公路连通四方。区内道路交通已成“九纵九横”的路网系统.地铁优势 地铁网络覆盖全区。地铁2、3号线横贯区内，长度达14.15公里，设有12个站点。地铁4号线、8号线和广佛线的发展轴也贯穿其中，至2010年，途径海珠区的地铁总长度将达32.4公里，站点20个。会展商贸优势 2003年秋季，第94届“广交会”在广州国际会展中心和流花展馆同时设展。从101届开始目前区内有亿元以上营业额的批发市场14个，有私