一朝地产热海南往事一朝地产热，八年消化难海南往事【南方周末】本文网址：http:/www.infzm.com/content/40822当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。截至1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80%以上。今天海南岛上的最高楼，2009年5月1日开始试营业的海口明光海航酒店，前身是海口最大的半拉子工程明光国际大厦。该工程1995年由原海南省琼山市批建，1998年完成主体封顶后停工。复活后建筑高度从164米升到188米。原海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌，不会轻易忘记1990年代那一波地产浪潮。为收拾它留下的烂摊子，海南省从1999年7月开始处置积压房，直到2007年6月底，海南省处置积压房地产办公室正式结束其使命。中国的房地产大发展首先是在海南。1988年，海南建省，同时又是经济特区，十万大军下海南，一同到来的还有资金，全国600多个地级市几乎都在海南有地产公司。先来的人圈地炒地拿定金、划红线图、招商引资、转手，开发区到处都是。后来的人炒项目还停留在纸上、模型上的，炒楼花。1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成。于是，出现了别墅养猪、地基养鱼养虾的怪事。林克昌说，海南房地产真正走下坡路是在1995年，此后4年，海南房地产基本失火。原来的5000多家开发商，1998年底还活跃的不到200家。钱断，人走，海南岛留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地23800公顷。当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。截至1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80以上。经济形势不明，债权债务不清，活像一箩螃蟹，你咬我我咬你。在这一波房地产热中，海南的信用社用高利息吸引存款，随着房地产泡沫的破灭，许多家出现了大量不良资产，陷入经营困境。1997年12月16日，海南省5家已经实质破产的信用社被中国人民银行宣布关闭，其债权债务关系由海南发展银行托管，另有28家信用社被并入海发行。兼并后，海发行宣布，只保证给付原信用社储户本金及合法的利息，这也就意味着在原信用社可以收取20以上利息的储户只能拿到7。于是，海发行各营业点出现挤兑。1998年6月21日，由于海南发展银行不能及时清偿到期债务，1995年8月才成立的海发行也被关闭，成为建国后首家因支付危机而关闭的省级商业银行。1998年12月，当时的国务院总理朱镕基到海南考察，指示海南要作为全国试点，加快处理房地产热的遗留问题。在现有商品房没有消化前，原则上不许再新建住宅、别墅、写字楼等，银行不准再提供新开工商品房贷款。已批租但没有按国家有关规定开发利用的土地，政府要坚决收回。1999年7月，国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行制定的处置海南积压房地产试点方案，海南开展了处置工作。第一步是确权。从银行开始，工农建中四大行成立工作组，全国各地分行支行都到工作组报账，有谁贷给了海南地产。第二步是消化积压房，补贴半拉子工程交易：鼓励积压的普通商品房经批准转化为经济适用房限价出售，鼓励百姓买卖，最贵不过1480元平米。国家下拨给海南5亿元专项补助用返还土地出让金的形式给予补贴。第三步是处置闲置土地，两年没开发，政府无偿收回。因政府原因、银行抵押等原因未开发的，与政府签署换地权益书，下次买地时可抵款。海南房地产的接火，是在烂尾楼被消化完之后。2004年前后，一些新楼盘的开发，把海南地产价格和岛外拉近，4000元平方米左右。把房子卖到岛外去，不仅仅是地产商提出的概念，也是海南省政府一直致力的工作。跟现在相比，1990年代那一波地产热更像是小儿科，那时候的整个房地产市场盘子充其量也就是现在一个大开发商的项目。更重要的是，今天的海南岛在基础设施、知名度、发展定位等方面已大不同于20年前。但当地政府却已在多个场合敲响了警钟。海南省委书记卫留成在海南省委五届六次全会上再次强调：开发商的推波助澜、捂盘惜售等问题要引起海南各市县高度重视。在发现苗头不对的时候，各市县政府有责任对当地开发商进行训诫谈话，甚至可以采取经济上、行政上的措施来进行调控。市县官员应该认识到，地价越高、房价越高，并不是好事，最终都会转嫁到消费者身上，弄得不好就是泡沫。海南再也不能陷入这个泥潭，再也不能走这个路子了。【南方周末】本文网址：http:/www.infzm.com/content/40822海南抢房记【南方周末】本文网址：http:/www.infzm.com/content/40820编者按：寂寂十余年之后，刚刚消化完上一波烂尾楼的海南重回地产颠峰。建省21年来，这个GDP增速与财政收入都位居全国倒数的省份，一直苦苦探索着发展之道。在新一轮席卷中国的工业化狂潮之中，这个满是阳光海滩的南海之岛，也始终摇摆在旅游与工业两条道路之间，在现行的GDP指挥棒下难以作出与其他地方政府不同的选择。如今，海南回归蓝天碧水，却在国际旅游岛这个国家战略的政策东风中，首先“意外”的收获了资本给予的“补偿”房价飞涨，土地迅速增值。海南的“收获”能否持续？海南岛会不会成为一块有钱人的“飞地”？现有GDP考核机制的海南试验能否取得成功？本报将持续关注。花了8年，海南才把“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。但近两年，热浪就从海口、三亚，一直蔓延到海南内陆。携重金而来的炒房客挤满了这个久被冷落的南中国最大的岛屿。三亚人工岛凤凰岛上建设中的七星级酒店、国际会议中心的雏形已经出现。图/CFP海口最大的半拉子工程明光国际大厦的“前世今生”。图/CFP海口最大的半拉子工程明光国际大厦的“前世今生”。图/CFP 1月17日上午，在位于三亚湾的擎天半岛售楼处，看房人络绎不绝。但他们均被告知，附楼整11层和主楼22楼以下的房子已卖光，待售楼层起价2.2万4万元/平方米不等。擎天半岛并不是一个普通的住宅楼，它有31层126米高，当年是三亚最高的烂尾楼（原名为三亚台亚国际航空广场）。1996年因原业主资金链断裂而 停工，一停就是6年。广东联华国际有限公司在2002年以3730万元将其拍下，从综合商业用地改造为生活住宅用地。此前，这座烂尾楼曾两次流拍。1990年代初的那波海南地产热潮曾经留下了无数像擎天半岛这样的烂尾楼。料理它们后事的工作，从1999年一直延续到2007年。今年66岁的林克昌在最初的五年时间里就一直在做这样的事，他曾任海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室专职副主任。海南花了整整8年才把“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。但令林克昌想不到的是，烂尾楼刚刚处理完毕，新的一波地产热潮又扑面而来。转眼间，在海南595公里的海岸线上，大大小小的地产商们已经屯兵布阵。当年政府求爷爷告奶奶、请大家来海南买地买房救活房地产，不见人影；现在却是不请自来，而且个个身携重金。在整个2009年，海南地产开发的投资总额已经惊人地接近了海南前一年财政收入的总和。据海南省统计局最新统计数据，2009年海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和为317.17亿元。今年1月4日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见发布后，海南楼市更是出现了一天几个价的高温行情。地产热从海口、三亚，烧到了周边的文昌、琼海、陵水、乐东、万宁，甚至定安、五指山、澄迈等三线市县“哪里是买房子呀，分明是抢！”海口的房价正在飞涨，西海岸的楼盘从7000元平方米涨到11000元平方米，只花了8天时间。海南省府公务员小区的购房指标私底下都炒到了30万。“看新闻了吧，现在海南省都不批地了，再不买，房子都没有啦！”1月16日上午，在海口市中心五指山路的诚品地产店铺里，一位置业顾问笑着对来自河北的老李夫妇说。在1月15日举办的海南国际旅游岛建设动员大会上，海南省委书记卫留成表示，为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。这个消息公布后，反而在海南掀起了又一波涨价小高潮。房子卖一套就少一套，新房涨价自不必说，诚品地产墙面上的房价也用红笔在刷新。老李夫妇这次到海南的一个重要任务是买房，其次才是旅游。显然，老两口对满墙贴着的二手房源所处地理位置完全没有概念，销售代表每介绍一处房产，都 要跑到对面墙壁的海口地图上比划一番。“我们的时间有限！不如这样，你帮我看看，50万以下、两房的都有哪些，然后告诉我环岛轻轨是不是经过，只要是合条 件的，我们马上去看！”老李夫人颇有些着急。这会儿，在纵贯海口市的主干道龙昆南路50号，昌茂集团售楼大厅的墙壁上挂着密密麻麻的户型单位表格，每下定一套，就有一个表格被涂上红圈，一眼看去红艳艳一大片，99.5的表格都被圈完。隔壁的营销中心一楼，从1月1日开始至今都忙得不可开交。三个地产项目3000多套房子，加班加点赶制合同，连保安都要帮手复印材料。营销副总监梁 少，更是忙到上厕所都一路小跑。他对南方周末记者介绍说：“90都是岛外人买的。不光是昌茂，整个海南岛房地产的情况都差不多！”来自湖南邵阳的李云已经在这里预订了4套新房（每套2万元定金）。两天前她转手了其中的一套，小赚了一笔，买方对她千恩万谢。现在看着价格每天都在涨，就算是有甜头她也不舍得再转了。“都是我们这些下定的人，帮开发商把房子炒起来的，不然他们哪来底气把价格越抬越高。这些卖出去的房子，三分之一有人住就好了！”李云有些喜忧参半。她已经怀有7个月身孕，最近每天的散步路线，就是从住处走半个小时到昌茂集团售楼处，看看房子涨了多少。烫成小卷的短发、涂着淡红的唇膏，余阿姨提着个白色塑料袋在售楼处来来回回转了好几个圈，袋子里装的是她和昌茂集团签署的中润温泉水城一期认购意向书，还有2万元定金的收据。1月16日是房子的最后签约日，她犹豫着是不是该签约还是转让。余阿姨应该属于那10的岛内买房人，在海口定居工作几十年，刚退休不久。除了现在自住一套（2004年买的，当时1900元平方米，现在涨到了5000多），她正供着一套，另外还准备在老家万宁买块地盖楼。她打听了一下，自己订的那种70多平方米的户型最抢手，已经有人出两万多买这个号，但她觉得赚太少，不愿意。海口的房价正在飞涨，西海岸的楼盘从7000元平方米涨到11000元平方米，只花了8天时间。海南省府公务员小区的购房指标私底下都炒到了30万。最近托余阿姨留意房子的外地朋友也不少，北京上海东北江浙四川广东来海南买房的人实在太多了，而且开发商不断地调价，“哪里是买房子呀，分明是抢！”买也好，抢也好，如果手脚不够快，可是什么都没有。这样的涨价风在三亚吹得更烈，那里的地产商们甚至开始封盘惜售了。1月17日下午，在三亚市中心，东方巴哈马第三期自由港湾的销售中心，销售人员笑盈盈地对前来看房的人说，“对不起，我们从今天起开始封盘，具体开盘日期和价格待定。”2009年10月，自由港湾的售价是8000元平方米，封盘前已卖到2万元左右。销售人员成为买房人争着套近乎的对象，人们竞相向他们索要名片。登记完电话，有人看着前面十多页纸的登记名单，显得忐忑不安。即使赶到排上了号，也不一定能买到，还得指望你前面的人手下留情前几天，就有人用全家人的身份证，全款买下两层、共16套（三亚规定，从2007年起，一个身份证限购5套房）。一层一层地买，并