3.1市场途径（1)直接比较法评估对象价值参照物成交价格 (3-1) 或：评估对象价值参照物成交价格(评估对象特征参照物特征) (3-2) (2)市价折扣法资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率) 例3-1评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10(1-40%)=6(万元)(3)功能价值类比法资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力) 例3-2被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值=1090/120=7.5(万元) 资产评估价值=1090/120=7.5(万元)资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)x 例3-3被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10(90/120)0.7=8.18(万元) (4)价格指数法资产评估价值参照物成交价格(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格价格指数 例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10(1+5%)=10.5(万元)(5)成新率价格调整法资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率) 2)类比调整法(1)市场售价类比法资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 (2)成本市价法资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本) (3-11)例3-6评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。资产评估价值=20150%=30(万元)(3)市盈率倍数法资产评估价值评估对象(企业)收益额参照物(企业)市盈率 例3-7某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则： 该企业的评估价值=100020=20000(万元)3.2 收益途径P评估值； i年序号； Pi未来第i年的评估值； Ri未来第i年的预期收益； r折现率或资本化率； ri第i年的折现率或资本化率； t收益年期； n收益年期； A年金。 3.3 成本途径1)重置成本的估算方法 (1)重置核算法 例3-10重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元 间接成本(安装成本),400元 重置成本合计,52200元。 (3)修复金额法实体性贬值=可修复费用+不可修复费用可修复费用=维修支付的费用不可修复费用=使用年限造成的贬值修复费用法的计算公式：可修复费用=维修支付的费用不可修复费用计算1、计算不可修复部分的重置成本不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用2、不可修复费用=不可修复部分的重置成本实体性贬值率 例：一台设备重置成本是20万元，损坏后的维修费用是4万元，设备已使用6年，尚可使用4年。用修复费用法求设备的贬值额和贬值率？ 可修复费用=40000元 不可修复费用=（200000-40000） 6/10 =96000元 实体性贬值额=40000+96000=136000元 实体性贬值率=136000/200000=68% 综合题： 例：设备的买价和运杂费是250万元，间接费占直接费的50%；设备已使用4年，尚可使用6年；该评估设备需人员5人，比新设备多用2人，每人年工资5万元；由于经济衰退，设备年产量较新设备少2000件，每件售价100元，所得税率25%，折现率10%，用成本法评估？ 本章复习题 评估的四大方法；市场法依据什么原则；市场法的基本前提；市场法的基本程序；市场法的基本要素；市场法的具体方法有哪些；收益法的基本前提；三个基本要素；收益法的基本程序；折现率与资本化率；收益法的具体方法；收益额相等时有限期与无限期的计算公式； 收益额若干年后不变有限期与无限期的公式；收益额按等差、等比递增递减无限期的计算公式；成本法的基本前提、四个基本要素；重置成本法的三个计算公式；实体性贬值的三个公式；功能性贬值的计算公式；经济性贬值的计算公式；功能性贬值的内容；评估几种方法的选择标准；评估程序的基本内容； 思考题： 1、简述三种评估方法的基本要素； 2、简述成本法的评估过程；V 3、修复费用法的计算过程； 4、评价 实体性贬值评估的优劣； V5、做一下教学楼的资产评估程序方案V 5.1房地产评估概述 房地产价格 1、房地产总价格=建筑总面积 x售价 2、房地产单位价格=总价格/建筑总面积 3、容积率=建筑总面积/土地总面积 4、楼面地价=土地总价格/建筑总面积 =土地单价/容积率 土地单价=楼面地价x容积率例：广州富力地产在珠江新城拍得一宗土地，土地面积14390平方米，总地价4.6亿元，政府允许建100730平方米。 容积率、楼面地价和土地单价各是多少？ 容积率=100730/14390=7 土地单价=460000000/14390=31414 楼面地价=31414/7=4488中国烟草公司于2010.3.15在北京海淀区拍到一宗土地，总价格26亿，楼面地价3.1万，容积率7，计算建筑总面积和土地总面积？