星级农贸市场商业筹划书二一二年五月目 录一、前言03二、公司简介08三、项目简介10四、市场分析12五、项目建设方案16六、项目招商运营方略17七、项目经济效益分析19八、项目社会效益分析23九、需要政府提供扶植政策23附件一 市调报告（节选）25附件二 农贸市场星级评估原则（略） 32附件三 建设原则（略） 36附件四 管理规范略） 38一、前言 近一段时间以来，国际、国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有压力。如：1、欧洲主权债务危机持续蔓延，中华人民共和国出口贸易萎缩，出口加工公司纷纷裁人、倒闭，失业人口增长，社会不稳定因素增长；2、国内CPI持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓寻常生活息息有关农产品价格轮流领涨：从“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”，到近来浮现“向前葱”，老百姓生存压力日渐增大；3、食品安全问题频出，“餐桌保卫战”烽烟再起：从“染色馒头”、“毒豆芽”、“瘦肉精猪肉”、“假鸡蛋、假羊肉”、“膨大剂西瓜”，到近日“工业明胶事件”，极大挤压了老百姓消费热情，严重阻碍了“促消费、保增长”方针贯彻。中华人民共和国作为新兴经济体国家代表，中华人民共和国经济持续、健康增长是增进全球经济复苏重要力量。而居高不下CPI在很大限度上抵消了GDP增长，老百姓感受不到经济增长带来生活水平提高，幸福指数没有随着GDP增长而上升，反而有所下降。老百姓有钱不敢花、不肯花，导致了当前出口出不去、内需拉不动困局，中华人民共和国经济面临着前所未有增长压力。而破解这一困局现实办法之一就是让老百姓吃上放心、优质价廉鲜活农产品。（一）菜价高因素及解决思路让老百姓吃放心，政府加强监管就可以解决。而价格问题牵涉则到社会方方面面，重要因素有两方面：1、流通环节多以近日暴热“向前葱”为例：山东省此前每斤不到2元大葱，近日已经涨到3.5元，比鸡蛋价格还高。对于一棵普通大葱来说，从章丘种植基地到省城普通老百姓餐桌上，仅仅几十公里路程，却因被多次转手，差价变成了数倍：0.7元 1.2元 赚两分钱 1.8元 3元葱农 小经纪人 大经纪人 大小批发商 零售商在这个链条中，可以清晰地看出一棵大葱涨价之路。涉及大葱在内农产品价格最大涨幅某些就是终端零售环节，也就是常说“最后一公里”。大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨1元以上。而农产品零售环节重要是农贸市场（占80%），由于农贸市场分布不均衡、租赁成本高、管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。从这个角度看，如果能减少零售商经营成本，自然就能传导到菜价上。2、信息不畅通农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供不不大于求，导致卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收；下一年度农民往往由于上一年价格不好又开始惜种，整体又供不大于求，从而导致价格攀升。建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不畅通好办法。（二）详细解决方案1、加强农产品流通体系建设，提高产销衔接能力支持建设和改造一批当代化、原则化、规模化星级农贸市场，支持大型农贸市场与农产品生产公司及农村合伙社开展“点对点”对接，充分发挥规模化流通公司和经营主体骨干作用，消除中间环节。2、规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平在具备条件农贸市场推动农产品检测、检查站点建设和质量安全可追溯体系建设，增进流通环节提高质量安全责任意识。3、建立农产品信息共享机制将终端零售公司农产品销售信息纳入政府农业产业信息平台，形成重要农产品监测公司报送信息网络，定期发布重要农产品市场信息，引导农产品生产和流通，稳定市场消费预期。（三）老式农贸市场弊端农贸市场并不是新生事物，它诞生于上世纪八十年代，它浮现缓和了老式筹划经济体制下农民“卖菜难”和都市居民“买菜难”矛盾，为搞活农产品流通、增长农民收入、丰富都市居民“菜篮子”，发挥了重要作用。然而，随着人们生活水平与都市文明限度提高、当代流通业态发展，老式农贸市场弊端逐渐显现，重要存在如下几方面问题： 1、基本设施功能缺失，导致购物环境和卫生条件上不尽如人意就当前我市农贸市场现状来看，供水、排水、通风、照明等设施陈旧，污水解决以及消毒设施基本不具备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买一趟菜出来一身味、一脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。同步农贸市场中某些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜、蛋禽、鱼虾、瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。 2、粗犷经营鱼龙混杂，存在严重食品质量隐患农贸市场交易方式，基本上还是延续了30前“日中为市、集天下之民、聚天下之贵、交易而退，各得其所”原始市场交易方式，众各种体小贩采用租赁摊位形式进行经营。这种分散经营状况，客观上形成了进货渠道广而杂混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以辨认。农药超标、注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺少农产品质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了“假冒伪劣产品集散地”，一旦商品浮现重大质量或卫生问题，往往是商贩一走了之，责任无从追究，消费者权益得不到保护。 3、分散经营、各自为政，难以进行统一监管农贸市场中经营户众多，各商户进货数量、成本和销售额只有商户自己清晰，市场管理者对各经营户总交易额不清晰，不能精确把握市场供求状况，对市场将来前景无法做出精确判断，从而难觉得政府调控市场和农民生产提供科学根据。 4、老式农贸市场先天局限性，阻碍了都市当代化进程。我市大某些农贸市场建筑设施已经陈旧老化，有甚至是简易棚市场，尚有为数不少占道市场，严重影响到了都市交通、市容环境和居民生活。农贸市场现状离人们对当代文明都市规定仍有着一定差距，特别是在建设“富庶、美丽、文明”大连过程中，农贸市场原则化、星级化改造势在必行。（四）农贸市场升级换代模式进入21世纪以来，国外大型超级市场涌进中华人民共和国，以其整洁环境、丰富商品和新颖购物模式，在中华人民共和国大江南北迅速攻城略地，一时间将国内老式商业公司挤压无喘息之地。但随着大型超市在国内通过十几年发展，其弊端也徐徐显现，如：1、农产品价格高超市那种开架式销售模式，损耗极高超市管理方收取费用名录繁多（现已广受诟病）超市运营管理模式导致管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市农产品价格要高于农贸市场。2、鲜活农产品鲜活度差超市集中采购无法像农贸市场商户那样灵活，农贸市场商户普通是当天早上4、5点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品鲜活，而这一点是超市无法做到。3、超市覆盖范畴大，距离远由于大型超市是舶来品，它经营模式是适合外国人购物习惯，即每周一次驱车几公里外集中购全所有日惯用品。因而，在中华人民共和国，大型超市选址原则和经营模式也是沿用了国外模式，人们去超市购物普通是低频次、高客单价。而老百姓一日三餐高频次采购农副产品需要无法由超市满足，只能由居住地附近农贸市场来满足。综上，鉴于现阶段国内经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在此后相称长一段时期内，农贸市场仍将是国内农产品流通重要渠道和为老百姓提供放心消费环境重要载体，它存在是不可代替。故此，农贸市场应定位为具备一定公益性、非垄断、竞争性商业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低一点，比本来集市要高一点，可以概括为“超市环境，集市价格”。 *商业中心“五星级农贸市场”项目就是按照这种模式、借鉴其她先进都市做法、由*开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位、规划、硬件投入还是后续招商、运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都环绕着“打造东北一流农贸市场，创*农贸市场样板市场”这一目的展开。通过各级政府扶持和协助，将*农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场合。*商业中心“五星级农贸市场”项目愿为市农贸市场改造领域摸索产生积极推动作用，为建设“富庶、文明、美丽”*出一份力。 这也是*集团秉承“天地之心、生民之爱”公司发展理念所做一件利在当代、功在千秋、造福于民大好事。二、公司简介三、项目简介四、市场分析（一）市场需求分析1、人口概况2、交通概况3、居民消费能力（二）市场供应分析（三）结论综上所述，项目所在区域内人口密集，居民消费能力不高，寻常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目陆续竣工入住，居民消费能力呈逐渐提高趋势。该区域特别适合这种升级版五星级农贸市场，其品种更齐全、更新鲜鲜活、选取性更强、交易方式灵活以便。五、项目建设方案星级农贸市场是原则化菜市场和老式农贸市场升级版，按照不同原则规定可以由政府有关部门或行业协会评估为一星、二星、三星、四星、五星。星级评估原则详见附件二。1、工程概况本项目拟按照五星级原则建设，于5月开始动工新建，5月投入使用。项目位于*（建筑面积约4,000平，经营面积约2,400平），工程总投资约3,000万元。2、规划概况本项目一层为农副产品及制成品、粮油、饮品，地下一层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在一层。一层拟规划约200260个摊位，可吸纳就业约500人。3、项目建设原则市场内设立蔬菜农药检测室、宣传栏、服务台、复秤台；采用大屏幕显示屏发布当天蔬菜中心指引价格，配备市场动态实时监控设备；市场下水、排污按规定接入都市污水管网；地面采用防水、防滑材料铺设；屠宰水产经营区域实行防水、防溅设计；市场门面外观整洁，摊位设立合理、统一美观；通风条件良好，室内光线明亮、通道宽敞；建立信息公开、交易追溯、联网监测三大系统。详细建设原则详见附件三。六、项目招商运营方略集团将成立专业经营管理公司负责该项目招商、运营、管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化、连锁化、品牌化推广，力求在35年时间里覆盖市内各区。总经理招商部经理综合管理部经理1企划部经理物业管理部经理工程管理部经理行政人事专人活动推广美工平面设计招商专人商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专人车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理（一）管理团队组织架构（二）招商方略1、实行品牌战略，以各经营业态品牌商家作为龙头，予以租金减免优惠。如：熟肉制品：瑞安八珍、