第一章：桂林宏观经济评估桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心，旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美，是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖5个城区12个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口493万人。总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72.16万人。1.桂林市基础环境因素1.1桂林市地理行政区域及自然概况1.1.1地理位置桂林市位于广西壮族自治区东北部，地跨东经10936至11129，北纬2415至126123，扼处“湘桂走廊”的南端，为桂北地区政治、经济、旅游、文化中心。1.1.2行政区域桂林市辖秀峰、叠彩、象山、七星、雁山五区和阳朔、临桂、灵川、兴安、全州、荔浦、平乐、恭城、资源、龙胜、永福十二县，总面积达27795平方公里。1.1.3人口据桂林市2004年统计局统计报告显示2003年全市户籍常住人口493万人，其中市区人口72.16万人。随着桂林市城市化步伐的加快，桂林市市区居住人口将达将进一步扩大，为房地产发展创造良好的条件。1.1.4地质状况大约在3亿多年前，广西的大部分地区，包括桂林，还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动，桂林和广西其他许多地方一度露出水面，成为陆地。不久陆地又慢慢下沉，海水从钦州、廉州一带进入广西，淹没了许多地方，桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代，在桂林一带，也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物，形成各种层状的沉积岩，其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩，是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万，地壳上升，今桂林阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里，厚厚的石灰岩层经过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀，形成了以桂林为中心，环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县，约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。1.2桂林基础环境分析小结桂林非常适合人们的生存和发展的选择，其具有三大优势：一是环境优美，山青水秀；二是气候宜人，空气清新；三是文化名城，历史悠久。同时具备这三个条件的城市在全国实在不多，作为全国旅游地产最有潜力的城市，旅游经济的发展将为桂林市旅游地产的进一步腾飞提供最为有利的保障。但同时我们也注意到，桂林市区面积过小，市区常住人口仅为72.16万人，产品消费能力极为有限。2.宏观经济因素2.1桂林市GDP及其增长率分析图1 桂林市各年国内生产总值（GDP）及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴 从下图我们可以看出桂林市2001年、2001年、2002年、2003年国内生产总值分别为300.16亿元、327.5亿元、357.68亿元、397.46亿元，每年大约以9.5%的速度快速增长。初步核算，2004年桂林市生产总值（GDP）突破400亿元达到457.86亿元，比上年增长13.1，增速快于上年3.3个百分点，说明桂林市整体的经济发展驶入了快车道，为房地产的发展打下了良好的基础。2.2桂林市城市居民人均可支配收入及其增长率分析图2 桂林市各年城市居民人均可支配收入及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴 城市居民人将可支配收入可以说最终决定了该区域内的消费容量和潜力。2004年城市居民人均可支配收入下降了-1.1.%，在国民经济发展快速的情况下，居民可支配收入却下降了，这说明城市居民的消费能力有所下降，这对房地产市场而言是一个不好的信号。 2.3桂林市人均消费支出及其增长率分析图3 桂林市各年人均消费支出及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴桂林属于中国西部城市，城市居民人均消费水平不高。到2003年，人均消费性支出仅为6326元，由于2004年人均可支配收入下降，导致城市居民的消费信心受到影响所以致使消费支出现了负增长，这样居民的消费预期进一步降低，对房地产市场产生了不良影响。根据经济学上的恩格尔系数判断，说明桂林城市发展还处于较为落后的时期。但同时我们也发现，中高收入者在城市居民中仍占有一定的比例，其中娱乐业消费占据他们每年消费支出的30%。据此判断，在本案项目的运营中，可以充份考虑到本地的娱乐业市场。2.5桂林市固定资产投资及其增长率分析图5 桂林市各年固定资产投资额及增长率 数据来源：历年桂林统计年鉴随着桂林市打造国际旅游城市目标的确立，桂林市加大了对老城区以及道路等基础设施的投资改造力度。同时也有力的拉动了房地产等社会投资。从上图中我们可以看出，最近几年内，桂林市固定资产投资保持着快速的增长势头。2004年达146.8亿元，比去年同期增长了32.3个百分点。2.6桂林市产业结构分析图6 近四年桂林市产业结构变化 数据来源：历年桂林统计年鉴、随着桂林市对桂林市产业结构的进一步调整，桂林市三次产业结构比例由2003年的28.5：32.4：39.1调整为2004年26.0、37.2和36.8，虽然第二产业所占比重有所提高，但就全国范围来讲，比重依然很低。同时第三产业所占的比重也有小幅的提高。第一产业比重仍旧过大，桂林市城市化水平依然有限，本地需求对房地产支撑力有限。一个城市的发展应该建立于本城市工业的发展，在三产类别中，只有工业可以创造价值，其它产业只是在转移价值。如果桂林市过多依靠于旅游来拉动产业经济发展的话，将会对城市发展极为不利的。所以近年来，桂林市不断调整产业结构，建立高新技术开发区，引进高技术和生物技术等低污染行业，为桂林市经济的发展提供了强大的后劲。2.7桂林经济发展前景预期及小结从我们在上面的分析中，虽然有些指标有所下降，但可以看出桂林市整体经济发展正处于一个上升期。随着国家加大对西部城市的投入以及中国与东盟贸易进一步自由化。作为旅游城市来说，如果社会不发生任何不可抗因素（如疫情等）的话，桂林市经济发展应被看好。2.8桂林宏观经济因素分析小结 桂林市属于旅游城市，出于环境方面的考虑，限制工业的发展。从三产比例中我们可以看出桂林市经济发展处于初级发展状态，每年财政收入很大部分都是由旅游经济拉动的，这种经济模式具有一定程度的脆弱性，如果像前年一样发生非典的话，导致国民经济的各项目展指标都有所下降，对城市经济打击很大的。不过从桂林市城市十五规划中我们可以看出，桂林市正在郊区加大对工业的投资力度，努力调整产业结构，桂林市经济发展前景看好。第二章：桂林房地产整体市场评估1.房地产市场部分11、2004年桂林市房地产市场整体运营情况分析。房地产开发投资继续保持强劲增势。全年商品房施工面积556.94万平方米，比上年增长37.5，其中年内新开工面积259.64万平方米，增长14.9。商品房销售面积138.13万平方米，销售额24.77亿元；分别增长31.3和10.5。其中个人购置商品房24.34亿元，增长16.3，占全部商品房销售额的98.3，所占比重比上年提升4.9个百分点。年末商品房空置面积28.82万平方米，比上年末上升13.6。12、桂林市房地产市场价格分析 桂林市普通住宅价格及增长率分析图10 桂林市市区普通住宅价格及增长率 数据来源：桂林房产局从上面的图表中我们可以清楚的前几年桂林市市区普通住宅的价格走势，2005年城区普通住宅价格预计达到2800元/平方米，上涨幅度惊人。主要原因是由于老城区改造的完成，政府加大了对城区土地控制力度，在一定程度上造成了土地的稀缺，造成了房价的上扬。预计这种上扬的趋势将会在今后几年内得到保持。桂林市房地产发展还属于初级阶段，无论从营销手法还是小区区内环境设计方面都与深圳、北京、上海等地有着较大的差距，整体品质不高。过多的局限于价格战这种低档次的竞争模式，但这种定价模式与当地居民消费力不足有着很大的关系。1.3、桂林市房地产市场客源分析桂林市房地产业发展现阶段还处于初级阶段，整个市场缺乏亮点，对外宣传力度也远远不够，同时来此购房仍然以桂林市区及下面十二县为主，桂林房地产发展还未和旅游经济实现产业联动，鲜有外地购房团。荒岛认为：所以本案在目标客户定位上应立足于全国，加大对海外的宣传力度，在营销手法上要有新的突破，提高本案的竞争优势。14、房地产景气调查分析 中央对于房地产业的宏观调控政策已从重点控制土地供应转向了重点控制信贷，这个转变，对于房地产业的未来发展将有着深远的影响，对桂林楼市的影响也不例外。加上经营性土地一律实行招、拍、挂政策，一些小地产商可能会因此出局，而房地产“巨头们”则可能大肆扩张。以上种种因素的影响，桂林房地产业和全国一样进入调整期，开发建设的步子有所放缓，2004年市区内申请预售的楼盘与2003年相比有所减少，但市场需求没有太大的变化，房地产市场总体状况是健康的。但是，由于土地供应，建材涨价，加上这几年房屋质量和环境有很大提升，实际发生的成本远远高于过去，促使房价有所上涨，尽管桂林房地产开发建设的步子有所放缓，但市场没有下滑，仍然保持着平衡发展的态势。 通过对全市房地产企业进行问卷调查的情况看，各项数据经计算机汇总处理后显示，2004年下半年景气状态指数和2005年上半年景气变动指数及完成和完成生产经营的一些主要指标均有一定幅度的提高。141企业大多数景气指数有所上升（1）、宏观经济环境比较宽松2004下半年宏观经济环境景气状态指数为0.35，2005年上半年宏观经济环境景气变动指数为0.30，景气状态指数都大于0，说明宏观经济环境比较宽松。在调查中有68%的企业认为2005年上半年的宏观经济环境与2004年下半年相比已有大的改善,有32%的企业变化不大。 （2）、单位总体经营状况较好 2004年下半年总体经营状态景气指数为0.28,说明经营状态比较好。2005年上半年景气状态变动指数为0.38，说明经营状态继续向好的方向发展。有68%的企业认为2005年上半年总体经营状况很好。有32%的企业认为改善太大，认为恶化的为0。 （3）、房地产市场需求有所增加 2004年下半年房地产市场需求景气状态指数为0.34，房地产市场需求充足。2005年上半年景气变动指数为0.38，说明2005年上半年与2004年下半年相比市场需求有所增加。有65%的企业认为2005年上半年有大的改善，有30%的企业认为变化不大，有5%的企业认为恶化。从景气状态变动指数看，市场需求有所增加。 （4）、房地产市场供给充足 2004年下半年房地产市场供给景气状态指数为0.47，2005年上半年景气变动指数为0.59，说明市场供给是充足的。从指标