-住宅小区日常物业管理效劳程序及流程图市南海区物业经营管理*二00八年二月. z.-目 录交楼须知.1一、 收楼流程图.2二、 办理装修流程图.3三、 办理临时出入证流程图.4四、 办理退证流程图.5五、 空调、防盗网安装流程图.6六、 物业效劳费用的收取.7七、 送餐、送报等人员的管理.8八、 亲友探访管理.9九、 监控室的管理.10十、 投诉的管理.11十一、 业户投诉处理流程图.12十二、 保修求助的处理流程图.13十三、 物业效劳满意度调查流程图.14十四、 搬场物品放行管理流程图.15十五、 办理水电开通等的业务.15十六、 委托放盘、租凭业务.16交楼须知房屋质量验收围：套墙体、天面、地面、厨、厕、门、窗、阳台、洁具、水电、汽排水等是否符合交楼标准。方法：让业主自己验收，如果你站在开展商方面，假设无明显的质量问题，还是少出声好，一般不要教识业主来给开展商制造麻烦。记录：按业主检查出来的质量问题，如实记录在有关工程，以便转达工程部翻工。收楼确认书：确认符合交楼标准无异议。填列：大门、房门、信箱钥匙数量，IC卡数，水、电读数及表号等。签署声明：确认收到物业公司提交的文件包括：物业管理效劳手册、临时业主规约、装修管理规定、防火责任书等，理解全部容，同意按各项条款执行。住户登记表容：业主常规资料、单位、联系及家庭成员等。一、 收楼流程图返工后通知再次验收签署收楼确认书填写交楼验收记录签收钥匙IC卡签署声明签署文件物业服务中心交楼通知书开展商物业交接书开展商资料确认缴纳服务费房屋质量现场验收有质量问题通知工程部返工签署文件：入住指引 防火责任书临时业主规约 装修管理规定 代缴物业效劳费、共用水电费委托书收楼指引 住户登记表同时缴交业主常住人口*及免冠小一寸近照一。资格确认：1、凭物业交接书、收楼通知书；2、业主*原件；3、假设是代理人，应有业主委托书、*，受委托人*原件。物业效劳费：物业效劳费以开展商发出的交楼通知书上确定的办理入伙手续收楼日期开场计收，与业主何时来收楼时间无关。入伙时，效劳中心管理处以银行卡、现金、支票等形式收取三个月的物业效劳费，两个月的水电周转金。违章处理完毕装修总体验收装修分项验收装修巡查监督办理临时出入证发证退押金告知施工限制签署文件服务中心审批递交施工图纸填写装修申请表业主施工队资格确认收费二、 办理装修流程图文件：1、装修平安防火责任书；3、空调安装协议书；2、装修协议书承诺书；4、广告招牌安装承诺书。收费：见佛价2021168号文 保证金2000元/户装修队付；押金1000元/户业主付；自主装修2000元/户； 临时出入证工本费5元/个限工期； 隐蔽工程管理费5元/天。装修施工限制工程：1、 不得擅自改动燃气管道及设施；2、 严禁改变房屋及附属设施设备的使用功能；3、 不得改变或破坏外立面；4、 不得改变厨房、卫生间、阳台、污水管、雨水管的使用功能；5、 制止开沟、钻、凿地面、墚及墙体敷设线、管、插座等；6、 制止在阳台加装棚架；7、 不得改变铝合金窗的色调；8、 防盗网不得安装在窗的外侧；9、 防盗门不得改变原来设计，不得占用公共通道；10、 排气扇安装不得超出窗外或墙体2cm；11、 迁移墙体不得离开原承重墚外侧30cm。装修施工时间规定：星期一至星期天：上午8:0012:00时，下午14:0018：00时；法定节日期间不得施工；空调、防盗网，不得在装修规定时间以外的时间安装。三、 办理临时出入证流程图告知施工队限制范围及证件使用须知出入证正副证收按金登记证件及照片资格确认注：1、正证、副证每个收工本费5元； 2、水工、电工等写明施工期限。四、办理退证流程图交还按金收据和正、副证退按金注销登记注：必须交还正证与副证，否则不退按金。五、空调、防盗网安装流程图退 保 证 金处理违章完毕验收签发临时出入证签承诺书交保证金资格确认六、物业效劳费用的收取一物业效劳费1、根据开展商或业委会与物业公司确定的收费单价，分别有独立别墅、联排别墅、高层住宅带电梯、多层住宅、高层商铺、多层商铺、写字楼、独立车库、室停车场停车位已售或出租、室外停车场临时停车场、室摩托车停车位；2、上门收垃圾费：每户6元/月；3、初始收费：物业效劳费预收三个月；水、电周转金预收两个月。注|：按佛价2006110号文件及后续的200716号文，是不准收的，已收的抵减完后不能再收，但至今多家开展商未执行。*二共用设施设备的摊分费用：不管入住与否，按户数摊分幢楼1、电梯电费分摊要设立单独的计量表，按供电部门的收费通知单按时计摊1一种是不分楼层，按受益户数平均分摊；2另一种是按居住楼层比例分摊，一般分三个档次：中间层是100%、低层是80%、高层是120%，应由该幢楼的住户商定；3电梯年审费；4电梯保养费；5电梯维修费；这几项是否分摊按售楼合同执行。2、二次供水分摊费水耗目前大多数未能抄表到户1电费分摊：二次供水的电费，按供电部门的计费通知单的实际耗用数、以楼座为单位，向业户分摊，不能以楼座计的，按小区的总户数分摊，要设置单独计量表。2公共用水分摊1清洁环境卫生用水：抹楼梯、拖地、洗地、洗地下车库的用水，按受益户和实际耗用量分摊；2绿化用水、水景用水，应根据售楼合同、业主临时规约、前期物业效劳协议是否向受益人分摊而执行；3每半年清洗上下储水池，此项水损耗较大，按售楼合同约定，是否需向业户分摊按实际应向受益业户分摊，不然物业公司要承担这笔水损。3水损消耗的计算水管埋在地下，何时漏、怎么漏、哪段漏，物业公司无此种检测手段，难以知晓。由于供水部门目前只抄进水总表，总表以后还有很长的供水管道，水损对物业公司的经济核算是个很大的漏洞，尤其是旧小区，大秤入，小秤出，收支难以平衡。目前水损一般的计算依据是依水厂的口头答复，按业户的实际用水量加3%10%，是3%或10%则根据实际情况来确定。. z.-现金缴款现金缴款报送总经理、管理处主任记账出纳核对，收款开票存档编制欠费户涉清单编制物管费收取报表核对账款是否相符超过当月30日未交款，发暂停有务通知书超过当月、日未交款、发催交款通知存款余额缺乏，催存款交银行代扣费输入电脑系统核对上门收垃圾费电梯电费分摊水 费二次供水电费分摊车位管理费其 他物业管理费发出收费通知物业管理效劳收费流程. z.-三装修效劳收费1、押金；2、保证金；3、自主装修按金；4、装修管理费；5、空调、防盗网装修保证金；6、办理临时出入证工本费及按金；7、垃圾清运费；8、搬运装修材料保洁保证金。四有偿效劳收费1、 收取 %的手续费；2、代业主出租和出租管理房屋的收费，每年收取12个月租金的手续费；3、为业主提供维修水电、家电等的有偿效劳收费，应按照效劳中心管理处制度的收费标准，在征得业户同意才可收费，并应开具效劳中心管理处的收据收款。五特约效劳收费委托装修、搬运、维修、出租、出售、水电安装等，则应根据市场经济价、业务量大小，业务难易程度等协议收费。有偿特约效劳流程图：资料存档管理处核对收款竣工验收协商收费标准现场察看工程量六办理委托代收费委托书协议书1、供电、供水、燃气部门委托抄计量表1元/表.月不得向用户收取；2、供电、供水、燃气部门委托与业户签订由银行代扣费委托书1元/份。七室外停车位的收费1、固定车位的出租，做好出租及收租登记，防止重租、重收和漏收租金；2、临时停车，做好停车费收取及核对工作。室外停车位收费流程图：登记部填写离开时间收费资 料 归 档填写离开及停留时间凭证夹于雨刮下填写停放凭证停车登记八出租屋的管理及收费1、房屋的出租要签订租凭合同，容包括：租凭人、租凭期限、租金及收取、用途、责任、何方交费物管费、垃圾费、车位费、公摊费等、财产处理、搬进及搬出等，租凭合同管理处留存副本一份；2、出租屋一般人员流动性较大，故应巡查、了解使用情况，及时纠正违规；3、按时、按量收取租金。七、送餐送报等人员的管理一送餐、送水、送报、送牛奶等方面人员，为防止进入小区后散发传单、广告，推销商品等行为，扰乱小区的生活秩序。应签订协议包括：派送物品、时间、人员、单位证件识别、服从管理承诺违反处理等。1、进入登记，包括：本人证件、效劳单位、进入时间、座号、户