策划书：冰河时时代主题题公园可可行性策策划单 位位： 江江苏永泰泰国际置置业有限限公司时 间间： 220100年122月-220155年122月目录第1章 项目总总论041.11 项目目背景0041.11.1 项目名名称041.11.2 项目主主管部门门041.11.3 项目拟拟建地区区、地点点041.22 研究究工作依依据041.33 项目目研究的的范围0051.44 项目目投资回回报051.55 可行行性研究究初步结结论05第2章 项目背背景和发发展概况况062.11 项目目提出的的背景0062.11.1 国家或或行业发发展规划划062.11.2 项目发发起人和和发起缘缘由062.22 项目目发展概概况072.22.1 已进行行的调查查研究项项目及其其成果0072.33 投资资的必要要性09第3章 市场分分析1003.11 市场场调查03.11.1国国内主题题公园供供给现状状03.11.3 门票价价格调查查03.33 需求求市场03.33.1 客客源市场场出游能能力持续续增长：13.33.2 客源市市场偏好好：13.33.3 客源结结构:13.44 市场场预测112第4章 建设条条件与园园址选择择134.11 建设设条件1134.11.1 资源禀禀赋状况况144.11.2 区位条条件1444.11.3 能源供供应条件件144.11.4 人力资资源条件件154.22 园址址选择115第5章 总体规规划1665.11 项目目控制范范围规划划165.22 总体体功能分分区框架架165.33 总体体功能分分区图1165.44 主体体功能区区域2005.55 交通通规划221第6章 项目实实施进度度安排2226.11 项目目总体进度计计划2446.22 项目目建设方方式2446.33 项目目建设依依据2446.44 项目目产品规规格及质质量标准准246.55 项目目组织管管理2556.66 开发发阶段的的详细时时间安排排25第7章 投资估估算与资资金筹措措267.11 投资资估算依依据2667.22 项目目总投资资估算267.33 资金金筹措227第8章 经济效效益研究究和评价价278.11测算说说明2778.22财务评评价2778.33不确定定性分析析288.44 盈亏亏平衡分分析28885 敏感性性分析229第9章 国民经经济效益益分析3329.11 间接接经济效效益3229.22 生态态环境效效益3229.33 社会会效益333第12章章 可行行性研究究结论与与建议33412.1 结结论344第1章 项目总论论1.1 项目背景景1.1.1 项目名称称冰河时代代主题公公园1.1.2 项目主管管部门江苏省建建设局1.1.3 项目拟建建地区、地点江苏省淮淮安市盱盱眙县1.2 研究工作作依据(1) 项目主管管部门对对项目的的建设要要求所下下达的指指令性文文件；对对项目承承办单位位或可行行性研究究单位的的请示报报告的批批复文件件。(2) 可行性研研究开始始前已经经形成的的工作成成果及文文件。(3) 国家和拟拟建地区区的开发发建设政政策、法法令和法法规。(4) 根据项目目需要进进行调查查和收集集的设计计基础资资料。1.3 项目研究究的范围围(1) 市场分析析与预测测(2) 建设条件件与园址址选择(3) 总体规划划(4) 项目实施施计划(5) 投资估算算与资金金筹措(6) 财务评价价(7) 项目的社社会效益益和生态态效益分分析1.4 项目投资资回报经终合分分析研究究，确定定本项目目的主要要经济指指标如下下：(1) 1、总投投资6亿亿元(2) 2、内部部收益率率：（IIRR）为9.577%；(3) 3、静态态投资回回收期为为12.26年；(4) 4、动态态投资回回收期为为15.23年；1.5 可行性研研究初步步结论一、政策策可行：该项目目是国家家鼓励发发展的产产业，加加快开发发可尽早早形成苏苏北地区区的产业业优势。亦契合合盱眙县县“旅游带带县”的产业业政策导导向。二、区位位可行：地理位位置优越越，自然然环境优优美，适适合开发发主题公公园和休休闲度假假项目。三、市场场可行：目前同同类产品品的供给给市场不不足，需需求市场场较旺盛盛。四、效益益可行：本项目目的经济济效益、社会效效益、生生态效益益均较佳佳。五、技术术可行：项目本本身并不不需要真真正的环环境和产产地，只只需模拟和和仿真。六、文化化可行：盱眙地区区历史悠悠久，文文物古迹迹众多，文化丰丰富，该该项目建建成后，可与其其他景区区形成自自然山水水和主题题公园璧璧合优势势，促进进该地区区旅游业业有突破破性的发发展。第2章 项目背景景和发展展概况2.1 项目提出出的背景景2.1.1 国家或行行业发展展规划国家产业业转移和和开发江江苏建设设旅游大大省为盱盱眙县的的发展旅旅游创造造了一个个良好的的政策环环境。国国家确定定开发中中的特色色产业之之一就是是要发展展特色旅旅游业，而江苏苏作为一一个文化化旅游大大省，丰丰富的旅旅游资源源已备受受关注。因此，今后除除了政府府提供相相应的政政策保障障和资金金支持外外，还可可以吸收收更多的的沿海地地区资金金以及一一些外资资共同参参与对江江苏旅游游业的开开发与建建设。“十一五五”期间，根据全全省建设设民族文文化大省省、绿色色经济强强省，联联结沿海海城市、联通国国际大通通道的发发展战略略。盱眙眙县政府府可以将将冰河时时代主题题公园等等最宝贵贵的旅游游资源，作为最最有力的的对外宣宣传窗口口。2.1.2 项目发起起人和发发起缘由由(1) 项目发起起单位或或发起人人的全称称：江苏苏永太国国际置业业有限公公司(2) 发起缘由由：苏北地区区作为一一个旅游游资源丰丰富的地地区，一一直没有有得到很很好的开开发了利利用，从从而导致致了苏北北地区的的经济发发展有别别于苏南南地区的的发展，为此苏苏北地区区需要打打造一张张对外宣宣传的旅旅游名片片。而冰河时时间主题题公园的的建设可可以进一一步的带带动全区区的房地地产业的的发展，提升国国际知名名度和苏苏北地区区的旅游游开发机机遇。吸吸引更多多的投资资机会和和就业机机会。地理优势势明显、交通便便捷，开开发潜力力巨大；用地范范围广阔阔，开发发难度较较小，开开发成本本不大；2.2 项目发展展概况2.2.1 已进行的的调查研研究项目目及其成成果(1) 资源调查查总的来说说，规划划现场的的主要可可利用资资源是以以天然山山石和水源为主主，其他他可利用用资源还还有部分分人文资资源和水水文资源源，比较较适合开开发旅游游项目，但也存存在一些些自然资资源不足足和人为为破坏生生态环境境等限制制因素。具体情情况如下下：基础条件件优越盱眙县开开发旅游游业的基基本条件件比较成成熟，主主要优势势体现在在人文资资源丰富富、社会会经济条条件好、区位交交通优越越等三个个方面。有着丰丰富的历历史文化化风情和和其它社社会发展展文化。社会经经济条件件为旅游游业的发发展提供供了有力力的经济济保障。盱眙县县位于江江苏省西西部，淮淮安市南南端；东东与金湖湖县、安徽省天天长市相相邻，南南、西分分别与安安徽省来来安县和和明光市市交界，东北、北与分分别洪泽泽县、泗洪县县接壤。宁淮、宁宿徐徐两条高高速过境境穿越三三分之二二的乡镇镇，到南南京只需需45分分钟，已已融入南南京一小小时经济济圈，距距省内其其他大中中城市都都在2小小时左右右，已形形成四通通八达的的交通网网，成为为苏北地地区重要要的交通通中转和和枢纽。另有县县道199条、乡乡道122条、专专用道55条。境境内淮河河大桥是是全国最最大油管管、公路路两用桥桥、全长长19222.99米；宁宁宿徐高高速公路路淮河特特大桥，桥长660488米，宽宽25.5米。淮河盱盱眙段119944年6月月被定为为省管三三级航道道，总长长37公公里；支支线航道道10条条，总长长1433.922公里。盱眙港港正在建建设之中中，建成成后将极极大地提提高水运运吞吐能能力，淮淮河盱眙眙段将成成为黄金金水道也也是著名名的旅游游线的必必经之地地，其区区位优势势和交通通优势为为发展旅旅游业提提供最好好基础条条件。现场的限限制因素素较多可利用的的自然资资源太少少，生态态修复困困难。高高速公路路纵横穿穿过，给给旅游区区带来不不少的各各种影响响，如燥燥音、视视觉景观观、生态态的破坏坏、园区区整体被被分割等等影响。人文资资源缺少少可以深深度挖掘掘的实体体及文化化内容。村庄占占地面积积太大且且不集中中。受气气候的影影响大，对项目目计划带带来一定定的局限限性。(2) 市场调查查盱眙县旅旅游业在在国家发发展战略略和区域域旅游合合作的推推动下将将有长足足发展，冰河时时代主题题公园作作为江苏苏旅游特特有的旅旅游吸引引物拥有有良好的的市场基基础。项目所在在的地区区是链接接东西道道路的必必经之地地，具备备吸引大大规模旅旅游者的的社会经经济条件件，建设设合理的的旅游接接待及配配套服务务的基础础；交通通条件的的改善无无形中加加快了盱盱眙县纳纳入“苏州”旅游圈圈的步伐伐，有望望早日成成为苏州州地区为为主的市市民休闲闲度假的的新去处处。家庭型、伙伴型型和家庭庭伙伴型型是江苏苏省和至至苏旅游者者经常采采用的旅旅游组合合方式，为家庭庭游客营营造舒适适氛围和和休闲环环境是市市场近期期持续的的宠儿。多种原因因造成江江苏省内内游客对对主题公公园类产产品期望望不高，在此类类景点内内停留时时间不长长的现状状。省外外游客在在主题公公园内平平均停留留时间比比省内游游客长11-2小小时。有景区标标志的旅旅游纪念念品是江江苏省外外游客普普遍喜欢欢的旅游游商品，市场呼呼吁高品品质、有有标志意意义的景景区纪念念品。大部分的的省外游游客在江江苏的旅旅游消费费意愿为为1500-2000元/人/天天（除去去大城市市间的长长途交通通费用）；省内内游客的的旅游消消费意愿愿为1000-1150元元/人/天。冰河时代代主题公公园已经经具备相相当的市市场认知知度，但但人们对对于冰河河时期的的好奇以以及相关关娱乐产产品的向向往仍没没有得到到适当而而合理的的喧泻。(3) 社会公用用设施调调查目前项目目用地范范围内社社会公用用设施严严重不足足，运输输条件、公用动动力供应应、生活活福利设设施等要要在景区区的建造造过程中中逐步解解决。(4) 拟建地区区环境现现状资料料的调查查目前拟建建地区环环境保护护良好，没有各各种主要要污染源源以及其其排放物物，大气气、水体体、土壤壤等目前前环境质质量状况况良好。2.3 投资的必必要性(1) 本项目会会促进苏苏北地区区的经济济发展。将一个“主题公公园”孤零零零地置于于一个周周边暂时时缺乏配配套的地地区，难难于成气气候，难难于聚集集人气，只有通通过主题题公园大大型项目，整合资资源带动动区域配套，同时加加强与盱盱眙县川川街镇城城市发展展紧密结结合，最最终形成成旅游产产业、休休闲产业业、地产三三足鼎立立局面，相互促促进的发发展格局局，这些些项目的的建立必必然促进进苏北地地区的经经济发展展。(2) 政府需做做强、做做大旅游游业，打打造旅游游拳头产产品。