目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 编制依据31.3可行性研究的主要结论5第二章 项目建设背景及必要性62.1房地产市场背景62.2保障性住房建设概况72.3项目建设的必要性7第三章 工程建设条件103.1广德县概况103.2自然条件103.3自然资源123.4基础设施123.5区位优势133.6经济发展16第四章 需求分析与政策保障184.1需求趋势184.2住房保障的对象及政策目标194.3保障性住房的供给形式与供给方式204.4相关政策24第五章 工程建设方案265.1指导思想265.2设计原则265.3建设规模和内容275.4总体布局275.5住宅建筑设计275.6平面设计295.7立面造型设计295.8结构设计305.9 给排水工程305.10 电气系统325.11 燃气管道工程355.12 管线综合布设原则365.13 绿化工程36第六章 消防与人防386.1编制依据386.2消防系统386.3人防工程40第七章 环境影响评价417.1 执行标准417.2 污染源产生分析417.3 环境保护措施42第八章 劳动安全卫生与综合防灾448.1 劳动安全卫生448.2 综合防灾45第九章 节能节水469.1编制依据469.2设计原则469.3节能措施479.4节水措施48第十章 实施计划与施工组织管理5010.1项目实施原则5010.2项目质量管理5010.3项目实施管理机构5110.4项目监理5110.5项目实施计划53第十一章 项目招标5411.1 招标依据5411.2 招标基本情况5411.3 组织形式55第十二章 投资估算与资金筹措5612.1 投资估算依据5612.2 项目建设总投资估算5612.2 资金筹措及用款计划59第十三章 项目效益评价6013.1 概述6013.2经济效益分析6013.3社会效益分析60第十四章 结论与建议6214.1 结论6214.2 建议6263第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称：广德县保障性住房建设项目2、建设地址：新城区城东大道、纬二路、经三路、纬三路围合地块，占地面积约67.64亩；3、承办单位：广德县国有资产投资经营有限公司单位地址：安徽省广德县桃州南路联 系 人：尹明虎电 话：6816511传 真：6816380电子信箱：fgtzpq126.com邮政编码：2422004、承办单位简介广德县国有资产投资经营有限公司成立于2002年6月，现注册资本10亿元，为国有独资有限责任公司，广德县人民政府以其授权经营的资本为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。经营范围为：经营性项目的组织实施、建设、管理、运营；政府性资源与国有资产的整合、运营；土地收储、开发；房地产开发、销售；为企业和个人融资提供担保服务；企业兼并、重组；资产处置；对外投、融资；旅游发展。公司设董事会11人，董事长1人，法人代表由县长葛建荣担任。公司不设监事会，设监事一名。按照公司法的有关规定，公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由谢志坚担任。公司内设办公室、国资管理部、财务部、资产运营部。广德县国有资产投资经营有限公司是政府的服务机构和授权的投资主体以及国有资产经营管理主体。是广德县人民政府确定的对国有资产投资融资的专门机构，是城市建设的经营主体，是政府对外融资的平台。在履行建设职能的基础上，根据广德县城市发展总体规划和土地收购储备中心、建设项目规划选址用地审批领导组研定的有关精神，进行融资、投资和建设。作为代表政府进行投资融资的公司，经县政府授权经营管理相关的国有资产，同时享受当地政府有关优惠政策。为加强国有资产管理，提高国有资产规模经济效益，增强国有资产经济活力和发挥国有经济的主导作用，防止国有资产流失，保护国有资产所有者、经营者、使用者的合法权益，县国有资产投资经营有限公司下设2个子公司：广德经济技术开发区有限公司和广德报丰广告有限公司（实行单独核算）；3个分公司：广德交通建设发展有限公司、广德城市建设投资有限公司和广德县国有资产投资经营有限公司旅游发展分公司。不进行会计核算，实行报账制，纳入总公司统一核算。公司还与安徽省供销社合资组建了广德县德善小额贷款公司。近几年来，公司通过收购、竞拍等形式已取得土地储备7000余亩。目前公司总资产达54亿元，资产负债率28%，公司经营运转情况良好。5、项目建设内容与规模（1）建设内容本项目主要工程内容包括：建安工程（不含征地拆迁工程）等。该保障性住房项目主要是廉租房和经济适用房，项目竣工后，将由县政府根据广德低收入家庭住房实际需求情况，合理配备廉租房和经济适用房比例。（2）工程规模项目规划总用地面积45093.6平方米(67.64亩)，总建筑面积71150平方米，建设保障性住房820套，小区内配套建设给排水、供电、消防、人防、绿化等附属设施。6、项目建设总投资项目建设总投资估算为10672.5万元,企业法人自筹资本金2672.5万元，申请银行贷款8000万元。1.2 编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）2、建设部等部门关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258号）3、住建部、发改委、财政部关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知4、住建部、发改委关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）5、住建部、发改委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）6、住建部等三部委关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号）7、住建部等七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）8、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）9、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）10、安徽省城镇廉租住房管理办法11、住建部等九部委廉租住房保障办法（建设部令第162号）12、广德县经济适用住房销售管理办法（广政2005155号）13、广德县城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法（广政200754号）14、广德县城镇廉租住房保障办法（政办2009119号）15、宣城市城市总体规划(2007-2020年)；16、建设项目经济评价方法与参数(第三版)；17、广德县土地利用总体规划大纲(20062020年)18、广德县城市总体规划（2007-2020）19、项目业主提供的其他资料。1.3可行性研究的主要结论房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。温家宝在近年两会中指出要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的相关措施。项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。综上所述，项目建设十分必要且可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1房地产市场背景从2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。从2007年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说：“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑这是事实。”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为近两年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。2.2保障性住房建设概况随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万人左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。广德县从2007年以来，地方政府共筹集资金1000余万元，建设竣工廉租房236套。廉租住房补贴保障对象由起初的425户发展到现在826户，正在逐步解决城市低收入家庭的住房困难。2.3项目建设的必要性近年来，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用