第一章 总 论一、项目概述项目名称：九华山生态旅游观光园开发项目建设单位：XXXX旅游集团公司董事长：XX总 裁：XX单位地址：XXXXX联系电话：XXXXX邮政编码：XXXXX项目负责人：XX二、可行性研究报告编制依据和原则（一）可行性研究编制依据1、风景名胜区管理暂行条例2、国务院办公厅关于加强风景名胜区保护管理工作的通知3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国森林法5、中华人民共和国土地管理法6、中华人民共和国水利法7、中华人民共和国文物保护法8、中华人民共和国水污染防治法9、中华人民共和国水土保持法10、旅游度假区管理暂行办法11、旅游规划通则12、风景名胜区规划规范13、风景名胜区管理暂行条例14、风景名胜区建设管理规定15、中华人民共和国自然保护区条例16、旅游安全管理暂行办法实施细则17、XX柯村地藏菩萨大铜像景区详细规划18、XX风景区柯村基地中心区控制性详细规划19、XX乡建设发展与保护规划20、XX市旅游发展总体规划21、XX县XX镇总体规划22、XX县旅游发展总体规划（二）可行性研究编制原则1、可持续发展原则旅游开发与资源、环境保护相结合。遵循“保护第一，以发展促保护”的总体思路，在保护的基础上进行科学、合理、适度的开发。在开发建设时，以生态经济和旅游经济理论为指导，严格遵循建设项目环境管理的有关法规，做到先评价后开发，在有效保护与培育的基础上适度、有序开发。使经济效益、社会效益和环境效益三者达到最优化和持续化。以保护为前提，合理开发，达到资源永续利用与可持续发展的目的。2、强调独特性原则XX前山生态旅游观光园旅游区，以山林与平原相结合的风光为特色，生态环境优雅。在开发建设时，要突出利用背面XX岳峰林的无限风光与佛茶文化的结合，重点发挥旅游、观景、休闲、会议的功能，有机融合地方文化景观，以生态环境建设和景观特色要素为主体，结合现代旅游市场的需求，因地制宜，对各个景区或单元进行各具特点的规划，将本地最有个性特点的事物景象加工提炼并使之充分显现，展示富有地方个性的景观，开发富有当地特色的项目活动。3、突出美、创造美的风景美学原则旅游区是一个突出美、创造美的区域。在开发中，任何人工建筑的体量、造型、风格、色彩都应与自然环境和旅游气氛融为一体，体现出自然美与人工美协调统一。XX前山生态旅游观光园的开发就是围绕此风景美学的原则，将山岳峰林的无限风光与几个不同主题的佛茶游览地开发及其徽派老式的建筑风格，让人感受到浓郁的人文气息。4、合理布局、协调发展的整体性原则风景旅游区是一个涉及多种因素和行业的综合体，包括吃、住、行、游、娱、购等旅游业六大基本生产要素，涉及文物、自然资源、生态环境保护等。本区的开发应与XX旅游发展接轨，使景点风光、服务设施、交通道路、绿化系统、基础设施等配套成龙，统一在一个总的旅游环境之中，形成一个环境优雅、协调的空间整体。5、统一规划、分期开发、滚动发展的原则在明确长远的基础上统一规划，强调突出整体形象，体现科学性、高起点、高立意和适度超前性，使环境、经济、文化形成体系，在地域结构与空间布局上日趋合理，使旅游开发建设成为优化工程。同时，着眼于现实的可操作性，实行分步分期实施，分阶段滚动发展的方式，使有限的资金发挥更大的效益，实现资源配置的优化。三、建设单位概况XXXX旅游集团公司是XX市国资委授权从事XX风景区内的国有资本运营、旅游服务、旅游商品开发与经营、风景区门票和景区内线客运专营、新旅游项目和新景点开发与旅游信息咨询的大型国有独资旅游企业。XXXXXXXX四、可行性研究结论1、XX前山生态旅游观光园旅游开发项目的建设是非常必要的，是切实可行的。XX前山生态旅游观光园位于XX前山。可依托XX的客源，也为来XX旅游的游客提供了一个休闲、观光的好去处。在项目区建设上加大投资，完善该项目区的服务配套设施，加强项目区的形象宣传，特别是生态观光园项目区临近XX核心景区，时空距离小，与XX前山的旅游产品具有互补性。2、有利于该地区经济的可持续发展。本项目在建设过程中，将进一步注重绿色环境建设，进一步合理布局，进一步提高资源及土地利用率，从而有利于该地区经济结构的改善，有利于该地区的可持续发展。3、项目财务上可行。本规划区固定资产投资8141.26万元，流动资金1200万元全部为自筹，投资回收期7.19年，项目在财务上是可行的。可行性研究报告主要技术和经济指标如下：序号项目名称单位数据或指标1项目总投资万元99802流动资金万元12003职工人数人2574年平均销售收入万元8463.00 5年平均销售利润万元2551.65 6投资利润率%25.57%7投资利税率%32.86%8资本金利润率%73.05%9销售利润率%30.15%10借款偿还期年5.58 11资产负债率最高值%74.48%12全部投资税前指标投资回收期年5.96 财务内部收益率%22.69%财务净现值（ic=%）万元6897.82 13全部投资税后指标投资回收期年7.19 财务内部收益率%15.55%财务净现值（ic=%）万元2861.42 14自有资金指标投资回收期年7.17 自有资金内部收益率%23.95%自有资金财务净现值万元4221.87 15盈亏平衡点%54.04%第二章 项目建设理由本规划区位于XX镇高源村，XX镇是皖南山区的老镇之一，镇初形成于唐朝，是XX县西部的主要城镇。镇内以旅游服务为主导的第三产业正在兴起，由于交通边界，地理位置优越，是XX风景区的必经之路，旅游、观光、休闲、娱乐以及交通运输必将成为带动全镇经济发展的纽带。项目先开发建设约55.2公顷，理由如下：一、旅游发展的优势和有利条件随着经济的发展，旅游业已成为世界第一大产业。国内旅游的发展，更是如火如荼，尤其是实行了“五一”和国庆长假后，旅游已成为城镇市民节假日生活的重要组成部分。随着经济的进一步发展和带薪假期的推行，国内旅游发展将更为迅猛。在这种旅游大发展的形势下，对于规划区的发展无疑是十分有利的。（一）区位优势XX前山生态旅游观光园位于XX风景区北侧，具有得天独厚的区位优势。2004年共接待海内外游客90.48万人次。规划区完全可以依托XX现有的客源市场，借助XX的人气，借助已形成的多层次、高密度的旅游网络来发展旅游业。XX前山生态旅游观光园旅游区可依托XX，融入XX的旅游范围内，有利于自身的发展。在建的五九大道、柯村环行公路，使得规划区的外部交通更为便捷，有利于旅游区的发展。（二）资源利用优势规划区虽有一定的资源基础，但优势不明显。但从另一方面来看，规划区可借由笔架山、狮子峰、独秀峰所构成的绵延的瑰丽山景，只要运用手段独特，它也是难得的资源。（三）企业优势XX旅游集团公司虽成立不久，但其管理者及员工都有着多年从事旅游工作的经历，由此形成集团公司丰富的景区开发经验和较高的经营管理水平。集团公司实力雄厚，下属的子公司即将成功上市，资金和人力资源有稳定的保障，这对于规划区的开发无疑是十分有利的。（四）XX服务设施的下迁1988年经国务院批准实施的XX风景名胜区总体规划明确提出：为了保护XX街寺庙的建筑特色，开辟旅游后勤供应基地，管理机构及相关部门、单位一律下迁到柯村，使其成为XX风景区的政治、经济和文化中心。面对XX日益突出的发展矛盾，柯村建设工程终于在2001年正式启动并动工。规划区与柯村临近，可借机开发有特色的、与规划区相结合的接待设施来弥补柯村的不足。（五）XX山下项目的发展XX目前大力发展山下的项目，诸如99米地藏菩萨露天大铜像及刘冲石刻规划区、舒潭印月规划区等工程建设。这些景区都可以成为规划区的重要联合产品，与之形成联动效应。（六）XX二次创业机遇目前XX正通过“二次开发、二次创业”，抓紧实施国务院批准的XX风景名胜区总体规划，在XX要“二次创业”的形势下，规划区开发尽得天时、地利、人和之利。二、旅游开发存在的问题（一）资源劣势XX前山生态旅游观光园旅游区中旅游资源数量少、规模小、分布不均衡，缺乏高档次、高品位的旅游资源，整体吸引力不强。有影响的历史人物、历史事件很少，且资源等级普遍较低，缺乏上档次的资源单体。（二）环境劣势XX佛茶生产基地设在现有的规划区内，目前废气通过烟囱几乎不经过任何处理排放到大气中，影响空气环境质量，存在一定的污染隐患。且规划区内的两个水塘水质不好，不够清澈，且有机物含量较高，以至于长出藻类。三、有利于解决旅游开发中存在的问题（一）可改善XX风景区产品结构九华山，作为四大佛教名山、地藏菩萨的道场，千百年来已形成以宗教朝圣为主体兼山岳观光的产品结构，正在筹建的地藏铜像景区仍属这类产品。这种产品的主要客源市场是宗教朝圣者。从XX近几年的接待情况也可以看出这一市场特点。据XX管委会提供的资料，香客约占每年总接待量的60以上，游客比率低，但呈上升趋势。XX现有的宗教产品，主要是寺庙和佛像，产品显得过于凝重,对旅游者，尤其年轻人这一国内旅游的主要群体，吸引力不强。本规划设计的居士品茗山庄、佛茶3观光园、佛茶文化苑等规划区，在延续XX佛教文脉的基础上充分考虑了国际国内旅游的市场特点和发展趋势。将观光、娱乐、休闲相结合，将佛教文化和茶文化相结合，突出文化特色，大大拓宽了产品线，改善产品结构，能尽可能多地迎合国际国内旅游市场各群体的需求。（二）可提升XX风景区产品质量与黄山、张家界等国内名山相比，就山岳景观而言XX的不足之处是“太露”，不够含蓄。XX最为俊秀的山峰是柯村东部的笔架山、狮子峰，这几座山峰在规划区外便可一览无遗，而且整座山脉呈带状，显得单一，缺乏黄山的那种递进的层次和错综复杂的结构，缺乏含蓄美，这是XX的劣势。本规划在XX以北，开发生态观光园，以佛茶文化打入市场，与XX的佛文化紧密结合，弥补景区的不足，开发佛茶旅游观光园及佛茶品茗山庄，以及各时期的佛茶文化体验，形成其他国内名山难以企及的强烈特色，增强了XX的整体吸引力。（三）可改善XX空间布局XX主要内容集中在XX街附近和天台一带，山下的景观局限于XX河东岸的柯村，布局不够合理，也缺乏大气。本规划将景区延伸至XX镇，大大拓宽了山下景区的空间，使之显得更为完整、更加大气。真正形成以XX河为轴线，疏密有度、功能齐全、内涵丰富的山下综合旅游接待基地。第三章 建设定位与市场分析一、建设定位从XX及规划区资源特点和区位条件分析，规划区的市场定位应该是非常明确的。它只能作为XX的一个重要组成部分，必须充分依托XX的旅游市场。在产品定位上应针对XX的市场特点、发展趋势和XX现在和将来的产品性质来确定规划区的产品。本项目的产品定位是在：以餐饮、购物见长，融观光、休闲、娱乐于一体的综合旅游接待产品。在观光上突出不同于XX又能与XX现有产品形成强烈互补的独特的，与佛茶有关的观光产品。休闲方面则突出休闲与佛茶文化的结合，强调有丰富文化内涵的主题旅游产品。二、国内旅游发展背景自八十年代以来，随着人们收入水平的不断提高和对闲暇效用的日益重视