广西贺州市房地产市场调查第一章 贺州整体市场分析一、贺州概述贺州市位于广西壮族自治区东北部，贺州市设立于 2002年 7月，地 处于湘、 粤、桂三省区的 结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。总面积 11855 平方公里，总 人口 220 多万； 其中市区面积已扩大到 25 万平方公里，贺州中心城区长住人口已将近 20 万人， 贺（街）八（歩）平（桂）钟（山）城镇（乡）总人口 81 万左右。辖八歩区、平桂管理区、钟山 县、昭平县、富川瑶族自治县。贺州自古以来就是三省通衢之地，向东南至香港、澳门 400公里，广州市约 230 公里，是大 西南地区东进粤港澳和出海的重要通道，是中国- 东盟自由贸易区、泛北部湾国际经济合作、泛珠江三角区域合作和西部大开发的战略结合点。贺州凭借其内在蕴含的农业、自然资源、交通上 得天独厚的优势形成了位于桂粤湘三省交界的核心动脉，成为接纳海外及中国沿海经济辐射与转 移产业的“桥头堡”。尤其是随着交通建设不断取得新突破，贺州的区位优势日益凸显，大产业、 大项目不断进入到贺州， 使贺州成为了对接泛珠三角的产业转移的黄金节点城市。 由桂梧高速 （已 通车）、广贺高速（已通车）与永贺高速（在建）构成的“一环一横一纵”贺州高速公路网，成 为云南、贵州、四川、重庆等西部省份经贺州通往粤港澳最快速的通道。洛湛铁路（已通车）和 贵广快速铁路（在建）分别从南北线和东西线在贺州形成十字形交叉，使贺州成为全国铁路网的 区域性重要铁路交通枢纽。而规划中的飞机场一旦竣工，贺州必将成为升值潜力无与伦比的新都 市。届时，“三高两铁”交通网络的全部建成，贺州到达桂林、南宁、广州的时间分别只需一个 小时、四个小时、二个小时，使贺州融入珠三角地区 2 小时经济圈，实现到达香港、澳门当日往 返，成为桂粤湘三省（区）交会的区域性交通枢纽商业城市。贺州风光秀丽。贺州位于港澳一广州一桂林旅游黄金通道上，境内拥有华南地区最大的天然氧吧”之称的4A级景区姑婆山旅游景区、3A级景区一一紫云洞旅游景区、大桂山国家森林公园， 有被评为 “中国最具有旅游价值古城镇 ”、“中国最值得外国人去的 50 个金奖景区之一 ”的黄 姚古镇，有被誉为中国 “宋、明、清民居博物馆 ”的秀水状元村以及有 2000 多年历史的、列为中国重点文物保护单位的临贺故城，还有贺州温泉、玉石林等一批旅游景区景点。贺州是近年来广西入境旅游人数增长最快的城市之一，2007年获中国优秀旅游城市、全国双拥模范城”等称号。贺州的年均气温 20C左右，空气湿润，气候温和，阳光充足，雨量充沛。全市森林面积6138平方公里，森林覆盖率为 66.1 %，绿化程度达85.5 %，空气负氧离子含量最高达65856个/ CM3是典型的城市森林氧吧，被称为“森林之城，田园都市，粤港澳养生休闲之后花园”。因此，将 会慢慢的吸引很大一部份的在粤港澳的人来贺居住与投资。二、贺州房地产业发展沿革1、起源贺州房地产业从兴起至 2010年，走过了极其艰难的成长历程，贺州房地产的发展，开始于2002年。贺州房地产业从无到有、从小到大，呈现欣欣向荣、广厦百千的景象，特别是2009年到2010年这两年，突飞猛进，房价一路看涨，从2年12月以前的每平米不足 1000元，到2010年底的市场均价每平米 2750元，是贺州涨幅最大的商品。2002年，市区的房价不到1000 元每平米，一些楼盘为了促销90%以上不到1000元每平米，当时的贺江花园的房价也在1100元每平米，到了 2010年底，城区住宅商品房销售每平方米平均价格2750元，市中心大部分商铺有的已高达每平方米4.5万元（如向阳路临街商铺），汇豪国际城的期房价达到每平方米2300元。近年均价具体如下：份200220032004200520062007200820092010价格（元 m2）115012001280138014501750185023502750增长率4.3%4.3%6.7%7.8%3.9%21%5.7%27%17%2、阶段随着房地产市场化的进程和发展，贺州房地产业也担负着历史使命，可以解读为三个历史阶 段：（1）学习起步阶段，主要解决城市居民住宅的历史问题，即为城市人口提供安居住所与最为 迫切的商业用房，大体持续了八年的时间，于1996年基本完成。（2）规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与当地居住的文化相结合，比较规范地、大规模地进行商品房开发，为新增城市人口提供能与市场接轨的普通商品房。这一时 期大体也持续了八年时间；（3）推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是城市为一切有能力进入贺州市生活的居民 提供商品房；二是随着市场细分而出现为富人建造的高档化、精品化别墅类房。这一任务刚刚展 开，可谓方兴未艾。其实，这一过程可以简化为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房 的过程，从小县城盖楼房发展到大中城市盖楼房，从给普通居民盖房到给富人盖豪房的过程。贺州房地产市场供销形势分析、贺州市区房地产建筑均价分析（详见下表）年份200220032004200520062007200820092010建筑面积（万平方米）100125130145160300460560650商品房均价（元 /tf）115012001280138014501750185023002750从建筑面和销售的速度来看，贺州房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比建筑面平均增幅高，从表中可以看得出，2010-2011年贺州房地产建筑面与销售的增长规律基本一致，表明近年来贺州房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值 时，其市场能够化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断贺州的房 地产市场运行是良性的健康的。2006年贺州房地产进入发展期高速发展期，到了 2009年贺州房地产市场运行机制业的建立，房地产市场行为规范有序。从此房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产 品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。小结：贺州房地产价格上涨因素1、城区可使用的地皮减少；2、外来投资人员增加，居民经济收入增加，七十到八十年代的人口占总口的很大一部分，刚性需求增加;3、建筑成本增加4、农村包围城市贺州各小区销售汇总楼盘名称位置容量开盘时间开盘价（元/）现均价（元/）景园小区贺州大道公安局大院5栋201027302800汇豪贺州市鞍山西路83 号16栋200816003000畔山雅园贺州大道与八达东路交汇处（燎原小区对面）3栋2009一期 1600 二期 20002300在美公寓将军山街13号即公 积金背面3栋200816002300中保小区贺州市建设东路（明 园巷旁）1栋201017802700公路局小区八达中路6栋8002300大学生公寓贺州八达西路（贺州 体校旁）9栋2010年9月21002050医药小区贺州市城西路27号9栋2009 年 11月18002200陶瓷厂小区光明街9栋2009 年 11月17002200金旗市场八达西路14栋20069002300职教中心贺州市西环路（往西 湾方向）3栋201013102000惠农苑贺州市银河街1栋201015002800阳光财富贺州市建设中路10栋200612002200香港城原（向阳路）天天购 物城对面3栋200914803000向阳花园城中建安街7栋200921803100恒和苑日月街（马鞍山脚下）5栋200925002900远东国贸大 厦城中1栋201030003700远东步梯房贺州市灵峰南路8号200214002700德兴花园贺州市平安西路百乐门对面1栋2010年8月22802600帝景湾江北东路201226003800恒兴花园向阳路8栋200518602100副食品厂中心市场对面1栋201019502200丽景花园中心市场对面1栋201018002200区水利局贺州市建设中路3栋201216502550八达广场八达西路23002600湖广大市场贺州市迎宾大道20086.8万一栋2700恒安居贺州市太白西路1栋未疋未卖未卖康盛花园建设东路5栋201130803350湖广汇豪国 际城湖广大市场旁边42栋201318002080恒康嘉园迎宾大道湖广大市场对面3栋201124502700、贺州未来两年内可交房的楼盘汇总楼盘名称位置交房时间规模现均价成交率（%）太原小区贺州市鞍山西路汇 豪国际城旁边2012 年共5栋2250热卖中汇豪（10 16栋）贺州市鞍山西路83 号2013年底共16栋28层300098康盛花园建设东路2012年3月共5栋11层3200热卖中向阳花园城中建安街2011年6月共7栋300098远东国贸城中2011 年共1栋370095帝景湾江北路2012 年共8栋3800恒康嘉园（一期）迎宾大道湖广大市 场对面2011年底共3栋2500260098大学生公寓（一 期）贺州八达西路（贺 州体校旁）2011 年共9栋12层230099景园小区贺州大道2011 年共3栋佃层2600湖广汇豪国际城迎宾大道2013 年共42栋28层2300陶瓷厂小区光明街2013 年共9栋 17层220095德兴花园平安西路2011 年共1栋221户270090贺州经济形势分析、比较 经济发展简析：一、投资热度2010年，贺州市生产总值在投资、消费快速发展，工业企稳回升的拉动下，增长幅度继续高升： 全年全市累计实现地区生产总值230亿元，比上年同期增长 12.2 %。二、工业增长工业生产企稳回升，企业效益逐步好转，全年度全市规模以上工业增加值35.2亿元，同比增长7.3 %，增长幅度在全区 14个市中排十三位。三、固定资产投资继续快速增长全市固定资产投资完成 220.99亿元，增长59.6 %;在全区14个市中排位第二。四、消费市场持续活跃社会消费品零售总额 66.49亿元，同比增长17.5 %，增长比上半年提高 0.9个百分点。五