第 1 章 概 述1.1 项目名称XX街道XX村农民高层公寓一期项目1.2 建设单位概况1.2.1 建设单位杭州市XX区XX镇农民多层公寓建设管理中心1.2.2 单位地址杭州市XX区XX镇XX塘路90号1.2.3 法定代表人1.2.4 开办资金1000万元人民币1.2.5 单位性质事业单位1.2.6 单位简介杭州市XX区XX镇农民多层公寓建设管理中心，隶属于杭州市XX镇人民政府，主要职责任务是：1、依据镇政府下达的年度建设工程计划，依据国家有关法律、法规和管委会要求，对被征地后拆迁的失地农（居）民，按相关政策实施安置；履行农民多层公寓的建设管理职能；2、负责XX镇政府投资的多（高）层公寓建设工程项目的全过程管理；3、负责中心在各项工程建设过程中的前期调查、项目报批、招投标、工程建设及预算等各阶段审定申报工作；4、负责确定建管中心的年度工程建设计划，配合做好各项目推进中的农居点布局、规划、设计，制定相应的管理措施和方案；5、负责建管中心对外签署各项经济合同、协议、并监管各项合同、协议的执行情况；6、负责协调各项工程建设过程中安全、质量、进度、资金的跟踪监管管理工作；7、完成镇政府交办的其他工作，承办上级有关部门交办的其他事项。1.3 项目概况1.3.1 项目建设背景XX古镇原名灵源，南宋绍兴二年(1132)年官方在街北建临安便民仓，古以南为前，遂称XX街，距今已有874年历史，虽隶属关系和建置几经变迁，但XX之名一直沿用。全镇行政区域面积50平方公里，辖9个建制村，1个社区，人口3.01万人。境内XX塘河横穿全境，东苕溪紧贴其西。西南边缘有宋家山、万金山丘陵，东北角寡山、吴山孤峙，与平原隔水相望，形成山水相嵌的优美景色。XX镇历史悠久，文化积淀丰厚，是著名国学大师章太炎的故乡。清水丝绵明清时期就闻名遐迩，早竹笋以肉厚质嫩味鲜驰名省内外，龙泉寺小白蚕豆因特具的美味列为贡品；镇南面有白虎山有新石器时代的遗存，镇中心有历史上著名的南宋临安仓遗址，国学大师章太炎先生故居，老街上曾因清末杨乃武一案的钱爱仁堂药店。XX镇地处杭州西北近郊，距市区中心15公里。杭州市文一西路贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。XX塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在XX设有货运站，铁路运输繁忙。这些得天独厚的便利条件，使XX镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的物资集散地。XX，一座古老而勃发生机的城镇，一片充满希望的热土，优良的基础设施，优惠的投资政策，营造了优越的投资环境。雄关迈道真如铁，而今迈步从头越。2012年是XX镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。为“打造西城名镇、构建和谐街区”，XX镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”（即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”）；着力打造“一支团队”（即打造勤廉高效的党员干部队伍），解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。坚持把农居多(高)层公寓安置作为XX农村住房改造的主要方向，全面推进农村居民多（高）层公寓建设，是XX区委、区政府推进城乡区域统筹发展、城市化发展的重大决策之一。经过多年的革新和探索，XX农村居民多（高）层公寓建设取得丰硕的成果。XXXX镇地处杭城西大门，是XX区城市化进程中的主战场之一。截止目前，XX区已兴建农民多（高）层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在了各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。XX街道XX村农民高层公寓一期项目在此背景下提出了建设。1.3.2 功能定位及服务对象本项目按照“适度集中、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，结合XX镇的发展与空间布局，功能定位为集居住、生活、休闲及娱乐于一体的多功能生活居住区，吸引他们在小区内日常生活和休闲娱乐，成为XX镇拆迁农民的集中居住区。项目拟建居住用房568套。1.3.3 项目所在位置本工程为杭州市XX区XX街道农民多层公寓建设管理中心新建的XX街道XX村农民高层公寓一期项目，建设地点位于XX塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。项目总用地面积约32443平方米，呈规则方形，南北向长约176米，东西向长约186米。整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。1.3.4 项目主要建设规模及内容本工程包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约98391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。1.3.5 项目总投资XX街道XX村农民高层公寓一期项目工程建设总投资27770.03万元：其中工程费用24173.48万元，占总投资的8705；建设工程其他费2274.17万元，占总投资的812；预备费1322.38万元，占总投资的476。1.3.6 项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划建设用地面积32443M22总建筑面积98391M23地上总建筑面积76241M2其中住宅总建筑面积71069M2公建及配套总建筑面积5172M2其中沿街商铺4216M2社区用房360M2物管经营用房356M2物管办公用房240M24地下总建筑面积22150M25建筑占地面积6188M26建筑密度19.1%7容积率2.358绿地率30.6%9总户数568户其中A型112户需安置75户B型56户需安置12户C型56户需安置23户D型28户需安置3户E型112户需安置80户F型204户需安置39户10总车位数544个其中地上停车位81个其中商铺车位27个地下停车位463个1.4 项目可行性研究编制依据和研究范围1.4.1 编制依据1、建设项目红线图2、杭州市城市规划建筑管理技术规定(试行)3、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)2002版4、住宅建筑规范(GB503682005)5、民用建筑设计通则(GB503522005)6、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年修订版）7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范(JGJ5006797)8、建筑设计防火规范(GB500162006)9、高层民用建筑设计防火规范(GB5004595)(2005年修订版)10、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版，2006年)11、委托本单位编制本项目的项目可行性研究报告的技术咨询合同12、国家相关的技术规范文件。1.4.2 研究范围 本项目可行性研究报告将着重就项目的概况、必要性、项目的需求与定位、项目的选址、建设条件、建设方案、环境保护、投资估算、资金使用以及效益评价等进行分析研究。1.5 研究结论1.5.1 主要结论1、本项目是XX区XX镇城市化建设和安居工程建设的重要内容，工程的实施对妥善安置被拆迁农村居民、加快新农村建设，推动劳动力转移、统筹城乡发展，盘活土地存量、加强土地集约利用，改善人居环境、提高生活质量，实现区域和谐发展、科学发展等都有着重要作用，建设十分必要。2、本项目得到了XX区、XX镇政府及相关部门的高度重视以及社会各界的广泛支持，雄厚的经济基础、便捷的交通运输、完善的基础设施、优良的人居环境和丰富的建设实践经验等都有利于项目的实施。3、本项目总用地面积32443平方米，总建筑面积98391平方米，计划2年内建设完成。4、项目总投资为27770万元，项目资金来源于杭州市XX区XX镇多层公寓建设管理中心。从上几点得出，项目建设是可行的。1.5.2 问题和建议1、本项目建设规模较大，建设单位需加强计划，合理安项目建设进度，衔接好拆迁与安置，确保各项工作有条不紊的顺利推进。 2、建议建设单位及时安排资金到位计划，合理安排项目的融资计划，保证各项资金及时到位，不影响项目实施进度。 3、建设单位要充分与相关部门沟通，衔接好地下管线的对接工作，保证工程发挥其应有的功能。 4、尽管农民拆迁安置房工程的建设能给农民带来诸多好处，但农民离开自己长期生产经营的土地，多少会造成部分农民的收入减少和生产、生活的改变，希望政府加强对这些问题的调查研究，以人为本，在推进农村城镇化建设的同时，解决好广大农民关心的问题。第 2 章 项目建设背景、必要性及可行性分析2.1 项目建设设背景近年来，XX全区上下紧紧围绕“最适宜居住的品质之城、美丽之洲”总战略目标和“六大发展战略”，扎实开展各项工作，城市化的引领作用不断加强，工业经济的基础支撑作用得到强化，服务业的优先发展展地位得以确立，文化软实力和环境竞争力不断提升，以民主促民生的机制正在形成，XX经济社会保持了良好的发展态势，城市化进程得到良好的发展。XX区XX镇地处杭城西大门，是XX区城市化进程中的主战场之一，截至目前，XX全区已兴建农民多(高)层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。随着我国城市化建设工作的深入，城郊土地也日渐稀缺并不断升值。城郊建设如再按照传统的单家独院式，不仅浪费宝贵的土地资源，也不利于城市品位的提升。随着杭州城市的不断发展，XX由一个远离城市的乡镇逐步发展成杭州城市的有机组成部分。鉴于杭州城区农民安置的经验和教训，推进城郊农民多高层公寓建设，改变城郊农民传统建房模式，已经成为节约城市土地、提升城市品位的必然要求。撤村建设改革是一场转变农民思想观念和生活方式，保障农民利益的革命，同时又是城市化发展与新农村建设的革命，是区委、区政府确定的“新农村建设十大工程”的重要内容。撤村建居改革的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚持城市化和新农村建设两轮驱动，积极探索“农村变社区、农民变居民”的新途径，实现物质形态城市化、经济形态城市化、社会管理城市化以及人的城市化。正确处理好改革、发展、稳定三者关系，着力打造覆盖城乡、全民共享的生活品质之区。为此，要求各镇乡、街道和各部门要统一思想，提高认识，以改革的思路和求真务实的精神做好各项工作。在此背景下提出了XX街道XX村农民高层公寓一期项目。2.2 项目建设必要性2.2.1 是改善民生，提高居民生活水平的需要转居拆迁安置房是以高起点、高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的