佛山市三水区商业城建筑旧楼改造招商招租项目佛山市三水区商业城建筑旧楼改造招商招租项目方案建议书目 录第一章 项目概况51.1 项目建议书编制所依据的重要文件：51.2 项目地址及现状51.3 项目建设规模和内容71.3.1 项目建设规模和内容71.3.2 项目总投资71.4 项目建设的宏观方向7第二章 项目建设的背景82.1 建设背景82.1.1 项目提出的理由和过程82.1.2 社会发展背景分析92.2 “三旧改造”背景分析112.2.1 城市发展的自我完善112.2.2 加快推进“三旧”改造的意义112.2.3 完善三水商业圈的需要13第三章 建设条件153.1 建设条件153.1.1 区域自然条件153.1.2 施工条件15第四章 项目投资概算174.1 概算编制范围及内容174.1.1 装饰部分174.1.2 安装部分174.1.3 其他184.2 编制依据及费用标准184.3 项目总投资22第五章 财务分析以及经济评价235.1 基础数据表245.2 财务指标一览表255.3 成本估算265.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算265.3.2 修理费计算265.3.3 借款利息计算265.3.4 水电费计算（物业管理公司收取）265.3.5 工资及福利费计算265.3.6 维护费计算275.3.7 业主管理费计算275.4 利润总额及分配275.5 年出租收入及年销售税金及附加275.5.1 年销售税金及附加275.5.2 年出租收入285.6 财务分析285.6.1 财务分析报表：285.7 清偿能力分析295.7.1 借款偿还期305.7.2 还款资金来源及还款能力分析305.8 盈亏平衡分析（详见下图）305.9 财务敏感性分析（详见下图）325.10 综合评述：33第六章 结论以及建议346.1 项目优势劣势分析346.2 项目建议356.2.1 市场现状356.2.2 项目市场定位376.2.3 项目各区的规划建议376.2.4 项目建筑风格建议386.2.5 配套设施建议386.2.6 租金定位396.2.7 项目经营理念396.2.8 经营策略416.3 总结42附表1：商业城改造项目概算编制说明43附表2：商业城改造项目概算表43附表3：商业城改造项目装饰部分概算详细清单43附表4：总成本费用估算表43附表5：利润总额及其分配表43附表6：借款还本付息表43附表7：现金流量表43第一章 项目概况1.1 项目建议书编制所依据的重要文件：1、广东省发改委及相关行业对项目申请报告的编写要求2、投资项目可行性研究指南(试用版)3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）4、中国建设项目管理实用大全5、佛山市建设工程技术经济指标6、商业城A区、B区、C区建筑平立剖面图7、相关的法规和行业文件8、与项目相关的其他文件资料1.2 项目地址及现状三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。黄金的地理位置以及商业娱乐、购物休闲的定位和早些年辉煌的历史,使商业城成为三水的地标之一。商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺。1998年前后，商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一。商业城占地约2万平方米，总建筑面积约5.5万平方米，楼龄已超过10年；由A、B、C、D四个区组成，D区首层为农贸市场，D区二至九层为多层住宅；A区、B区、C区面积总共约3.4万平方米，除了一楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置。本项目的工作是如何将A、B、C区重新策划、包装，再推出市场。图为商业城A区现状商业城的位置图1.3 项目建设规模和内容1.3.1 项目建设规模和内容本工程为旧楼翻新改造工程。工程主要内容为水电消防安装以及室内外装修装饰。1.3.2 项目总投资项目总投资约21526.68万元，其中建设期投资约5067.86万元，铺底流动资金50万元，项目营运期投资约16408.82万元。1.4 项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造、包装。改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中档消费群体。第二章 项目建设的背景2.1 建设背景2.1.1 项目提出的理由和过程佛山市委、市政府依据相关法律、法规的要求，就佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（简称“三旧”）制定了佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定、佛山市推进旧城镇改造的指导意见、佛山市推进旧厂房的改造指导意见和佛山市推进旧村居改造的指导意见，并要求相关部门遵照佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定和指导意见推进三旧改造工作。佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团，作为珠三角向西部地区辐射的重要节点，承担着为珠三角拓展腹地，辐射粤西、广西的二传手作用。商业城旧楼气地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区, 但并未充分利用其区位的优势。建设西南中心城区 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措，这一举措将大大有利于中心城区品位的提升、消费的带动,有着不可替代的作用,尤其是在需要鼓励消费、拉动内需的当下,此类商业中心更能发挥其独有的优越性。 三水要建设成为“生态时尚之都”,云东海等高档的生态时尚中心固然要倾力打造,但贴近市民生活消费、娱乐休闲的项目,以及身边现成的资源,更应该得到及时有效的开发利用。建设西南中心城区 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目就是在这样的背景下提出实施的，本项目的实施符合了居民强烈的改造愿望和三水社会发展的需要。2.1.2 社会发展背景分析2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，调控力度之大，堪称史无前例。新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,598.84和1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%；2010年1-12月，商业营业用房和办公楼销售额分别达到5,354.02和2,148.81亿元，分别增长46.3%和31.2%，达到近年来最高水平。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。 未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。目前佛山商业地产市场处于一触即发的阶段，以往佛山商业地产在相当长的时期内处于封闭自守，不完全竞争的市场发展状态。随着广佛同城的推进，轨道交通的规划执行等多方面利好因素刺激影响，自2009年起，佛山商业地产真正地踏入发展飞跃期。三水人拥有自己的商业广场是从五年前开始的。2005年，三水广场建成开业，易初莲花、肯德基、麦当劳、屈臣氏等世界500强企业抢先进驻。娱乐、饮食项目后继发力，写字楼、商务酒店齐齐上阵，三水人虽然有了与禅城、南海相媲美的商业广场，但禅城、南海、顺德都有好几家大型的商业广场，三水目前只有除了三水广场以及在建的恒福广场之外别无他家。未来五年，商业地产是三水城市发展的一大看点，伴随着经济的发展，三水区城市化进程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城区人口（包括流动人口）骤增，可以说消费力是相当可观的，同时三水作为广佛都市圈与肇庆、高明等粤西地区以及广西地区联系的重要通道，尤其是广佛肇轻轨通车后，作为广佛肇同城的连接点，再加上三水作为环境优美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同样有着巨大的消费力。只依靠现有的商业圈，必将满足不了三水人们的需求。纵观整个三水中心城区,目前仅有三水广场和西南影剧院片区这两个较为成型的商业中心,整体的城市商业氛围仍不够成熟,距时尚都市更是相去甚远。况且,由于地理位置和定位等方面的原因,三水广场部分店铺除了周末和节假日外,客流量其实并不大；而西南影剧院片区是老城区,虽然平日里人气较旺,但整体层次偏低,缺乏发展潜力,目前还面临文锋东路拆迁的影响。 因此,商业城如果能够重新盘活,不仅可以从数量上为中心城区增加一个商业旺地,还能够提升中心城区的整体面貌和都市气息。 商业城地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区,而且它有辉煌的过去,积淀着很多三水人的情感,若加以合理规划改造,几乎可以肯定将成为三水城市建设的一个亮点。这样一来,还能带动周边的餐饮等服务业的发展,可谓一举多得。2.2 “三旧改造”背景分析2.2.1 城市发展的自我完善一般说来，城市的发展总是不断地进行着自我完善，经历着“新陈代谢”的过程，“三旧”改造是城市发展过程中出现的主动提升和完善城市的城市更新形式。目前，城市更新步伐加快显露出必然性：城市化发展，城市聚集效益的提高、更大的吸引力和辐射作用；城市居民的社会生活质量提高，社会活动日趋多样化和多元化，追求宽敞的住宅、优美的环境、充足的公共设施及多样化的公共场所；提升城市竞争力的需要。城市逐渐成为社会经济发展的焦点，城市竞争力作为城市综合发展能力的体现，不仅决定着一个城市在发展过程中获得资源的能力，也决定着市民提供就业机会和发展优势产业的能力。城市更新无疑是提升城市竞争力的有效方式之一当前，三水城市在经历高速发展以后，产业结构不断进行优化，城市建设开始进入到城市的自我提升和自我完善阶段，“三旧”改造则是三水城市发展进行自我完善的重要途径。2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义根据佛山市加快推进三旧改造的文件指示要求，三水区近年来加快对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造进程，本项目是推进 “三旧”改造的又一重大举措。为进一步贯彻落实科学发展观，满足佛山市经济社会发展对建设用地日益增大的要求，改善城市面貌，不断提升城市品味，提高城乡居民生活质量，引领佛山市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标（1）推进“三旧”改造是提高佛山市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。佛山市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持