宅基地的买卖中。有五种情况是不能进行宅基地买卖的：1、城镇居民购买。2、法人或其他组织购买。3、转让人未经集体组织批准。4、向集体组织成员以外的人转让。5、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。宅基地上房屋转让审批权限有哪些，宅基地买卖如何处理？一、宅基地上房屋转让审批权限有哪些？1986 年土地管理法第38 条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”1999年修订后的土地管理法第62 条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986 年及1999 年土地管理法的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。二、宅基地买卖如何处理？在审判实践中，关于宅基地买卖的法律适用问题业已长期、反复、深入地进行过讨论，但争议颇多、观点颇多，无法作出定论。占主流的观点认为：应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、诚实信用、平等保护双方合法权益的原则。在审理此类案件的过程中应当查明的事实包括：1、买卖双方的主体身份情况；2、转让时间、约定形式、协议履行情况；3、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形；4、转让行为有无按规定经过审批；5、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见；6、买受人有无再行转让的行为；7、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据；8、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。结合客观事实的审查及当事人过错的判断，针对每个案件的具体情况，裁判结果也会有所不同。农村宅基地上房屋买卖有哪些情形，外村人是否可以购买？一、农村宅基地上房屋买卖有哪些情形？农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。二、外村人是否可以购买农村宅基地房屋？关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999 年土地管理法的第43 条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。律师好，我有一问题想请教。我因为在外工作已将户口外迁，父母在农村也有房屋，我想问将来他们不在时我是否可以继承宅基地和房屋。刘志祥律师解答：您好，很高兴为您解答农村宅基地以及农村房屋是否可以继承的问题。 首先，根据我国继承法第三条明确规定公民所有的房屋可以作为遗产，法律对于继承人继承农村房屋无限制，故农村宅基地上建设的房屋可以由城市户口的继承人继承。其次，因宅基地使用权的取得具有无偿性，身份性，流转的限制性，且宅基地使用权以户为单位分配，所以，宅基地使用权不可以继承。确定土地所有权和使用权的若干规定（国土资源部1995年5月颁布）第四十九条：继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。依据此规定，宅基地上建设的房屋所有权因继承而转移后，继承人当然取得宅基地使用权，这也符合我国房地一体的立法原则。 因此，您到时继承房屋是没有问题的，但是无法继承宅基地。一、 什么是农村宅基地？（一）农村宅基地是什么？农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。（二）法律规定的农村宅基地的相关内容有：1、是土地管理法里的名词。2、法律依据是土地管理法、国土资源部的行政法规、以及各省的宅基地管理办法，在实践中，主要是依据各省的宅基地管理条例来进行申请的。根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。这个标准要根据各省自己的规定来办理。二、 农村宅基地可以卖吗？（一） 处理宅基地纠纷，应该考虑保护国家和集体的土地所有权依法保护国家、集体的宅基地所有权。我国土地分别属于国家和集体所有。根据土地管理法的规定，土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。处理宅基地（土地）纠纷，应切实保护国家和集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。（二）村民可以向本集体经济组织提出申请。农村宅基地是允许卖的，但是农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。（三）申请农村宅基地的条件：1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。（四） 不允许申请宅基地的情形：农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：1、年龄未满十八周岁的；2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；3、出卖或者出租村内住房的。对于农村宅基地的具体规定，由于各省的规定有些出入，具体还要看当地的相关法律规定。导读：在房产案子中，有很多宅基地买受人从农村买了宅基地，但是由于面临拆迁等多种原因，出卖人经常在几年之后以城市居民不能购买农村房屋为由，主张宅基地买卖合同无效。作为购房者，他们的合法权益如何保障呢？只能就这么算了吗？下文有解决的办法。一、宅基地买卖合同无效的情形（一）关于农村房屋出卖给城镇居民或外村村民的房屋买卖合同是否有效的问题，在审判实践中存在较大的分歧。但是，村民出卖农村房屋的行为，已经违反了法律、行政法规规定的农村房屋不得出卖给城镇居民或外村村民的强制性规定，应当认定房屋买卖合同无效。这是肯定的。（二）农村房屋买卖必然涉及房屋宅基地使用权的变更，而作为与房屋不可分割的宅基地所有权为房屋所在地的村民集体经济组织所有，客观上形成了村民与集体经济组织之间对房屋享有共有权利的状态。因此村民在未征得集体经济组织同意的情况下，擅自将房屋出卖给城镇居民或外村村民而订立的房屋买卖合同无效。我国民法通则规定，共有人处分共有财产的应当征得其他共有人同意，其他共有人未同意处分的不得行使处分权。由此可以得出只有财产的所有人或有权处分该财产的人才能处分该财产。根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认或处分人事后未取得所有权的，合同无效。（三）再一个，关于产权登记是否影响合同效力的问题。经过法律理论的演变和公私权利的日益明确，不动产登记制度与交易合同之债的效力已经成为不同法律领域的不同调整对象。行政管理机关的登记制度主要作用集中在公示性上，虽然在不动产理论上，产权变更的标志是登记备案，但基于物权与债权的各自独立特性，这种登记仅是物权变动的公示，不影响双方债权的成立生效与否，合同效力主要由合同法来调整。二、宅基地买卖合同无效的救济，即购房者损害如何赔偿1、现在法院在判决时，会根据双方的过错程度，适当弥补购房者的损失，在前几年，法院一般会判决卖房者对购房者的房屋增建和装修部分进行赔偿，但是对房屋增值部分赔偿不多。但是近年来，法院开始对购房者的房屋增值损失进行了越来越多的关注，购房者主张房屋增值部分的赔偿也得到了越来越多的支持。所以说，对于宅基地买卖合同无效的购房者来说，可以主张多方面的赔偿要求，以弥补自己的损失。2、法院对购房者进行保护的前提是，卖房者过失比较大，比如，明明知道宅基地不能买卖还要进行交易。所以，购房者一定要掌握相关的证据。从上面可以看到，宅基地作为一项较为特殊的房产，与一般私有房屋不同，法律关系也较为复杂。需要注意的是，宅基地的所有权是农民所在地的集体经济组织所有，不经过同意，买卖是无效的，为这事对簿公堂的人不在少数，如果购房者遇到了宅基地纠纷，自己不懂的，可在第一时间与专业房产律师联系。