光能中国西部建材物流中心定位报告一、重庆房地产基本情况：2010年上半年，全市住房建设供地量为1306.6公顷，占土地供应总量 的34，供地结构较为合理。同期主城区商品住宅成交建面均价5300元平方米，地价房价比控制在30左右。按照国土资源部的要求，有关部门对房地产企业违法违规建设别墅、囤地、炒地、闲置土地等问题进行了清理，共依法处置未开工、未竣工房地产开发项目86个，涉及土地总面积8595.9亩，已处置土地面积占未开工、未竣工土地总面积的38.7。重庆市在国家新一轮房地产调控中基本保持了平稳健康发展的态势。今年三、四月出现的商品住房量价逐月快速上升的态势得到控制，月房地产市场开始调整，全市商品住房成交量和成交均价出现不同程度的回落。月房地产市场已有结束调整的趋势，商品住房成交量已稳步回升，成交价格企稳。2010年以来，重庆市房地产开发投资除1、2月份受春节长假影响外，3、4、5各月完成投资分别为105.08亿元、114.09亿元、119.36亿元，呈现出平稳中略有增长的发展态势。1-5月房地产开发投资中商品住宅投资312.33亿元，同比增长48.2%，占全部房地产开发投资的比重为67.2%；办公楼完成投资8.44亿元，增长146.3%，占比1.8%；商业营业用房完成投资46.11亿元，增长42.2%，占比9.9%；其他房屋完成投资98.14亿元，增长 28.9%，占比21.1%。1-5月，重庆市房地产施工面积11842.12万平方米，同比增长21.1%，其中新开工面积1958.12万平方米，增长55.5%。住宅施工面积9313.48万平方米，增长21.1%，其中新开工住宅1619.43万平方米，增长60.6%；办公楼施工面积185.46万平方米，增长16.9%，其中新开工办公楼 16.33万平方米，增长84.2%；商业营业用房1198.84万平方米，增长13.5%，其中新开工商业营业用房147.17万平方米，增长 60.9%；其他房屋施工面积1144.35万平方米，增长30.6%，其中新开工其他房屋175.20万平方米，增长16.0%。同期，重庆市商品房竣工面积 932.98万平方米，同比增长7.2%。其中，住宅竣工面积768.11万平方米，增长4.8%；办公楼竣工面积11.42万平方米，增长34.4%；商业营业用房竣工面积89.61万平方米，增长16.2%；其他房屋竣工面积63.84万平方米，增长22.7%。截至2010年5月底，重庆市房地产开发累计到位资金1464.87亿元，同比增长71.4%。其中本年到位资金940.65亿元，增长72.8%。资金的充足为房地产开发业稳步发展提供了保障。本年到位资金中三大主要资金来源增速较快，其中国内贷款214.61亿元，增长116.2%；自筹资金225.50亿元，增长24.4%；以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金496.74亿元，增长97.5%，为重庆市房地产项目建设提供了充裕的资金保障。上半年重庆地区商品房累计成交102,325套，总成交面积970.2万平方米，同比09年下跌12.45%，同比08年上涨66.91%。其中6月成交14,177套，共计133.17万平方米，与上月相比，成交量增长1037套，成交面积增长11%。从需求方面来看，6月重庆成交住宅14177套，是全国唯一一个住宅成交套数达到5位数的城市。成交面积133.17万平方米也同样高居榜首，且环比5月上涨了11.36%。能监测到价格的重点城市中，除杭州、深圳外，其余城市6月成交均价皆有所上调，但涨幅普遍较小，其中重庆成交均价5444元/平方米，环比上涨9.27%，处于较高水平。今年前五个月，房地产开发投资持续走高主要受土地集中支付、对比基数偏低以及在建项目较多的影响。进一步分析可以看出，其前两个因素均不具有可持续性。首先，受土地出让金交付时限政策影响，土地集中支付活动将逐步减少。其次，由于去年下半年房地产开发投资增速逐步加快，对比基数将有所提高。同时，销售的持续疲软也会打击地产商的投资信心，下半年投资增速逐步回落不可避免。此外，在“打击囤地”政策下，现有的土地储备必须持续开发，导致今年1至5月，重庆新开工房屋面积仍然保持了55.5%的较快增长。重庆上半年住宅类入住楼盘共有149个，建筑面积3805.04万平方米。从区域分布来看，南岸和渝北地区住宅类入住楼盘最多，各有23个，各占项目总数的15%，其次，江北地区住宅类入住楼盘有15个，占项目总数的10%，巴南和北部新区各有12个，沙坪坝有11个住宅类入住楼盘，九龙坡有10个，渝中有7个住宅类住宅楼盘，高新区有4个，北碚、大渡口各3个，永川2个，重庆周边其他住宅类入住楼盘共有24个。2010年重庆地区入住楼盘共有196个，建筑面积5303.27万平方米。南岸和渝北地区入住楼盘个数最多，各有28个，南岸地区建筑面积为1021.11万平方米，占总面积的19%，其中，坐落在南坪西路及南滨路上的上海城繁华纪、上海城LOMO公寓及国际社区，建筑面积均超过了100万平方米，整体拉高了这一区域的入住楼盘建筑面积。渝北地区建筑面积为472.28万平方米，占总面积的9%，这两个地区的建筑面积占了总面积的四分之一以上。住宅项目共计149个，占项目总数的76%，建筑面积3805.04万平方米，占总建筑面积的72%。其次是写字楼项目19个，建筑面积719.88万平方米，占总建筑面积的14%。商铺与别墅项目分别为16个、12个， 占比分别为8%、6%。重庆地区2010年入住楼盘以毛坯房为主，共计177个，占总数的90%，建筑面积4800.46万平方米，占总面积的90.4%；精装房项目共计12个，占项目总数的6%，建筑面积433.86万平方米，占总面积的8.2%；菜单式装修、粗装修、全装修项目共计7个，占总项目的4 %，建筑面积72.95万平米，占比1.4%。二、重庆商业地产情况：2009年下半年重庆房地产市场快速攀升的强劲势头，2010年第一季度重庆房地产表现出持续增涨的良好开端。这突出表现在开发商加快开发放量速度、房地产投资增长迅猛方面。同时，重庆优质写字楼及优质零售物业市场2010年新增供应量将创近年新高，且新入市产品定位明显提高，这将推动优质写字楼及优质零售物业市场进入新一轮的升级。但由于近期中央政府密集出台的房地产调控政策，对重庆住宅市场在短期内成交量会的波动，观望情绪将重新开始。优质写字楼市场此季度表现良好。115020平方米优质写字楼龙湖国际、财富中心集中在渝北区供应，释放了市场自2009年以来积累的需求，同时满足了有升级换代需求的租户。同样基于新增供应的带动原因，加之无论投资者还是自用者对写字楼市场保值增值的良好预期，优质写字楼售价表现出上升趋势，环比上涨22.3%至9131元/，创写字楼销售市场新高。由于新增供应的写字楼产品质量较好，消化情况良好，同时，渝中区解放碑商务区延续对优质写字楼的旺盛需求，传统优质写字楼区空置率持续下降，因此整个市场空置率环比下降1.6个百分点至13.6%。而平均租金比上个季度上升13.9%至65.2元/月。今年重庆优质写字楼市场还将有约19.5万平方米的新增供应，其中包括在江北嘴中央商务区首栋投入使用的优质写字楼金融街重庆金融中心。这使得今年重庆优质写字楼的市场供应环比大幅增长。由于大量优质写字楼的入市，预计未来写字楼租金不会有大幅度的增长，但是由于市场的持续需求，租金将会保持平稳缓和地上升趋势。新增供应对优质写字楼整体市场空置率也有一定的负面影响，但是短期看来不会有激烈的波动。优质零售物业市场未有新增优质零售物业供应，市场逐步吸纳累计供应，各项指数波动不大，表现较为稳定。由于2009年4季度新增物业万达广场和上海城体量大，且尚处于市场培育期，还没有完成全部面积的招商，因此拉低了优质零售物业的平均首层租金，降至25.0元/天，环比下降1.4个百分点。但是下跌幅度较明显，预计后市将稳步回升。同时，市场空置率环比小幅下降0.2个百分点到9.2%。 2010年是重庆优质零售物业市场出现供应高峰的一年，全年新增供应将达到69万平方米，较2009年供应量有大幅度的提升。新增物业以大型高端购物中心为主，如沙坪坝区的煌华新纪元，将引进来自西班牙的零售品牌ZBRB，既提高了商圈的优质零售物业档次，又能更好的满足重庆日益增长的消费需求。从区域分布看来，由于南坪去年第四季度的激增供应，使得该区优质零售物业累计供应面积仅次于江北区，南坪的未来供应将显著增长，区域零售物业市场发展势头强劲。预计整个优质零售物业市场空置率和租金会受到一定影响，表现在短期内空置率仍会保持较高的水平，而租金将会经历较长时间的稳步回升。但是长期来看，市场需求稳定，新增供应将被逐步吸纳。新政之下，商业物业的抗调控能力似乎正在成为开发商和置业者看重的房地产投资新天地。 上半年，重庆楼市商业的供应量也呈快速增长趋势。优质办公楼及优质零售物业的租金均平稳上涨。近期，重庆楼市有20余商业物业项目在售或即将上市销售。下半年，随着商业物业入市量的急剧增加，购房者也加强了对商业物业的关注。目前市场上在售优质办公楼如协信中心、重庆金融中心等项目均定位高端；同时如新华国际和富力海洋国际等进入尾盘销售的办公楼也纷纷提高了售价。今年第二季度优质办公楼平均售价持续环比大幅上涨11.7%至人民币每平方米10196元，继上个季度后再次创出了重庆优质办公楼销售均价的新高。商务公寓类产品方面，比如金科VISAR国际，7月在没有任何广告推广的前提下，仅半月时间即被秘密抢购一空，创造了楼市热销奇迹。2010年下半年重庆市场的各个传统商圈都将有优质商业供应入市，总计体量约有70万平方米；优质办公楼则有超过30万平方米的供应量，主要集中在解放碑商务区和两江新区。目前主城楼市商铺项目有招商江湾城、国际社区 、财信城市国际等项目，而写字楼项目则有国汇中心 (论坛 新闻)、申基威斯汀、中渝都会首站 (论坛 新闻)、两江新界、创汇首座等，此外，还有金科VISAR国际、协信中心等商务公寓类商业物业产品。虽然国务院连续出台一系列针对房地产市场调控的新政，住宅市场投机行为被空前打压。但民间资本较多，总在寻觅价值洼地。从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而商业地产的升温，政策影响只是其中一个原因。更重要的是，商业地产更具有稳定性高、持续性强、受政策影响小、前景大的特征。因此，部分住宅投资者的资金开始流向商铺和写字楼市场，商铺投资热度出现了升温趋势。不完全是新政因素影响，更重要的还是重庆的商业地产具备很大的潜力。相比其他一线城市，重庆的商业地产仍处价格洼地，拥有更多的是机会和空间。三、重庆商圈商业情况：（一）、重庆商圈情况重庆市区是个所中心的城区，以解放碑为之中心的杨家坪、沙坪坝、南坪、观音桥四个区域中心是公认的五大商圈。各大商圈范围各商圈商业供应规模及年总营业额各商圈商业档次各商圈单位营业面积年平均营业额分析解放碑商圈：解放碑商圈全国有名，汇集众多大型百货公司、顶级品牌专卖店、大型超市、小型商铺等等，具备完善的业种配置和各种档次的组合，超市、百货店、品牌专卖店、专业市场、购物中心等全部具备，并且规模和密度堪称第一，每天吸引人流二三十万人，节假日甚至超过一百万人次，简直达到拥挤不堪的地步，它的售总额也数倍于其他次级商圈，号称西部第一大商圈。解放碑商圈自身也在发生变化，休闲设施陈旧，特色娱乐、餐饮网点太少这些配置的不足正在逐步改善，对于大量同质化的竞争各个商家也在逐步调整形成差异化的共存经营。沙坪坝商圈：沙坝坪商业繁华、市场潜力巨大，是重庆重要的商贸区和西南地区重要的商贸区和西南地区重要的物资集散地，对周边地区有较强的经济辐射力。沙区商业步行街始建于90年代