广水市佰特国际大酒店建设项目可行性研究报告 共47页，第47页广水市佰特国际大酒店建设项目可 行 性 研 究 报 告主 持 部 门：广水市发展和改革局编 制 单 位：广水市工程咨询公司单 位 资 格：国家发展和改革委员会工咨丙12120060061分 管 领 导：付立华公 司 总 经 理：吴 强技 术 负 责 人：王伟群（注册咨询工程师）报告编写负责人：叶仕文编 写 人 员：黄凤冰（注册咨询工程师）朱 萍（注册咨询工程师）李 军（注册咨询工程师）吴 强 叶仕文 吴铁军审 核：王海目 录前言04第一部分 项目总论05第二部分 市场分析08第三部分 项目分析及评价18第四部分 投资及经营收入估算28第五部分 财务与敏感性分析33第六部分 可行性研究结论与建议40前 言广水市工程咨询公司接受武汉昌神房地产开发有限公司的委托对广水市佰特国际大酒店建设项目的可行性进行了研究。本公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：l第一部分 项目总论广水市佰特国际大酒店建设项目是武汉昌神房地产开发有限公司投资运营的商务旅游酒店，主要功能为商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。佰特国际大酒店严格按照星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景武汉昌神房地产开发有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在广水市应山城区建设星级酒店。1.1.1项目名称广水市佰特国际大酒店建设项目1.1.2项目业主单位概况武汉昌神房地产开发有限公司成立于2001年,公司注册资本2200万元,主要从事房地产开发和物业管理工作。该公司现有人员51名,其中高级工程师2名,会计师、工程师15名，助理工程师22名，一般员工10名。公司法定代表人方喜昌,大专学历,多年从事建材、建筑工程和房地产开发，具有二级项目经理资格证书，有丰富的管理工作经验。1.1.3承担可行性研究工作的单位广水市工程咨询公司，公司法人代表：吴强。公司资质证书号：国家发展和改革委员会工咨丙12120060061，资质等级：丙级。1.1.4 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数（第三版）原国家计委、建设部关于房地产中介服务收费标准广水市主要经济指标广水市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容佰特国际大酒店商务旅游酒店单体17层，总建筑面积23385，项目总占地面积1940。1.2可行性研究结论经过对广水经济状况的研究分析，以及对2006-2008年产业导向的理解，本公司经过详细的市场分析后认为： 项目的建设是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内广水市酒店市场是乐观的； 星级酒店更适合项目的整体发展与规划； 将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前该公司的实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟。第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析广水市位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积2647平方公里，人口93万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济技术开发区。从南北朝置县，迄今已有1400多年的历史，文化底蕴丰厚，历史人文荟萃。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从这里到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。 近年来，广水市抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区5个， “三来一补”、“三资”企业139家，工业固定资产总值近20亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城市建设已初具规模，城市功能日臻完善。全市国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。2008年，全市国内生产总值达100.42亿，市级财政收入6.15亿元，农民人均纯纯收入、城镇居民人均可支配收入达到3900元和8000元。广水市以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为中国楹联文化城市、中华诗词之乡、全国科普先进县市、挤入了全省县域经济二十强的方阵。广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。广水市良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究 广水市经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的低成本优势。广水市良投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，广水市工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。目前只有云都大酒店和乾星商务酒店是挂牌的星级酒店，其他酒店和旅馆起点低、规模小、服务水平差，云都大酒店与乾星商务酒店处于双头垄断地位。近年来，随着广水市对外开放逐步扩大，主动融入武汉城市圈，广水正逐步武汉旅游和发展的后花园，外来客商及游客逐年倍增，每年接待流量在20万人左右。广水市现有的酒店行业显然是无法容纳如此大的客源市场，远远不能满足客人的需要，经常出现订不到客房和客餐的现象，大型的商务活动和会议不能在广水送行，广水也因此丧失了很多发展机遇。基于以上因素分析，武汉昌神房地产开发有限公司在永阳大道与三环路交汇外兴建酒店显得尤为紧迫，届时市场份额将达到50%以上，处于绝对垄断地位。2.2市场宏观背景2.2.1广水市2009年经济分析从已公布的统计数据来看，2009年广水国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；8、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2广水市历年酒店经营情况分析 1、从2003年低谷期开始，广水市酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2003年广水市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。2.2.3广水市2009年酒店整体经济预测及分析进入2009年，广水酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“十一”长假期间，广水市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、广水市政府将把应山城区建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；5、经过近几年的宣传，广水市的旅游和酒店业在广水市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。2.2.4广水市现有星级酒店经营状况分析星级酒店名称年入住率(2007年）酒店规模3云都大酒店9010层5600多2乾星商务酒店8010层4000多1、消费价格分析佰特国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。2、入住率分析2007年广水市酒店的年入住率仍然达64，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在7090之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过4000平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到10层。4、酒店管理公司分析广水星级酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采用自管或聘请顾问的形式管理。2.3区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治、文化中心，国土面积24.3平方公里，总人口近10万人，辖12个社区、4个行政村。历史悠久，交通便利、商贸活跃、经济发达。1、交通状况 京广铁路和107国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。穿境而过麻竹高速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性的改善。2、服务设施广水市文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全市颇具一定规模的综合市场和肉菜市场5个，已形成了以中佰、轻工和家家福超市、商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的酒店、酒店十几家，其中应山城区2家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活质量正日渐提高。3、投资导向根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。4、广水市投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）基地化农业生产项目5、经济发展成就在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的变化