统计数据描述了一个稳定的楼市统计数据描述了一个稳定的楼市统计数据描述了一个稳定的楼市分类: 房地产经营及数据分析日期: 2012-05-18 21:20原文地址: http:/blog.sina.com.cn/s/blog_561231ae0102e1vq.html统计数据描述了一个稳定的楼市国家统计局发布了2012年1-4月份有关房地产的统计数据，无论环比同比，也无论相对数还是绝对数，客观描述了一个稳定的楼市。市场的供需平衡实况已经出现。一.销售市场出现分化，多样性和地域性的市场明显出现差异化，市场内涵发生变化1.新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况告诉我们：一是与上月相比，70个大中城市市场的房价有涨有跌，市场波动幅度在缩小，接近交易均衡状态，其中环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。上涨的城市占比为4.5%。二是与去年同月相比，70个大中城市中相当数量的城市完成了对需求的调控，有效需求正在恢复购买信心，房价同比上涨的城市有23个占比32.9%，房价同比涨幅均未超过1.7%。同时也能分析出累计同比大部分城市的房价依然有涨幅，这类数据只是对区域市场无意义罢了。2.二手住宅价格变动情况告诉我们：一是与上月相比，70个大中城市二手房市场波动大于新房的幅度，市场正寻找真正的中枢行情。上涨的城市有9个占比12.9%。环比价格涨幅稳定在0.4%以内。二是与去年同月相比，70个大中城市二手房价格下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市有2个；上涨的城市有12个占比17.1，涨幅稳定在3.2%以内。同时，我们也能判断二手房价格的定基比也有“平稳”的上浮。二.市场供需矛盾缓解，市场商品房供应量与需求量失衡状态明显开始缓解。1.2012年1-4月份，住宅投资10818亿元，增长13.9%；2.1-4月份，房地产开发企业住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。3.1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%；这个数字细分的住宅销售面积为19012万平方米，同比下降14.9%；还有住宅销售额10253亿元同比下降13.5%。4.1-4月份累计待售面积19443万平方米，而 4月末，住宅待售面积只增加93万平方米。我们围绕住宅销售面积这个核心数据分析市场的供需问题，我们会发现，以上数据告诉我们：今年年1-4月份住宅施工面积的数据很大，起码大于住宅销售面积近17倍的量；住宅新开工面积也很大起码大于住宅销售面积2.1倍；今年1-4月住宅竣工面积却少于住宅销售面积1203万平方米；今年前四个月住宅销售面积为19012万平方米，而1-4月待售面积只比住宅销售面积多431万平方米，应该说，“后半场”的楼市还有只相当今年1-4月销售水平的待售面积。这组数据联系起来看，我们会知道：首先，今后的供给量很大，而且大于市场5年以上的消化能力，如果巨大的施工面积与保障性住房无关的话，相对刚需的供给可谓“货源充足”。其次，新开工的面积加待售面积足可以保持两年半的市场有效供给，至少三年内供需的总量是平衡的，不会造成市场压力，以上数据至少说明二手房不会新增供给量。第三.今年下半年如果还有新增面积计入待售面积统计之中，而下半年又是一年的“销售旺季”，可以预测新增住宅竣工面积+待售总面积足可以平衡住宅的需求市场。第四.由于市场的交易内涵发生变化，那种“眉毛胡子一把抓”的供给方式不复存在.今年剔除了去年没有剔除的投资投机需求及误伤的改善性需求因素，即使房价环比或同比都呈微降，也能说明刚需在逐渐增多。三.从混合指标看，房地产行业发展的动力依然强盛。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%；土地成交价款1826亿元，下降13.7%。房地产企业根据市场开工面积、待售面积的市况，自动减少购置土地,说明市场的调节功能正在发挥作用，也说明“地根”随着市场变换正在适度“收紧”。地根收紧、开发力度加大、投资资金不断支撑住宅开发特别是保障性住房建设，这种市场供给的增减现象，足可以规避房地产市场的经营风险，也不会出像所谓的市场“泡沫”破裂。房地产行业发展动力不消失的奥妙在数字之中。没有数据证明房价会大跌，也没有供给不足造成房价暴涨的诱因。今年是房地产市场的重要转型年具有里程碑意义，今年是房地产的元年，1-4月又是特殊一年的特殊的市场开端。因此，分析统计局出炉的住宅类统计数据很有意义。上述统计数据描述了一个稳定的楼市，除此以外看不出还有别的楼市现象。 我的更多文章： 成熟地区楼市已成市场走势的风向标(2012-04-18 16:23:41)2012北京要做的实事有很多商机(2012-02-07 11:31:42)2011年统计局统计数据证明“商机尚在”(2012-01-17 15:21:28)2012年房地产市场通过分化走向转型(2012-01-14 11:18:54)2011年将要过去年初预测结果该兑现了(2011-12-16 17:56:18)商品住宅供需总量呈相对市场平衡态势(2011-11-07 21:01:05)增加供给市场才稳定健康(2011-04-05 11:53:06)公布住宅价格统计新方案预示房市热点转移(2011-02-17 03:45:03)房地产市场的“高温区”与“低温区”(2009-07-24 09:20:31)存量房不影响房价(2009-05-18 10:22:15)