唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告 唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告二一年十月唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告陕西麟游建筑设计院二0一0年十月项目编制单位及编制人员项目编制人员主要编制人员：任拴拴 总工程师 李朋军 工程师 李丽 工程师项目编制单位：陕西省麟游建筑设计院编制时间：2010年10月目 录一、总 论4二、市场预测10三、建设规模与产品方案16四、选址方案20五、节能节水措施24六、环境影响评价28七、劳动安全卫生与消防33八、组织机构与人力资源配置36九、项目实施进度43十、投资估算44十一、融资方案48十二、财务评价52十三、社会评价53十四、风险分析55十五、研究结论与建议359一、总 论一项目背景1.项目名称: 唐林苑小区5号住宅楼工程2.承办单位概况承办单位是西安恒顺置业有限责任公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。西安恒顺置业有限责任公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，西安恒顺置业人的工作生活质量；为股东创造回报-以长远利益回报西安恒顺置业股东。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）麟游县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（4）麟游县2009年国民经济和社会发展统计公报（5麟游县城市总体规划大纲（20102020年）（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）麟游县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（8）投资项目方签定的协议书或意向书（9）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发唐林苑小区。唐林苑小区是麟游县城区开发区之一，是麟游县桥南黄金地带，环境优美，依山伴水，非常适宜居住。目前开发区产值单位达12所，小区水电路通讯便捷。近两年来，麟游县认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的绿色麟游的奋斗目标。唐林苑小区选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动县城桥南集中供热的初步形成，完善旅游园区“吃、住、游、玩”为一体的总体规划，并极大改善唐林苑开发区的面貌。二项目概况1.拟建地点拟建于县城桥南，东山神沟，南接青莲山公园，西连青莲山公园广场，北靠杜水河。2.建设规模与目标自有资金为3000万元，唐林苑小区号住宅楼项目规划总用地 43067.45平方米，二期开发5号住宅1.7万平方米。总居住户数170户，规划总居住人口600人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区周边设幼儿园、配套有体育场地、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园”，致力于为在桥南开发区我在县城各行各业从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，西安恒顺置业人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让西安恒顺置业人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件1. 供水在桥南开发区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放青莲路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从青莲路新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，青莲路有10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由青莲路天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由西安恒顺置业有限责任公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由麟游县电信局直接解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金2550万元，自有资金解决。 本项目完成后，预计销售收入为4250万元，扣除成本2550万元，减去销售（营业）税金及附加228万元、所得税430万元、提取法定盈余公积金及公益金370万元后，预计累计未分配利润为672元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米3000总建筑面积平方米17000居住建筑面积平方米12750公共建筑面积平方米居住居数户170平均每户建筑面积平方米100平均每户居住人数人3容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋1平均层数层12停车位个100三问题与建议考虑到唐林苑小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查据2009年麟游指数报告显示:住宅平均价格为1850元/m2商业用房平均价格为4000元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前麟游县住宅市场供应上,住宅面积在80m2以下的占总量的40%,住宅面积在100的占总量的32%,11-140占总量的28%。从以上统计结果看100m2以下的住宅面积目前是麟游县住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占70%,承受总价格在20-25万之间的占25%承受总价格在25-30万的占5%。以上调查结果显示,麟游县购房者所能承受的价格在20万元以下，比例占到总量的70%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的麟游县房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2009年第四季度麟游县住宅价格住宅平均价格为1850元/平方米，比上季度上涨了15元/平方米，涨幅为0.8%。麟游县住宅价格指数季度麟游县指数2009第四季度15012010第一季度18502010第二季度18602010第三季度18402010第四季度1850 2010年第四季度麟游沿线楼盘销售均价在1850元/平方米左右，且销售情况良好：商业用房，均价在5000元/平方米左右。从市场现状看，沿线地处城镇中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在官坪新区开盘20万平方米住宅楼，60多个住宅项目，价格在1600元/平方米以内，其他楼盘均价在1850元/平方米上下浮动，该区域购房者多以乡镇职工农民为主。总体而言，城市中心沿线楼盘体本季度价格都有所提高。二产品供需预测根据调查，目前麟游县房地产投资大幅增加，2010年上半年麟游完成住宅建设投资2,57亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到3万平方米。2国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预测据调查，明年麟游县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动麟游县房价继续走高。今年麟游县基础建设将要快速发展。为麟游县商品房的销售提供了契机，这将导致麟游县商品房价格出现上涨趋势。今年麟游县房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达15%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我县房地产的消费市场来看，有65.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。6.国家出台了鼓励农民进城落户的优惠政策，房价会继续上涨，将保持稳定增长。7.麟北煤田大开发即将来临，崔木煤矿、郭家河煤矿明年年初即将完工投产，丈八煤矿、招贤煤矿和园子沟煤矿3等相继开工，到2015年形成5个大型煤矿，年生产煤炭2000万吨以上，麟游县居民以及外地开发商相继来麟游创业，县城人口将增加1万多人，财政收入和居民收入水平大幅提高，购买了增强.。8麟游县城镇化率只有20%，比全省低25个百分点，新实施的农民进城落户政策明年将大力实施，各项配套政策的落实，预测有10000人将进城落户，麟游县城镇化率显著提升，居民购房的需求将大幅增加。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销