株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告株洲市芦淞区月形山棚户区改造工程建设项目可行性研究报告二0一0年九月目 录1总 论11.1项目概况11.2编制依据及编制范围21.3主要规划及技术经济指标31.4结论与建议52建设背景及必要性 72.1建设背景 72.2建设必要性83项目区域概况103.1株洲市概况103.2芦淞区概况124市场分析与风险分析144.1市场分析144.2市场评估155建设内容与规模176项目选址与建设条件196.1项目选址196.2建设条件197项目规划建设方案237.1总体规划方案237.2基础设施建设方案248拆迁、安置方案298.1编制依据298.2补偿安置方式298.3安置区规划建设方案319环境保护与水土保持329.1 环境保护329.2 水土保持4910节能5410.1编制依据5410.2能源消耗分析5410.3能源供应状况5410.4节能措施5511项目实施进度与招投标5611.1项目管理5611.2项目实施进度5611.3招标投标5912运作模式与招商引资6112.1运作模式6112.2招商引资6212.3引资策略6213投资估算与资金筹措6313.1编制依据6313.2总投资与资金筹措6414财务评价6714.1评价依据及说明6714.2收入税金估算6714.3开发成本6814.4损益计算6914.5财务效益分析7014.6敏感性分析7314.7风险分析7414.8社会效益75一 总论1.1项目概况1.1.1项目名称株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目1.1.2建设单位建设单位：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼法人代表：周群株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为： 单位：万元股东名称金额占比款项用途株洲芦淞国有资产投资控股有限公司3000100投资款合计30001001.1.3建设地点株洲市芦淞区沿江南路庆云街道南湖唐社区、市自来水公司以北、沿江路沿线。1.1.4建设内容与建设规模根据株洲芦淞区规划要求，株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目总规划面积为25071.65平方米（合37.61亩），总建筑面积60930平方米。本项目主要建设内容包括：拟拆迁棚户335户，安置人口1005人；拆迁房屋20965.15；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；完成拆迁地“七通一平”建设；可开发土地出让。1.1.5建设工期本项目建设工期为24个月，滚动开发模式，前期征地拆迁及土地平整建设期间为10个月。1.1.6投资估算与资金筹措项目总投资8263万元，其中工程费用6557万元，其他费用338万元，预备费用656万元，建设期利息713万元。资金来源为：银行贷款5500万元，企业自筹2763万元。1.1.7财务效益指标本项目投资税后财务内部收益率(FIRR)：28.37%；投资回收期(Pt)：1.85年；财务净现值(FNPV )：1034万元 (ic=10%)。1.2编制依据及编制范围1.2.1编制单位编制单位：长沙金智工程咨询有限公司法人代表：卞旭森资格等级：甲级证书编号：工咨甲 12220070041 发证机关：国家发展和改革委员会1.2.2编制依据（1）株洲市国民经济和社会发展“十一五”发展纲要；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）住建部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法；（4）其他有关专业设计规范；（5）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；（6）株洲市土地利用的总体规划；（7）工业与民用建筑可行性研究深度要求；（8）建设单位提供其他各项基础资料。1.2.3研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。1.3主要规划及技术经济指标项目主要规划及技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号项 目单位指标备注1规划用地面积25071.652规划净基地面积3总建筑面积609303.1新建住宅面积390003.2原有住宅面积3.3公寓建筑面积3.4办公建筑面积3.5商业建筑面积155803.6幼儿园建筑面积3.7地下建筑面积63504绿地面积21055容积率5.186建筑投影面积7建筑密度408绿化率209停车位个28210拆迁面积20965.2510.1商业面积10.2住宅面积20965.2511拆迁户数户33512拆迁人口人100513总投资万元826313.1工程费用万元655713.2其他费用万元33813.3预备费万元65613.4建设期利息万元71314资金筹措14.1银行贷款万元550014.2企业自筹万元276315财务效益15.1财务内部收益率%28.37所得税后15.2投资回收期年1.85所得税后15.3财务净现值万元1034所得税后16建设工期月101.4结论与建议1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。2）株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目位于沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北、沿江路沿线。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3）根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发土地出让。本项目拟征用地面积为25071.65平方米，拟拆迁棚户335户，拆迁房屋20965.25，安置人口1005人。4）项目总投资8263万元，其中工程费用6557万元，其他费用338万元，预备费用656 万元， 建设期利息713万元。5）本项目所得税后投资财务内部收益率(FIRR)：28.37 %；投资回收期(Pt)：1.85年；财务净现值(FNPV )：1034万 元 (ic=10%)。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。6）项目总投资 8263万元，其中银行贷款5500万元，企业自筹2763万元。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。1二 建设背景及必要性2.1建设背景为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居