房地产诸多变数 房贷险广受质疑 房地产诸多变数 房贷险广受质疑 央行连续加息，催生房地产诸多变数。一时间，持币观望者增多了，而提前还贷者更如潮涌。提前还贷潮涌，房贷险退保潮自然也随之兴起，而房贷险退保潮涌则令此前业界所认定只赚不赔的保险业务引爆退保风险，从而令有关保险公司在房贷险业务上不仅赚不到钱，甚至可能招致亏损。在广州，已有保险公司表示不再受理房贷险业务，更多的则严控开拓房贷险业务。 提前还贷退保潮起据悉，目前广州房贷险退保率已达到30%，而去年该险种退保率还不过10%左右。据某银行房贷部门工作人员声称，即便如今到银行递交提前还贷的申请，也要等到5月中旬左右才能办下来。更重要的是，提前还贷正开始进入高潮期。有关人士在进行有关此类的多种调查后发现，有高达八成以上的原贷款购买人准备赶在明年1月1日加息前提前还贷。 据了解，房贷险赔付率一向甚低，属于优质险种，因此也是各家保险公司激烈争夺的焦点。由于房贷险投保一般由贷款银行直接指定保险公司，贷款购房者根本没有选择保险公司的权利，哪家保险公司给的回扣高，银行就把业务交给哪家。于是，保险公司交给银行的手续费高达30%多甚至40%.没想到，如今香饽饽变成烫手竽。随着提前还贷者越来越多，保险公司既损失了保费收入，已支付给银行的手续费也因此打了水漂！ 保险公司苦无良策虽然房贷险业务风险极低，但退保风险却极高。因为手续费过高，加上日益增加的退保率，令房贷险成为高风险的险种。 据悉，目前各家保险公司给银行的费用如此之高，以致保险公司经营房贷险至少要五六年才能持平，可现在提前还清贷款的消费者往往达不到这一年数。现在提前还贷者大多只借了两三年，意味着保险公司只收到3年的保费，却早已一次性付给银行二三十年的高手续费，而且无法追讨。房贷险退保率日益攀升，保险公司亏损难以避免。 为应对房贷利息上涨而导致的提前还款高潮，不少商业银行开始出台措施，例如收取提前还贷违约金等弥补提前还款的利息损失。据悉，在广州也有保险公司尝试收取退保手续费，但此举却遭遇消费者强烈反对，更有消费者甚至引用保险法第三十八条规定，指出保险公司无权自行收取退保手续费，并据此威胁将保险公司告上法庭。 前有银行打劫，后受消费者威胁，陷入困境且苦无良策的保险公司无奈之下开始打起退堂鼓。据悉，目前太平洋保险公司广东分公司、中华联合保险公司广州分公司已停止房贷险业务，而华泰保险广州方面有关负责人刘先生在接受记者采访时也表示，将严格控制房贷险业务开展。 房贷险面临生死抉择香饽饽变成烫手芋。在退保大潮把房贷险逼近亏损门槛的压力下，一些保险公司开始大力压缩甚至放弃房贷险业务，此举引起了各方的强烈关注。 据悉，浙江省消协联手律师协会、浙江大学法学院于2月22日联合上书央行，称房贷险合同中所列的意外事件发生的可能性极小，在出险率近乎零的情况下强制保险，明显不合理，为此建议修改银行强制购买房贷险的有关规定。4月4日，央行办公厅就此复函，声称“将尽快妥善处理好住房贷款保险政策问题”。此举意味着银行强办房贷险的政策有望破冰。 事实上，一些商业银行早已借题发挥，变相取消强制推行的购买房贷险，如南京工行便实行黄金客户自愿购买、而非以往强卖的方式。而招商银行等较为灵活的股份制商业银行，更是早已开始对其黄金客户“金葵花”客户实行自愿购买，不愿意买者由银行代为买单，从而变相地取消了房贷险。另悉，目前不少商业银行也正紧锣密鼓筹备对商业性个人住房贷款房贷险的取消，由购房者自愿投保。 种种迹象表明，强制推行购买房贷险，有望在这次提前还贷退保潮涌之时，上演破冰之旅。 各方声音 银行房贷险对购房者有好处“购买房贷险不仅有助银行防范风险，事实上对购房者也有好处，其等于是为购房者自己的房屋买保险”，面对提前还房贷引发的退保潮以及购房者对银行要求购买房贷险霸王条款的指责，多家国有商业银行有关负责人在接受记者采访时发表了自己的看法。 某银行广东分行房贷处有关负责人表示，由于近年来股市持续下跌，而且目前国内民众投资渠道不多，央行加息，虽然幅度不大，但也足以令那些家有余钱的购房者选择了提前还贷，这就是去年底今年来提前还贷较多出现的主要原因。不过，该人士透露，事实上目前广州各家银行提前还贷者比例依然不高，今年与去年基本保持在5%-10%的比例范围内，波动并不大，更不像外面所传那样高达30%以上。由于房贷险退保与提前还贷共为一事，这也意味着退保率也没有像有关报道那样急剧增加，而是保持在相对低位。至于银行对提前还贷者收取手续费，该人士表示，提前还贷毕竟造成了银行利息损失，因此银行对提前还贷者收取一定的手续费以补偿利息损失并无不妥。 某分行行长办公室有关负责人则认为，近期提前还贷者开始增加并不奇怪，事实上每年春节过后都会出现一次提前还贷高峰，因为很多家庭在年末收入都会有所增加，如年终奖金、年终分红等等，其中一些有了多余闲钱的家庭便选择提前还贷。这是很正常之事，不值得炒作。而对有关要求购房者购买房贷险，以减少银行发放房贷风险一事，该人士表示，银行此举确实是为了更好地防范房贷风险，不过，购买房贷险并非只对银行有好处，对购房者同样也有好处。因为购房者按银行要求购买房贷险，既有助于减少银行发放房贷的风险，同时也等于是为购房者自己的房屋买保险。因此，购房者需要认清房贷险对银行以及对自己所购房屋所起的保障作用，理性看待房贷险。 购房者感觉上当受骗了“从未想过自己会花几千块钱来为银行买保险”、“想不到自己掏钱买保险，受益人竟然不是自己”不少消费者在接受记者采访时大叹苦经，甚至声称被银行骗了。 刚在去年以按揭贷款方式购买了第一套房子的徐先生表示，想不到自己花了几千块钱，原来是在为银行买保险。徐先生至今还疑惑不解：不是说谁投保谁受益吗？为何购房者花钱购买的房贷险受益人却是银行呢？徐先生总觉得自己有一种被蒙骗的感觉。听说提前还贷可以退保，表示有钱一定要提前还贷，这样多少可以拿回那本来就属于自己的钱。 为了买一套房，家庭压力本来已经很大，如今又给银行“坑”了几千元钱，刘女士总觉得很委曲。虽然得知提前还贷可以退保并拿回相当部分保费，但刘女士又苦叹自己命苦，无钱可以提前还贷。 不过，也有购房者表示，自己100多万元的房子都买了，何必计较那区区几千元。在购房时已得知要为银行购买房贷险的贾先生便认为，购房是人生的一件大事，自己向银行贷了几十万元提前圆了住房梦，别说是要花几千块钱替银行购买房贷险，就是银行多收他几千块钱也不会介意。只要大家都一样公平对待，而不是只收取自己一家便成。至于提前还贷，贾先生表示，自己要是有足够的钱买房，早就一次付款了，哪里还用得着办理按揭贷款呢？据悉，目前在广州像贾先生这样的购房者还为数不少。 房协应当谁投保谁受益就近期业界极其关注的因消费者提前还房贷引发退保潮，以及消费者对银行强硬要求购买房贷险的指责，广州市房协秘书长许国碧与寒桐房地产顾问公司总经理韩世同均表示，谁投保谁受益，银行硬摊派给消费者为银行购买保险，这在法理上说不过去。 许国碧认为，银行为了转移风险，强硬要求购房者为银行购买房贷险，这不仅不合理，而且也将加大购房者的额外负担。根据谁投保谁受益的原则，购房者出钱购买房贷险，受益人便应属于购房者；而且，是否需要购买房贷险，也应该根据自愿的原则，由购房者自行决定是否购买。 广州大学建筑管理学院副教授贾士军也认为，市场经济讲究自愿原则，故且不管房贷险受益人是谁，起码的一点是购买房贷险不应当是硬摊派。而城建集团兴业公司副总经理刘强则表示，房产抵押与发展商回购，银行已有双重保险，没必要再要求购房者去购买一个出险率近乎零的房贷险。 不过，对于一些业界人士要求取消房贷险的说法，许国碧与韩世同均表示异议。韩世同认为，房贷险也是一种财产险，而且是一项相对较为优良的险种，有其存在的必要，业界完全不必因噎废食轻言取缔房贷险。银行为了减少发放房贷的风险，可以自己出钱购买房贷险，而购房者为了避免意外事件带来的风险，也可以出钱购买房贷险。 一直对银行强硬要求购房者购买房贷险颇有微词的韩世同认为，银行直接指定保险公司受理有关房贷险业务，并据此向保险公司收取高昂的手续费，这一做法更不合理。而事实上，正是因为银行收取保险公司高昂的手续费，导致众多保险公司在近期大肆兴起的房贷险退保潮中陷入困境。 房贷险的自愿投保将是大势所趋。韩世同表示，相信不久的将来，广大购房者将可以自由选择投保，而不再被动地接受银行的要求了。 律师房贷险是不充分竞争的产物购房者办理住房贷款，必须按照银行要求购买房贷险，以减少银行发放房贷的风险。广东宇全律师事务所黄小陶律师认为，房贷险是银行不充分竞争的产物。 通过抵押贷款，银行的风险已经得到保障，银行根本没有必要再去强制贷款人购买房贷险以减少银行发放房贷的风险。更何况，目前在广州，购房者向银行申请按揭贷款时，银行都会要求楼盘发展商签订一份回购协议，说明在消费者无法按合同规定偿还银行贷款时，楼盘发展商必须承担回购房屋的义务。可以说，在排除恶性骗贷的情况下，个人房贷是各大商业银行极为优良的一项业务。因此，在有房屋抵押以及楼盘发展商回购担保的前提下，没必要再强制申请按揭贷款的消费者为银行购买房贷险。 黄小陶表示，在公平前提下，银行强制消费者购买房贷险以减少银行发放房贷的风险，那么消费者能否也要求银行购买责任险，以减少可能遭遇的风险呢？因为从理论上说，银行也可能破产，而更常见的是，银行设备系统也可能会出现问题，导致客户资料例如消费者还款记录丢失，或者在消费者按期还款后可能出现的拿不到房产证等情况。 & nbsp; 从目前情况看，房贷险合同中所列的暴雨、洪水、台风等意外事件发生的可能性极小，在出险率近乎零的情况下强制消费者为银行购买保险，明显不合理。更重要的是，房贷险不仅加大了消费者的额外负担，更容易产生黑幕交易。据了解，因为房贷险赔付率一向甚低，属于优质险种，因此此前一直是各家保险公司激烈争夺的焦点。但由于房贷险投保一般由贷款银行直接指定保险公司，贷款购房者根本没有选择保险公司的权利，哪家保险公司给的回扣高，银行就把业务交给哪家。于是，保险公司为了争得相关业务而不惜比拼回扣，导致交给银行的手续费高达30%甚至40%.消费者购买房贷险所花的钱成为了一些部门“分赃”的财富。 保险人高昂手续费不合理“房贷险的最大风险不是赔付，真正的风险是退保风险和高昂的中介费用。”华泰保险广东公司总经理助理刘进在接受记者采访时表示，银行收取高昂的手续费不合理，其将经营风险全部转嫁给保险公司，致使众多保险公司在退保潮面前面临巨大的退保风险。 据了解，由于房贷险投保一般由贷款银行直接指定保险公司，贷款购房者根本没有选择保险公司的权利，哪家保险公司给的回扣高，银行就把业务交给哪家。不少保险公司为了争取相关业务，不惜“交给银行高达30%甚至40%的手续费。然而，正是这高昂的手续费，令房贷险由香饽饽变成烫手芋。随着提前退保人越来越多，保险公司既损失了保费收入，已支付给银行的手续费也因此打了水漂”。退保潮起，保险公司开始陷入困境。 正是考虑到高昂的手续费可能带来的退保风险，华泰保险一直严控有关房贷险业务，致使房贷险在目前华泰保险有关业务中所占比重较小。不过，刘进表示，正是因为严控给银行高额手续费，华泰保险