www.fdcsky.cn无锡房地产市场分析报告第一部分 城市投资环境分析一、城市概况1鱼米之乡，吴文化发源之地 无锡市位于江苏省东南部，北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。无锡水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。无锡历史悠久，是一座具有三千多年历史的古城，公元前十一世纪末，周太王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里（现锡山市梅村镇），号称勾吴。他带领当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文化。公元前202年正式建县，因境内锡山锡、铅源枯竭而取名“无锡”。历史上，由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元497年， 无锡县名称沿袭不变。1949年设无锡市。2分七区，辖两市 无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)。无锡市下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。3人口密集，外来人口众多 2005年末全市户籍人口为447.19万人，其中市区223.57万人，江阴市117.77万人，宜兴市105.85万人。全市迁入人口7.24万人，其中外省迁入1.86万人，占迁入人口的25.69%，迁出人口3.21万人，其中迁往省外0.75万人，占迁出人口的23.36%。人口密度935人平方公里（市区2182人平方公里）。 行政区土地面积（平方公里）人口数（人）人口密度（人/平方公里）全市4,787.614,448,648934市区1,622.642,215,8281,378崇安区17.59184,72310,510南长区22.43315,14114,141北塘区31.02251,5298,091锡山区454.36432,133957惠山区327.12377,7161,164滨湖区631.50463,815746新区138.63190,7711,416江阴市987.531,172,3761,193宜兴市2,177.431,060,444486来源：无锡统计年鉴总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2004，全市人口总计增长2.89。其中，市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年的4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区较强的人口汇聚能力。总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。二、城市经济1实力雄厚，江苏三甲从无锡GDP增长来看阶段性十分明显，19962000五年间，GDP增幅呈下降趋势，至19992000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期间，无锡GDP经济总量呈爆发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年GDP达到2,805亿元人民币。2. 建筑业稳定发展建筑业保持稳定发展。2005年全社会建筑业完成增加值122.10亿元，较上年增长17.9%。实现利润5.13亿元，税金总额4.85亿元。施工房屋建筑面积2454.49万平方米，房屋竣工面积1277.06万平方米。3. 固定资产投资增速放缓，投资结构优化2005年全社会固定资产投资完成1114.13亿元，较上年增长24.7%。其中，规模以上固定资产投资1072.75亿元，较上年增长23%。在规模以上固定资产投资中，基本建设投资625.16亿元，较上年增长27.5%，更新改造投资252.01亿元，略有增长，房地产开发投资195.58亿元，较上年增长48.4%。分经济类型看，国有投资192.21亿元，较上年下降4.9%；三资投资236.58亿元，较上年增长24.5%；其他类型投资643.95亿元，较上年增长34.1%。全年基础设施建设投资253.85亿元，较上年增长12.2%。50万元以上投资（不含房地产）项目投产3036个，项目建成投产率为71%；新增固定资产761.95亿元，固定资产交付使用率为69.4%。2006年前11个月无锡市完成全社会固定资产投资1295.39亿元，同比增长7.8。4. 居民可支配收入逐年增长2004年，无锡人的人均可支配收入达到13,588元，在江苏全省仅次于苏州，位列第二，高于同省的南京、常州等经济发达城市。从每年增长来看，2005年无锡的人均可支配收入有较快增长，较上一年度增长17.79%，几乎达到与GDP增长同步的水平。2006年111月无锡市城市居民人均可支配收入达到16630元，超过去年全年水平，同比增长13.4。来源：无锡统计年鉴5. 对外贸易增势强劲2005年，进口、出口总额双双突破百亿美元，实现了历史性突破。2004年外贸进出口总额218.46亿美元，较上年增长51.9%。其中，进口总额108.23亿美元，较上年增长53.4%；出口总额110.22亿美元，较上年增长50.5%。全年新批外资项目897个，协议注册外资65.14亿美元，较上年增长30.1%，到位注册外资32.58亿美元，较上年增长20.6%，到位注册外资中有验资报告的金额为20.96亿美元。新批超千万美元项目388个，协议注册外资57.14亿美元，占全市比重的87.7%。服务业利用外资快速发展，协议注册外资10.49亿美元，较上年增长30.5%，占全市的比重达到16.1%。6. 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较，明显落后于沪、深，接近杭州从四个城市10年GDP的总量来看，10年前，无锡仅略低于杭州和深圳，而1998年后，城市之间逐渐拉开差距。无锡的GDP增量明显落后于这两个城市，发展显得较为滞后。直到2003年后，无锡的GDP总量又开始回升追赶逐渐接近杭州的水平。从增幅来看，深圳近十年内一直保持1020之间的高位平稳增长（2004年深圳异常增长是因为统计数据调整了700亿），显示出强劲稳定的增长势头，是四个城市中发展最好的。而上海长时间来经济总量发展速度一直较为平稳，2002年前一直保持每年10%的增速，而2002年后出现加速增长，这一趋势一直保持至今。而无锡在2001年之前一直保持10或以下的增长速度，2002年开始，其增速甚至已经超过杭州与上海，2004年增长超20，2005年略有所放缓，显示出后发有力的发展势头。来源：各地统计年鉴及公报无锡在近两年内房地产投资呈爆发性增长，然而目前其房地产投资占固定资产比例在四个城市中依然是最低的，仅占17%，而最高的上海和深圳的该指标分别占35.2%和35.6%。这是由于，从城市性质来说，上海和深圳是都会型的城市，第三产业比例较高，因此，房地产开发必然占固定资产投资较大比例；而无锡是“功能型”的城市，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此，工业投资在城市经济中起到较为重要的作用，而房地产应当起到辅助的作用。来源：各地统计年鉴及公报三、城市规划1. 总体规划：多中心、开放式，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴规划构建“多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城镇发展轴为主干，各级城镇间形成纵横交织的联系网络，最终形成网络型城镇体系。无锡市域，规划形成一个特大城市、两个大中城市、十二个新市镇的三级城镇等级规模结构。一级中心城市特大城市，无锡市主城区；二级中心城市大中城市，江阴市区和宜兴市区；三级城镇十二个新市镇，洛社、玉祁前州、胡埭阳山、安镇羊尖、东港锡北、鹅湖、长泾、青阳、张渚、徐舍、官林、和桥。2. 分区规划 （1）南长次分区：现代商务办公和居住功能为主的现代化城区位于无锡市中心区东南部，东接无锡新区，北接崇安区。南长次分区是以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，通过提升产业结构、整合空间结构、改善人居环境，把南长建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。规划结合南长区自身南北向布局的形态特征，构建双十字”型的空间发展主轴，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展，满足城市动态发展的要求。（2）崇安次分区：城市公共活动中心区、文化艺术集中区、商贸居住综合区位于无锡市区中部，规划总用地面积18.55Km2，规划人口24万。崇安区是无锡市的商贸、金融、政治、文化中心和历代县、市政府的所在地。功能定位：繁荣舒适的城市公共活动中心；历史悠久的文化艺术集中区；功能完善的商贸居住综合区。用地功能结构：“一内一外，以点带面”以铁路为界，形成一内一外两大片区，以核心区这个点，带动整个崇安区面上的发展。“三区四片，扇形展开”是指火车站商贸区，北部物流园区和东部锡沪路商贸区三个产业片区和以江海路、锡沪路为界形成的四片居住片。它们由中心区向外以扇形的结构展开，形成一个多圈多层多块，与十字商业街区相结合的功能结构。（3）北塘次分区：发展居住为主，形成水岸文化服务综合区位于无锡市的中部偏西，规划总用地面积为31.40平方公里，规划人口规模为40.2万人。其功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。其规划结构为“两带三尖、两心两区、三片两园”，打造出山水北塘、活力北塘、和谐北塘。两带三尖：“两带”指锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河风光带，“三尖”分别是南尖、北尖、双河尖。两心两区：“两心”是指北塘区的商业中心和行政中心，“两区”是指惠山古街历史街区和天主教堂风貌区。一城四片：“一城”是指北塘新城（凤翔片区），“四片”分别指两个居住片和两个产业片。（4）滨湖综合发展区：行政文化、商务服务、科教研发、旅游度假、设计创意中心滨湖综合发展区规划成为无锡的行政文化中心、无锡的商务服务中心、无锡的科教研发中心、无锡的旅游度假中心、先进的设计创意中心等“五中心”。将滨湖综合发展区建成国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区等“五大区”。（5）新区：创新型国际化科技新城规划范围北起太湖大道，南至望虞河，西至京杭大运河、古运河，东至鸿山镇行政范围，总用地面积198.3平方公里。规划定位：以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城。 发展目标国际先进制造业集聚区，国家科技创新先导区，苏南国际物流集散区，和谐宜人新无锡样板区。 总体结构“一带、两区、三轴、四个组合”。一带”：生态农业和历史保护走廊；“两个集中产业区”：高新产业A区和高新产业拓展区（高新产业B区和高新产业C区）；“三轴”：中心跨越发展轴(长江