目 录第一章 前言1第一节 概述1第二节 编制依据1第二章 投标函2第三章 企业综合介绍2第一节 绿冠物业效劳简介2第四章 管理文案及内容3第一节 工程管理的整体设想及筹划3第二节 采取的管理方式5第三节 管理人员的配备、培训6第四节 华新物业管理之学生食堂管理8第五节 华新物业管理之教学区域管理11第六节 华新物业管理之宿舍楼管理14第七节 日常物业管理承诺19附件1：学校食堂食品平安管理制度20附件2：食品平安事故应急处置预案28附件3：各种突发事件应急预案29第五章 物业效劳本钱预算32第六章 结束语33第七章 相关资质资料证明此处省略33第一章 前言第一节 概述我公司通过现场勘察，在充分理解“四川XXXX学院规划设计理念的根底上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“四川XXXX学院物业管理工程投标小组，编制本标书。如果我公司能在“四川XXXX学院物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的效劳内容和物业效劳合同的约定，对“四川XXXX学院实施专业化、标准化的物业管理，为业主方营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活学习环境，实现业主方对“四川XXXX学院期许的物业管理效果。第二节 编制依据国家及省市有关“物业管理政策法规；建设部公布的?全国城市物业管理优秀住宅小区大厦、工业内达标平分细那么?；?四川省物业管理规定?； “四川XXXX学院 工程物业管理招标书。第二章 投标函致：四川XXXX学院工程负责处 贵校的“四川XXXX学院物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“四川XXXX学院物业类型及实际情况，编制成?四川XXXX学院物业管理投标书?，现作如下承诺：我公司同意按四川XXXX学院工程负责处的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业效劳合同的有效组成局部，与贵公司签订物业效劳合同，并遵循执行。我公司承诺按照招标人要求在二零一四年三月一日前,组织专业人员进入现场接手物业工作。二零一三年十二月二十三日第三章 企业综合介绍第一节 绿冠物业效劳简介一、根本情况绿冠物业管理效劳成立于2000年，注册资金300万元，是一家综合性的物业管理效劳公司。公司引进世界一流的管理与培训，提升企业核心竞争力，追求零缺陷品质，用标准的管理，专业的标准及全身心的投入为客户提供尽善尽美的优质效劳。公司致力于打造精英团队，执行细节，以“精诚效劳，热心奉献的原那么，兢兢业业把爱心和效劳奉献给我们的客户。企业员工2000余人，物业管理面积达百万平方米，自企业成立之日起，年收入以每年30%的速度递增，现已到达了千余万。昭示着企业旺盛的活力和强劲的市场竞争力。面对市场，公司遵循 “高标准管理，高质量效劳，互敬双赢的经营理念，恪守“效劳进行中，满意无终点的效劳宗旨。博采众长，吸取科学的方法和先进的经验，从细节上强化队伍建设，从素质上提升整体形象，精益求精，塑造高品质物业金牌。二、经营理念绿冠物业效劳下述简称“绿冠物业的经营理念与企业文化均建立在-“立足外乡，以人为本，真诚效劳这十二个字上。开展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业效劳公司。第四章 管理文案及内容第一节 工程管理的整体设想及筹划一、管理模式构建校园管理新模式“优质低价模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理本钱，同时提供高水准的优质管理和效劳，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式。创立该模式的主要措施有：1、狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。2、采用“集约型管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理本钱。 在人员配备上坚持“价廉质优、“质优量少的原那么，员工一专多能，从而降低管理本钱。 二、工作重点和难点1、工作重点1设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统那么是整个建筑系统的平安保障。为此，物业效劳公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的平安保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养方案和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，到达最经济的设备使用周期和设备综合效劳效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪效劳。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。2校区建筑物本体管理制定维修、养护方案：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护方案和实施方案，严格按方案和实施方案执行；重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命； 及时维修：在早发现的根底上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点1由于是才转接介入管理的工程，对设备在使用各阶段的各类技术参数的不了解，增加了管理和操作难度；2管理工程所含小工程很多，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；3消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。三、质量目标效劳承诺如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的效劳质量标准实行对于学院的物业管理：学院工程管理的各项指标到达国家级?全国城市物业管理优秀住宅小区大厦、工业内达标平分细那么?的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在以下项中概述以及保证各项质量第二节 采取的管理方式 一、拟采取的管理方式1、工程管理组织架构图设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：1机构图说明管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。管理部内部实行公司领导下的工程经理负责制，下设各专业科。各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理效劳工作，构成操作层。2部门职责说明工程经理室在物业效劳公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支方案，并监督实施；根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；负责管理部对外关系的协调。公共事务部负责学院学生公寓的管理；负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。 工程部根据物业特点和业主使用人的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防播送系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养方案方案和应急方案，并组织实施；制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施；负责工程部日常工作效果的检查、监督。财务部根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。保安部负责学院内的平安防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施；负责保安人员的各项考核工作；清洁部负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；制定本部门员工专业知识培训方案，并组织实施；负责清洁员工的各项考核工作。二、鼓励机制1、实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照行业标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。2、岗位鼓励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的方法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有时机表达自己的价值。3、奖金鼓励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有时机加薪晋级。第三节 管理人员的配备、培训一、管理人员换的配备1、管理人员配备的原那么1精干、高效、敬业爱业的原那么；2文化素质与实际管理经验相结合的原那么；3内部调剂为主和社会招聘为辅的原那么；4先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原那么。职能部门岗位位置及人员配备数据小计管路部门经理室工程经理1人1人公共事务部经理助理兼事务经理1人公寓管理员兼公寓保洁员8人9人财务部会计1人工程部工程管理维修员3人保安部保安队长1人、保安17人18人清洁部道路、教学楼、办公楼等公共区域10人合计42人 3、人员配备方案说明管理部方案配备管理效劳人员42人，其中，管理层员工2人，操作层员工39人；4、工程技术人员素质概述1具备三年以上工程管理工作经验，持有工程管理上岗证书；2具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；3具有相关专业中级以上职称。二管理人员的培训1、培训目标1管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。2管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。3操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的效劳形象。4分解目标为：管理人员持证上岗率100%；特种工持证上岗率100%；操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。2、培训主要内容1工程管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；2ISO90012000质量管理和ISO14000环境管理体系知识；3CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；4企业文化物业管理理念，企业精神等、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式1培训类别入职培训：侧重于对物业管理根本知识及ISO90012000质量体系和各项规章制度的培训；上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重