武汉新天地业态分析及借鉴一、项目概况瑞安房地产打造的“武汉天地”位于武汉市汉口中心城区永清地块，是集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心城市综合体发展项目。项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。1、地块分析： 商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，双面临街且临街面长。经济指标占地面积3.3万方，建筑面积4.9万方，2007年9月一期试营业，2009年6月全面营业，租金80-120元/月，管理费25元/月，停车位600个外部动线内部动线内部动线规划为内部大循环动线，洄游性好，利于提升商户的可到达性，从而增加消费机会。3、建筑形态武汉天地由12栋建筑组成，保留区域内9栋历史建筑，配以不超过3层的砖砌筑低矮建筑，营造开阔、舒适的商业空间，其建筑密度不大于50%，高度控制在20米以下，建筑外表保留了当年的砖墙、屋瓦，但每个建筑内部则按照现代都市人的生活方式度身订做，体现现代休闲的气氛。 武汉天地整体建筑风格有保留建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成，辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑。建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。4、购物氛围的营造项目通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现体现整个街区的休闲购物氛围。二、业态分布及结构1、整体定位：2、业态分布：武汉天地目前共有店铺87间，其中餐饮49间，占比56%，品牌组合以年轻时尚消费人员为主1、四季 恋餐厅 2、牙买加蓝科菲 3、古家海南鸡饭 4、仟吉西饼 5、巴适 6、彩云轩7、燕之屋 8、琥珀餐厅 9、小小城 10、面兑面 11、知味粥 12、橙花日式西餐13、汉口人家 14、御甲堂养生餐厅 15、黛樱料理 16、美国R-31冰淇淋 17、金津咖喱 18、优果果吧19、古记面馆 20、甜蜜蜜港式甜品 21、法朵澳葡餐厅 22、川源色 23、黄记煌 24、韩香三千里25、家 泰国餐厅 26、战锅策 27、帕帕罗蒂 28、Kaldi caffee&tea 29、维根艺厨素食餐厅 30、品三月时尚茶餐厅31、港汇时尚茶餐厅 32、山姆大叔美国美食 33、彩云南 34、伊莉维尔 35、净果甜品 36、快乐柠檬37、哈根达斯 38、歌帝梵巧克力 39、Costa Caffee 40、王子厨房 41、丹青宴 42、小城故事餐厅43、品楚味餐厅 44、享一刻 45、馋艺堂 46、丽豪茶餐厅 47、爱么泡芙 48、海名轩酒店 49、芙蓉堂娱乐业态7间，占比8%，通过目的型消费业态，吸引客群消费，聚集人气。1、双城酒吧 2、V12 bar 3、NOW Pub 4、One&Night A+概念清吧 5、英雄年代时尚电玩俱乐部 6、誉 公馆7、CGV电影院休闲购物类店铺31间，占比36%，其中主要以销售家居用品、生活用品、及配饰品为主，辅美容美发等休闲消费行业。儿童教育3间1、贝尔曼钢琴、小提琴教育中心 2、瑞思科学英语 3、美语天地美容美发4间1、思妍丽美容护肤中心 2、天上人间发型T3、Toni&Guy Hairdressing 4、美丽田园数码体验店1间1、 LFS智能数码体验馆银行、花店、书店3间1、交通银行 2、德芭和彩虹书店 3、台北老爷国际花艺店 红酒、高尔夫1、骏德酒业 2、卡拉威高尔夫精品家居1、Finn Home欧式家居 2、优尼家居服饰零售1、武汉天地专卖店 2、Wisdom 3、珂丝塔水晶店 4、I Do Jewelry Store 5、雅印上品 6、日本童装Premium Kids7、HH 8、女儿绣 9、琦珂风尚首饰10、花时间 11、Glossy 12、怡夕 13、赛略特国际商店 14、安奈蒂 15、Mira 16、妩WOO首次进入武汉的品牌法朵餐厅、牙买加蓝、卡拉威高尔夫、Finn Home伊莉维尔、Wisdom等众多品牌作为武汉首次引进，满足了消费者尝新的消费欲望。小众精品的娱乐形式酒吧板块就背弃了江滩变嗨吧形式，更多以慢摇，概念清吧等“新”形式展现，CGV院线也作为小众型院线体现其注重服务质量和消费品质的营运特点。三、整体分析与借鉴武汉新天地项目较为准确把握了区域年轻消费群体需求，商业定位准确，业态组合与分布合理，通过餐饮休闲娱乐一站式的情景商业街模式，在运营上取得了巨大成功。其“新”的概念主要通过以下四个方式演绎1、“新”的消费定位，时尚高消费的年轻一代“新”兴人群。2、“新”的业态定位，餐饮休闲购物为主，辅以特色娱乐，背弃传统的百货业态。3、“新”的招商定位，首次引入武汉的各类中外特色及知名品牌，“新”品类和“新”品牌。4、“新”的主题定位，定位于城市新生活概念，通过“新生活”的情景展示，传统业态“新”的演绎形式，凸显主题新的概念餐饮及娱乐行业最大限度的提升了该项目人气，从而为其休闲购物行业提供人流，并最终提升平效，获得经济上的较大收益。通过武汉天地结合我项目，能够从一下几个方面得到借鉴：1、武汉天地全部持有的商业租赁模式，对于品牌管理、运营管理有着得天独厚的优势，在一期经营情况不利的局面下，武汉天地采取放水养鱼政策，厚积薄发，及时对经营不利的业态及品牌进行调整，最终调整运营成功。2、比较2个项目，有着相似的消费定位，因此主体业态功能较为相似，但是对消费主体的把握，应该引导全程招商，也就是说必须确立明确的消费定位并推导业态定位与组合，特别是业态内部的细分定位，找准目标消费群体。 3、武汉天地特殊的商业形态，允许其可以对各个业态进行穿插式落位，并最终形成其特色商业形态；我商业项目由于占地面积所限，将更多趋于多层立体规划，如何取得商业招租及运营的成功，对我们业态的布局和落位将有较大考验。4、武汉天地从消费和地段因素找准商业的主题定位，把握了汉口江畔老租界的人文情景，融合都市年轻人新生活风貌。特别是把江滩酒吧行业成功在项目内进行了移植和升华，形成了特色酒吧群落，标志性的娱乐业态应运而生。5、武汉天地整个购物业态可谓其美中不足的软肋，过高的招商定位，没有严格按照消费定位为前提进行推导，过于体现“新”的招商定位，经营者为了承租，使消费价格变得虚高，从而更缺乏购买群体。购物板块萎靡不振决定其购物业态还将面临一个调整期。