临沂市莒南县房地产发展现状分析报告一、地方概况1、临沂：临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海, 西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭等9个县，共计181个乡镇办事处，9549个行政村。临沂市共有994.2万人，其中农业人口821.9万，占82.7%，非农业人口172.3万，占17.3%。临沂市是一个多民族聚居区，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等32个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.33%。县区面积(平方公里)乡镇(个)行政村(个)户数(万户)兰山650.371241722.52罗庄370.37822513.55河东727.631247516.07郯城1306.581787125.1苍山1799.8621117930.52莒南17521893731.7沂水2334.819121934.28蒙阴1601.61158716.99平邑1824.7916105628.41费县1903.7518105227.52沂南1774.081797828.62临沭1038.011255318.44 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。临沂机场为国家二级机场，现已初步开辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，公路总体水平和每平方公里密度超过全国平均水平。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。全市土地总面积为1718992.74公顷（25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93。境内西部、北部为山区，东部为丘陵区。中南部为平原。山地面积313855.00公顷（4707825.0亩），占全市总面积的18；丘陵为758812.00公顷（11382180.0亩）占全市总面积的44；平原洼地46341.00公顷（96915115.0亩），占全市总面积的38。临沂城区面积达50平方公里，建城区常住人口54万人。临沂批发城位于山东省临沂市城区西部，总建筑面积65万平方米，由小商品、服装等44处批发交易区组成，有各种经营房间、摊位近2万个，从业人员6万人，上市商品3万余个品种，日上市人数达25万人次。临沂批发城一直居全省同类市场首位，成为全省最大的专业批发市场群。临沂批发城云集了全国客商，形成鲁东南地区重要的人流、物流、资金流和信息流中心，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。迄今临沂批发城巳形成68个专业批发市场，总面积10平方公里，日客流量30多万人。2、莒南概况：莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇（16镇2乡），937个行政村，99万人口；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。兖石铁路横贯东西，境内公路覆盖全县，运输便捷；距青岛港200公里，距岚山港30公里，日照港50公里，连云港90公里，临沂机场40公里，青岛机场200公里，海陆空运输方便。 基础设施建设日趋完善，商贸服务业繁荣活跃。莒南县地处交通要冲。兖（州）石（臼）铁路、岚（山）济（宁）公路横穿东西，莒（县）新（浦）、莒（县）阿（湖）公路纵贯南北，206国道在境内西北部穿过；距石臼港50公里，岚山港25公里，距连云港及其机场各60公里，临沂机场40公里，海陆空运输十分方便。二、莒南房地产现状1、城区整体风貌莒南县城区面积不大，城市规划和建设发展总体比较滞后，这是与莒南经济发展的程度和在临沂所占的经济地位相适应的。城市规划建设的重点区域是县城北部和西部。目前，城区西部多为低矮的民房，还遗留有很多城中村分布，城区东部和南部分布有莒南的绝大部分的城市工业，有味精厂、饲料厂、养殖场等。北部城区建设速度较快。莒南城区的主干路主要有隆山路、天桥路（南北路）、黄海路、滨海路、十泉路、民主路、眉山路（东西路），另外还有南北外环、东西外环等城区主要交通干线。2、房地产开发现状莒南的房地产尚处于起步阶段，截至目前，没有成规模、上档次的住宅社区，开发模式较为单一，但是住宅商品化的进程达到了一定的程度。随着城市经济的发展，城市改造的步伐明显加快，城区中的旧房已经拆迁和计划拆迁的面积较大，据了解，除了依靠本地开发企业的开发外，已经有许多外地开发企业进入当地房地产开发市场。本地房地产开发企业的开发经验不多，基本是当地建筑企业和其他经济实体遵循原有旧的开发模式进行建设，另外，仍有不少经济状况较好的单位采取集资建房，建成出售的模式进行开发。3、房地产开发规模莒南房地产开发规模较小，尤其是新建住宅社区非常少见，多为90年代的福利分房；建设规模、档次比较高的住宅社区多为事业单位、政府机关和大企业的自建住宅。这些住宅多集中在南北主干道北部区域内。4、住宅单体和配套由于受历史传统和当地审美习惯的影响，莒南住宅的单体多是6层平顶楼房，没有设计阁楼和坡屋面，楼体外墙为普通丙烯酸涂料或粘贴外墙瓷砖。住宅设计中在半地下层或一层均设有储藏室，而这也是莒南的居民购买商品房所必须的要素之一。部分社区还建有车库等附属设施。在小区内基本都有电话、宽带、有线电视等通讯设施，部分小区有对讲防盗单元门、双气，可视对讲防盗门较少。太阳能一般是业主自行安装在顶楼平顶屋面。小区内只有极少的绿化设施，几乎没有建设任何绿地，物业管理不健全。普通户型面积多为6580，较高档次社区户型面积一般在120130。车库5、商品房价格水平莒南目前商品房的销售价格平均11001300元/，上图所示的住宅社区基本上是莒南最好的商品房模式，其目前价格水平也仅有1200元/多一些，总体价格指数偏低。当然，莒南城市居民收入水平也相对较低，但是对商品房的普遍反映是1200元/也是可以接受的。所以，可以得出这样一个结论：目前莒南的房地产业仍处于温饱型和低水平发展之中，但是随着外来地产企业的进入，势必带来新的开发理念和设计理念，近期应该会出现一些相对于现状的精品楼盘。而且，莒南相当部分的公务员、企业高级管理人员、私营企业主和其他高收入人群渴望购买有一定档次和品味的住宅社区，这为房地产的激活和高水平发展铺垫了良好的市场基础。三、计划投资项目分析1、地块分析计划投资的地块位于眉山东路（如图），占地约30余亩，位于城区东南部，距离城区中心距离较近，对面是公司，周边较为繁华。 地块周边城市设施较为陈旧，属于旧城区范畴。地块东边不远处集中了众多的工矿企业，空气环境和人文景观比较差。2、项目SWOT分析本项目地域价值较为优越，距离城区中心地带和莒南汽车站较近，交通比较方便。虽然不具备城市核心区域的条件，但毗邻核心经济区域，有一定的发展前景。由于莒南县城市发展的重点区域在城区北部和西部，本项目区位优势不明显。由于项目周边城市设施较为陈旧，属于旧城区范畴，地块不具备充分的吸引力。地块东边不远处集中了众多的工矿企业，空气环境和人文景观比较差。在众多的企业中有味精厂（如图所示），其高耸的烟筒不仅排放烟尘，噪音和景观影响巨大。而且，生产中排放的废气排放到大气中，对包括本项目所在地的广大区域造成了严重的大气污染，空气中弥漫着刺鼻的恶臭味，这对房地产开发而言，将产生致命的影响，而且从中远期来看这种状况难以有明显改观。如果进入莒南房地产市场，肯定走中高档路线，以扩大在当地房地产市场的影响力。但是，中高档楼盘的开发，环境因素占了很大的比重，这一影响一定要考虑到开发风险中。3、项目价格分析莒南县房地产的价格基本在11001300元/之间，如果引入青岛成熟的开发、营销理念，注重单体造型的改造设计、环境配套设计，和当地的居住生活习惯相结合，必定可以在当地开发出有影响力的标志性住宅社区，进而可以提升市场销售价位和住宅品质，初步分析可以达到1500元/1600元/的销售价位。具体到本项目，充分考虑到环境因素的影响，如果定位准确，并按照上述开发理念进行开发，可以预计的价位为1500元/左右。由于居住大气环境堪称恶劣，如果想进一步提升本项目的销售价位，几乎是不可能的。4、项目经济分析本项目建设用地约为35亩，容积率约为1.01.3左右，土地价格约为30万元/亩，土地成本约为1000万元。按照综合开发建设成本800元/核算：本项目可销售开发面积约为3万，综合开发建设成本约为3400万元，前期启动开发投入约1000万元。如果按照销售价格1500元/计算，销售毛利为1100万元。综合考虑以上各方面的因素可以得出一个结论：由于目前莒南加快了旧城改造进度，部分高收入人群渴望改善现有的居住环境和品味，莒南房地产市场方兴未艾，存在着巨大的市场前景。随着当地吸引内外资本加快城市建设的政策，房地产市场将对外放开，部分有实力的开发企业将涌入这片竞争尚不激烈的处女地，带给莒南的房地产活力和生气，也必将对莒南的城市面貌产生巨大的影响。据消息称：部分外地开发企业已经或者正在对部分黄金地块进行运作。由于莒南，乃至临沂地区的房地产市场操作尚不规范，目前进入莒南房地产市场比较理想，可以获得较大的操作空间。具体到眉山路的这个项目，由于其地块优势不是特别明显，周边市政配套不完备，人文环境较差，治安状况较差；加上靠近工业密集区域，产生的噪声和大气污染严重，势必影响对本项目的向心力。开发高档社区不具备区位优势，开发普通住宅社区销售价格较低，而且不利于树立品牌形象，综合开发风险较大。所以，初步评估：此处地块的开发价值不高。四、其他建议本次对重点对莒南县的房地产市场现状进行了考察，另外我们还对临沂市的房地产发展现状进行了详尽的考察，现一并汇总如下，希望对决策起到一定的参考作用。1、临沂经济发展情况临沂市2004年上半年实现生产总值428.6亿元，增长17.9%。房地产投资8.02亿元，增长17.5%。其中新增房屋建筑施工面积688.51万，新开工房屋面积276.96万。商品房建设投资5.7亿元，增长26.7%。商品房施工面积134.8万，减少26.1%；竣工面积23.7万，增长65.7%。商品房销售面积38.6万，销售额4亿元，分别增长78.7%和66.7%。商品房空置面积4.9万，同比下降63.2%。 总的看，临沂市上半年经济总量增加，净增量同比加快，商贸带动明显，消费结构升级，房地产供需尚不平衡。支撑经济增长的关键因素和条件看好，特别是临沂市民间资本经过多年积累，进入释放期，对经济增长的贡献增强。 2、临沂市房地产现状临沂市商业经济发达，拥有全省最大的商品批发市场，经济的发展带动了当地房地产业的发展，房地产的开发运作日趋成熟。临沂的城市规模较大，城市市政建设完备，城市面貌总体较为现代化。城市发展的重心在沿沂蒙路两侧和城市中北部区域，这里是城市的核心区域，城市比较繁华，标志性的建筑众多，市政配套齐全。这里的住宅社区价位较高，但是住宅社区不是特别密集，有部分高层和小高层住宅。在沂河西岸，被当地人成为“小泉城广场”的临沂人民广场，是临沂地产的富矿，其附近的小高层房价已超过30